小弟任職於南部全糖市某建設公司的開發部門，
此次政策對建設公司的影響土地開發可以說是首當其衝，
未來走勢許多房版大大已經分享看法了，這裡跟大家聊一下一些業內人士的看法。
首先-對建設公司有影響的主要是三、四條
第三條的部分:
建設公司與銀行往來做土地融資，本來就要評估貸款檢附興建計畫書，
銀行本意就是要賺取利息確保債權，有的甚至會要求動撥幾個月內要申報開工。
這裡另外說明一下，很多人覺得建設公司是暴利產業，
但其實建設業承擔的風險高、意外多、而且市況千變萬化(看這次精美的政策即刻生效)
高槓桿的情況下創造的獲利各案大概就是30-40%(自有資金報酬率，不借錢會更低)
撇除上市櫃建商能與股民拿幾乎不用成本的資金，
新生代的中小建商，怎麼跟銀行往來才是報酬率的關鍵，
正因為這些因素...事實上，很多建設公司的經理人都是銀行法金出來的。
他們懂得怎麼估價，懂得怎麼運用銀行資源，懂得怎麼開槓桿，
不懂施工也沒關係，出來的報表跟股東交代得過去就好，
所以自有資金壓得很極限的情況下，今天政策改動成數，可以說是直接影響建商的評估。
一般土地融資是用七成計算，自備款三成，
現在是自備款要拿四成五，一成還得等開工了才能拿。
舉例來說:三億的土地，原本只需要一億的資金，就能負擔自備款跟一年的利息支出。
政策改動下需要先拿出一億五千萬...現金滿手的大型建商不受影響，
但對一般建商，自有資金是要多準備五成。
而且即刻生效，沒有日出條款，沒有緩議空間
以我們公司為例，我們簽了一筆土地約定十二月底銀行要完成融資及完善買賣程序
現在銀行說評估要重送，總行政策也還不明確，可能要多拖兩個月評估...
一夜之間要股東多拿兩成現金出來完成買賣，甚至可能要全額土地先付款交地，
建設公司的確應該備有比一般企業更多的運轉資金，
但目前看起來連銀行都一頭霧水，沒有收到配套措施的消息。
至於第四條:
單單看這一條餘屋貸款的縮限，會受影響的就是蓋大樓賣紅單的建設公司，
這對我方這種順暢銷售，幾乎沒有餘屋的建商影響不大，
建設公司支出成本最高的時期是興建的過程，已經蓋完了價格堅持不調整去做餘屋貸款
在我們看起來本來就是本末倒置的操作。
而且很多建商老闆其實不太懂銷售，公司沒有大到有銷售部門就是整個外包給代銷公司
代銷公司....跟建設公司的愛恨情仇這裡就不多贅言，只能說有時候連建設公司都被騙
一些炒作的手法都是為了加快銷售進度，投資客大舉入金更是正中下懷。
但第四條如果跟前面兩條限制投資客的條文一起看...那事情可能就有很大的轉變了
那些賣紅單做餘屋的建商，現在要面對的是同時兩面的夾擊:
退訂拿回訂金的投資客，跟條件變更收回貸款的銀行
而且這些事情都會發生在你正在興建，成本支出最高的時期，
一個不小心，現金流沒跑好，建築成本評估錯誤，你的建案就卡在半空中了。
小包商現在是很拿翹的，到處都在缺工，價格每天喊漲，
這個月錢沒進來他整批人領了就走，沒有在講情面。
像台南受惠台積電發展的新市區...有個四個字的建設公司買預售屋已經在組自救會了
至於小投資客在這個情況下應該怎麼自保?
各位可以翻一下行政院消保處有一個<預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項>
裡面第十八條有一個關於貸款的協議:
不可歸咎於買賣雙方的貸款差額在百分之三十以內，可由買方分期向賣方清償
這條到時候會怎麼實行，說真的建設公司一定沒遇過，端看後續政府(或法院)的揭示
那如果你超過三戶，翻開你的預售合約沒看到這條的話應該怎麼辦?
那這政策就是在打你們這種人啦，定型化契約都不看也在當投資客