作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:42:52我懶得推文一堆廢話講實際
單純還原我當初跟建築師討論內容
那次去 就是去確定圖面沒問題 然後如果開始跑照 大概何時拿到建照 使照
還有設計費如何支付
聽他解釋完 看一下數據 我就問
我:建築師請教一下 公設比可以降低嗎 像是降到25%
這樣我的案子跟周圍建案比 會具有競爭力 (設計是27還是28% 忘了)
建築師:開始解釋 公設比在哪 那些地方是公設 (這邊我當然忘了)
建築師: 如果真的數據要降到25% 那勢必你單價會拉高 你要不要問一下你的銷售
會不會比較好賣 還是不好賣
我:當下打給代銷 講了一下狀況
代銷:直接否決我的想法 他說 買家根本不在意那一兩趴 你要是廣告打出來比別人貴
人家連看都不看了 我連客人都留不住
我:OK 好 我知道了 那就保持這公設比
======================================================================
這就是資本市場 我算是完整還原了
事實上根本懶得吵啊 我只在意"能不能賣得出去" "我哪管公設%多少"
如果說你要嘴 我不懂 我現在是不懂沒錯 因為我現在手上也沒案子
算你贏我是沒差 因為市場會幫我打臉啊 像當年林鳳營 現在台灣林鳳營還沒倒吧
我上一篇好像也沒說我很懂怎計算吧 整篇中心思想都在表達 你法規怎改都沒差
利潤到哪 自然就是會把這些利潤放在不同項目 講偏激一點
只是舉例喔 不要玩文字戰 法規戰 很無聊 公設比15% 然後車位賣你800萬 這樣
如果買家這樣看到比較爽 建商就會調成這樣 懂?
建商基本上是跟著法規走(強制力) 接下來就是跟市場走
不管怎樣走 就是不會跟理論左膠走
今天是市場認同32% 如果20%好賣 建商就會調成20% 你以為建商不會互相競爭喔
代銷當然會嘴 你看隔壁建案 公設比34% 我們只要32%喔
這就是實戰市場 懂了嗎?????
不是建商影響市場 是市場影響建商 到底是在???????????????
稍微使用一下優秀的大腦 你們就能理解了
然後如果你是質疑我專業部分或者不動產實戰部分 可以來交換FB 私下交流
個人光明磊落 謝謝
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:46:00喔 對了 只要看到32%公設就拒絕購買 久了 市場會教訓建商自然公設比會讓大家滿意的
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 10:47:00我覺得看兩位分享都有收穫耶 應該是不到需要戰起來的程度反正結論就是法規造成公設比32%容積最大單坪價最美然後公設要蓋什麼東西看建商各自本事 市場上就是喜歡特定那幾種東西 就好像類巴洛克崗石一直蓋 看到我都疲勞了
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 10:49:00目光所見的公設其實到底在圖上是什麼東西 是個案不同的只是大家會去聚焦 從結果來看 公設精美單坪價類同賣的好所以大致上32%變標配 不敢偷或基地條件偷不起來 又硬要跟上風潮什麼都蓋的就會蓋出破40%的建案來...
重點現在大家在吵公設 吵的是什麼 花錢買多公設不爽
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:51:00沒有戰起來啊 我只是表達一個現實 就這樣....
公設比降低 單價提高 你總價負擔能力不變 買到一樣
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:52:00是他來戰我啊 我向來不主動開戰啊 就分享市場
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:53:00我覺得我那篇根本沒說我很會算 或者 公設%合理
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-11-13 10:53:00出手排我就買，真的出手排也不會買啦
切入交度不同 昨天我在說實登對打房沒幫助 而且現在
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:55:00這篇只是更還原細節 沒人不想蓋更有競爭力的產品
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 10:56:00實登"完全"沒用 是不至於 多少有點幫助 至於多少 難說
現在很多新警察 沒有多少接觸市場 在哄抬一些以為能
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-11-13 10:58:00我有一個疑問，現在很多基地都蓋好幾棟每棟都要雙梯，如果全部整合同一棟只給單電梯雙樓梯是不是合法規這樣公設是不是可以做到很低但缺點一層十幾戶像學校那樣
我的重點在於別期待 2.0 2.5能打趴房價那種有些人就不買了 上班排隊阿...
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 10:59:00分棟採光通風比較好啊你要看一層十幾戶的範例可找茂德建案平面圖參考
作者:
Ddylan (目標邁進中)
2020-11-13 11:00:00推分享
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:01:00作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:02:00金城武是乙工吧?
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:03:00成本啊 你蓋高 會越來越貴你多戶 電梯一定要更多啊還有些地方 土地規劃有限高
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-11-13 11:04:00以法規來講 多戶當然可以整合公設 但也要看市場賣不賣得
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:04:00一層14戶3隻電梯是要等半小時嗎....
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:04:00講實際 同一區塊土地 如果大小差不多 蓋出來就都那樣
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:05:00I大 便宜治百病阿...低總目前還是去化最快
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:05:00你單棟拉高採光通風會比較好 因為建蔽率一定比較小不過台灣90% 都是CP建案
我附近發哥 一層12戶三電梯 蓋到29樓 還賣爆真的扯
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:06:00而且他有排煙室超過15層高耶 280戶最少600人口排3電梯阿
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:06:00台灣是麼建案 我懶得嘴啦 你就發動抵制32%公設就好了啊
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-11-13 11:07:00我只問是否合法不考慮用戶體驗，如果蓋成口型社區互通算同一層雙樓梯單電梯這樣能合乎法規的話也算是滿足低公設需求對吧，當然用戶體驗很崩潰那不管反正能做到低公設XD
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:07:00兩戶太奢侈 台北有些建案原本規劃四併 發現超過豪宅門檻又改建照塞幾間單面採光兩房進去變一層6/8戶
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:07:00像是當年林鳳營一樣 ㄎㄎ
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:07:00就不要3隻只有1隻會到地下室 那就很精彩了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:08:00十幾戶沒到不能接受 比起等電梯 更大的問題是採光
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-11-13 11:08:00一層十戶以上的建案不少見，我有幾個朋友都買那種的
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:08:00口型好像蓋集中營 中間還有奇怪的天井 orz
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:08:00你別小看那一兩塊牆壁喔 整棟這樣省起來 一台大7就出來了
作者:
albertab (albertyang)
2020-11-13 11:08:00其實兩位開啟的對話讓房版有點"智識性"，不傷和氣啦...
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:09:00一層14戶 只有四個角間的客廳有間接採光 其它都暗廳
3隻只有2隻到地下室 普渡那天我去幫忙我媽 電梯等死
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:10:00他還沒話他跟旁邊建案的棟距 我去樓下吃過砂鍋洲
砂鍋粥好吃嗎 我原本今天想吃六必居 但要很晚的時間我會餓死
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:11:00格局這麼鳥 單價如果比周邊便宜個五萬 還是賣爆
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:12:00保佳就是被市場教訓啊 也不太蓋口型了 真的超難賣所以公設比幾% 不重要 大家都不買 保證兩三年 降到2字頭
作者:
cicatrix (一起來當新店人)
2020-11-13 11:15:00不想買公設的就是買古蹟公寓 不然就自己蓋
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:16:00砂鍋粥不錯阿 有花時間熬有差 粥先訂比較不用等
買地自建其實不便宜 我看到打房社團有人提議沒人鳥慘 又想新大樓又想好地段 在來想辦法嘴為什麼這麼貴
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:18:00板橋的搬家了、中和的愛開不開
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:18:00買地自建 除非真的很偏鄉 不然總價大概至少要40%自備
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:19:00裝潢算下去你弄個5000萬的案子要準備2500現金 呵呵菜就是一般算好吃的熱炒水準 但是粥真的有覺得不錯應該是說真的很偏鄉可能可以千把萬弄得起來 但自備還是扛扛的穩破500 光買地那一關就先卡3-4成
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:21:00台北房價真的雷 物價也真的雷 大學畢業之後每次回去 受不了
作者:
AIronKuma (Comment allez-vous)
2020-11-13 11:21:00打房 2024選總統穩上 得青年者得天下！
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:22:00你不是在美國...一杯珍奶4塊一份鹽酥雞7塊都在吃了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:22:00作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:22:00房蟲哥 有新口號了 樓下等等4折哥嗎珍奶要7元...
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:23:00你喝伴伴堂喔...翰林不用7塊吧
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:23:00A大這是台北的建案吧 真的扯 怎住啊你是不是太久沒來美國 每年都在漲啊 物價
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:24:00快兩年沒過去了 想說in n out還是3塊有漢堡吃
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:24:00我是在市區就是了 郊區我不知道珍奶可以到多少
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:24:00這茂德每個案子都長這樣
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:25:00這裡一個大麥克餐 目前是含稅11美
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:25:002年前翰林還有20塊一個小火鍋+喝到飽
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:25:00不過他每次都第一個開案，235期遇到競爭就開始比較難賣
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:26:00差不多價位或在貴一咪咪好吃的很多 所以幾乎沒吃過M
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:26:00應該這一輩子牛奶都會在這喝完了...我是真的當水喝 因為水更貴...
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:27:00茂德總價低 雙北公寓套房都能住了 哪有什麼不能的住呢
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:28:00我是沒有台北崇拜 雖然我是新北人 從小都在北車混
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:28:00這兩年茂德也沒便宜了，也開行情而已。沒折扣
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:30:00茂德沒便宜了！？那誰要買...難怪到處都看到在發傳單..
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:31:00離開台北就好了 說真的 除非是因為工作不然真的痛苦
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-11-13 11:39:00一堆奇怪的長條狀...
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:40:00他其實是mod要幾坪自己湊
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 11:41:00這些我猜都是壓總價1000以內 反正大台北 還是有人會吃然後就單身漢 或是頂客 家庭收入不高的去買
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:42:00茂德車位270-300喔。要賺你車位總價跟行情一樣而已，一毛不少
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 11:44:00長條不罕見啦 四角手槍屋辨識度更高
作者:
Cefilos (或許..未必..不過)
2020-11-13 11:50:00m大的市場派理論實務多了，在那邊批判得多高明對市場跟建商又沒半點屁用。叫大家抵制高公設就更不必，一般人就買個自己的小窩成家立業，看格局通風採光就花一堆時間了，地點影響更大。看看多少人看重的是自己喜歡的地點附近有什麼物件能下手，最好還管到公設比差那幾叭。
作者:
oneyear (mm)
2020-11-13 11:55:00用實坪制計價，公設比就會掉啦
我很好奇啦 買方難道不會自己算主+陽坪數嗎如果會算的話 實坪不實坪差別有那麼大嗎
預設很多奇怪的立場，建築師: 如果真的數據要降到25%那勢必你單價會拉高，這句話的基礎是什麼?
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 11:58:00難道你雨遮不計價就不用錢？太夢幻了吧
雨遮成本不用10萬，當0.5坪賣你50萬，爽爽買單
設計師的意思應該是，能賣的坪數減少了，但造價幾乎不變，那單價自然上升
必要的公設當然不能動，依法也沒辦法動問題就出在一些非必要的公設，這就是能灌水的地方另外像健身房這種占比沒多少的公設就不要拿出來說了
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 12:02:00拿掉計價我也不會免費送你啊
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 12:03:00列清楚是好事 現在是公設懶人同捆包一包35%細項不明
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 12:03:00不要在那邊依法。依法就是公設比不是法律名詞，只是銷售話術。
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-11-13 12:05:00商務談判議價的時候細項拆開來才知道合理不合理 就是要分開砍價啦 雖然砍價不一定會成功 但至少有基礎能討論
翻開建商的財報 公設比拉高也沒比較好賺其實你的買屋成本應該是不會因為實坪制有任何改變不過為什麼公設不能像車位那樣賣呢變成屋內空間＋公設＋車位這樣的算法
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 12:11:00哪有什麼奇怪立場 首先你能賣幾坪 你就一定會用到滿這是最基本假設吧 應該懂吧
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 12:12:00容積算出來 獎勵能拿得拿一拿 車位弄一弄 容移弄一弄就這樣到底為什麼會覺得出來做生意 會想要少賺啊房版名言: 那你家便宜賣啊你沒看到市場正向更高公設挑戰??這就是市場啊 我也覺得台積電不合理吧 怎不腰斬市場上覺得合理 所以他460 公設33%大家可以接受 所以33%為什麼對我來說 像是解釋1+1=2 然後還一直聽不懂一樣到底最近一堆新警察 都是哪裡來的AI啊都內建 你少賺是應該的 我就是要便宜買到先問問你自己有沒有讓利給市場 不要問市場有沒有讓利給你
聽說八卦來的 但我沒在看八卦版 不確定其實現在室內面積多少 公設多少 車位多少車位含多少公設很清楚啊撇除預售屋 你都看的到的大小
作者: Mikudance0 (咪) 2020-11-13 12:23:00
讚
現在就總價市場 其實公設比真的要明確定義的是車位賣給你的車位一個到底算幾坪 以前很坑的看過0.1現在7-10都看過 坪數抓很低的就是車位賣一次 公設賣一次 一隻羊拔兩層皮 這才是問題 實坪制根本不會讓總價下降 有看過評估表就知道 建商都是叫建築師算建蔽 容積 免計入 陽台 法定停車位開挖地下室幾%幾層 土地成本營建成本管銷成本叫代銷抓平均賣價一坪多少 車位一個多少判斷案子能不能做到他要的利潤
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 12:38:00設計費都給了 我還自己細算.. 建商只粗算 有利潤 OK 找人算
作者: oceanman (隨便) 2020-11-13 12:50:00
都看總價，室內實坪多少大家心中都有一把尺
喜歡實坪的 看房拿總價室內坪數 這樣去比較每個案子也行阿
可能我和我同事都是小眾，我們喜歡實坪制單價高一些。
作者: eddie0729 (....) 2020-11-13 14:06:00
兩位大大說的都很正確 而且看的出來兩位都認為實坪制
作者:
mfcke (drive)
2020-11-13 14:27:00認真講 如果要改 價格=室內主+陽+公設價+車位價然後開大 公設跟車位 不講價
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 14:45:00車位就會50-880萬浮動。但總價一樣
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-11-13 14:46:00因為我看過50萬平車、也看過880萬車位。就抓這個數字
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-11-13 16:01:00有人還無法理解建商賣是看總價不是單價，你在那邊算沒意義買家也是看總價不是單價，七期豪宅單價那麼你怎不去多掃一些？他蓋一個建案有成本有時間有風險所以多少利潤他一定要抓不該拿來賣你當怎麼上班不要領薪水做慈善？你不要然後叫老闆做慈善賣給你？
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-13 19:17:00明明建商偷吃豆腐也不敢公開給買家知道，也一堆護航，又沒人說總價要降，車道本應歸法定車位公設，還是公設，只是歸在車位
所以沒買車位的人禁止進入車道？這樣樓上同意嗎？還有，那一樓住戶是否可以不用買電梯的公設部分？
作者:
reiborei (reiborei)
2020-11-13 19:26:00把室內實坪 公社坪數分開標記我完全贊成 雖然目前寫比例自己算也一樣 但是有人說只寫實坪 完全不用登記公設就不知道在想甚麼了 讓公設更不透明好讓建商吃豆腐嗎
作者: robert123 2020-11-13 19:29:00
樓上先把所有權跟使用權搞懂吧我說d大的部分
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-13 21:20:00沒車的進車道做什麼? 誰愛進車道! 獎勵停車位、增設停車位没持有公設也不要用車道、電梯?
樓上不知道有些電表、垃圾冷藏室室設在地下室的嗎？不用經過車道？當然您要用飛的也是可以啦
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-13 22:01:00同理獎勵停車位、增設停車位不就廢了，他沒持有公設，車
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-11-13 22:01:00沒車位的都有機車位好嗎？某人沒住過現代大樓吧
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-13 22:08:00如果建商正確的，怎麼偷偷摸摸的，有的還被告
車格大約4坪上下，除非獎勵車位權狀只有4坪否則其他是啥？？
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-13 23:21:00獎勵停車位沒有持有完整公設是聽不懂?但這偏了，這些年車位坪數變小明明是建商在偷坪數，要偷也光明正大一點，算清楚給買家
作者:
aesdu (123)
2020-11-13 23:44:00獎勵車位就是一個超然存在的毒瘤。1.整個防空避難室都是公設2.用分管契約取得車位使用權3.買車位是買使用權4.理所當然車道是公設5.車歸車 房歸房 看的是總價 便宜不了修法後，獎勵車位也只能拿來做獎勵停車場使用，獨立空間與出入口，沒建商想搞了XD
作者:
mfcke (drive)
2020-11-14 01:23:00我從來不細看他們抱怨內容 不高興不要買就好了 他們出發邏輯就是0分 大前提就錯了 後面都是廢話一群人在交易遊戲王卡片 有人一直囉嗦 這卡怎樣怎樣 啊你去買你認同卡片啊 好像被強迫中獎一樣我直接推文嘴啦 不要買就好了啊 廢話一堆 透天跟公寓產品一大堆 可以去買啊 台灣一堆這種怪人 整天吃飽太閒管別人 邏
作者:
mfcke (drive)
2020-11-14 01:33:00輯零分 公設就算50% 他賣得掉也是他本事 干你屁事 你家到底要不要便宜賣啦 一堆monkey
我自住耶 賣了住哪 真的要賣也是照市價賣啊 跟炒房客賺投機財不同的 以下省略六千字
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-14 20:08:00邏輯? 車道以前是小公，現在建商塞個垃圾間全改大公，還偷偷摸摸，一群韮菜還大聲叫好，不過是要求透明化，合理化，建商可以單價提升或告知清楚，又不是要建商降總價，護航邏輯?要求透明丶合理不對?
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-14 22:23:00公設占比有那麼好換算，那個建商有提供詳細資料?大公、小公那個項目分別是多少，建商有提供?透明是一個，合理是一個，車道主要就是車子用，當小公不合理，不應是建商硬把垃圾室、機房放在地下室就全改大公
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-14 23:08:00建商放垃圾室、機房就是要合法化放大公的理由，不然之前可是有建商賠錢、被罰錢，你覺得合理，一般人、政府不覺得，但現在建商放垃圾室、機房，合法化，但合不合理?如果建商覺得合理，為什麼不敢和買家明說?
您覺得建商沒有明說什麼？每個人都能用到的擺大公，部分人才能用到的擺小公。至於個人要不要真的去用，是個人選擇問題。到底有啥問題？？
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-14 23:34:00建商沒有明說車道放大公啊，比例占多少以前多數是放小公，現在是少數了
作者:
Francix (Hypnagogic)
2020-11-14 23:37:00當然，本來就是放小公合理，建商也是這樣認為，不然為何都偷偷摸摸不敢明說
放小公合理在哪？建商從來都沒說哪些放大哪小，現在這種放法更是不用特別說，只要大家都能用到就是大，只有特定住戶能用就是小，有需要特別說？以前放小才奇怪