如題，魯叔在台中看房子一年多，從去年到現在三房平車的物件平均漲了200W左右，
最近看上一個社區的二房，看屋主的開價覺得佛心（跟三房比起來負擔輕鬆多了）
已經下斡。後來查了一下實價登錄才發現開價在實登的區間，有好多物件甚至少了
80W，屋主的開價並沒有多佛心。
跟仲介閒這件事，他告訴我標題這句話，在版上似乎也有人說過，我想請問大家，現
在的房市真的夯成這樣，實登沒有參考價值了嗎?
PS：另外，偷渡一個問題，購買數百戶的大社區有什麼缺點呢?
我只知道優點是管理費可以較便宜。
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-09-20 08:46:00我買5頁實登裡面第五低的價格，給你參考
作者:
ntcu5566 (âºâºâ»â»å¾—第一)
2020-09-20 08:48:00聽房仲在唬爛，你簡單想想膏腴實價銀行估的到嗎
作者:
iele (就是那道彩虹)
2020-09-20 08:48:00我在台北文山區看房子是覺得不會，但跟新房子比起來，我去買預售屋了
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2020-09-20 08:50:00看情況看社區，實登超過兩年沒參考價值，我買過屋主賠250萬出場的
作者:
darthv (閑談莫論國事)
2020-09-20 09:03:00目前大兩房正三房確實是破實價的局面
作者:
darthv (閑談莫論國事)
2020-09-20 09:04:00你可以觀察你目標社區的上半年與下半年實價登錄差七月的實價應該出來了 跟三四月的比對看看實價唯一的參考價值 就是當地板價參考
作者:
darthv (閑談莫論國事)
2020-09-20 09:05:00當然啦出價在你 你還是可以按你心意出
作者: Firenzea (firenzea) 2020-09-20 09:14:00
看你買的物件搶不搶手 有沒有那個價值啊
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-09-20 09:20:00買冷門物件就沒這問題了，可以一直破區域實登最低價看你的需求到底是什麼，買到符合需求的房子還是比實登低價就好，如果是後者可以試試看我的建議，成功率很高
作者:
suchleo (suchleo)
2020-09-20 09:30:00他也會和屋主說，看實登賣房會永遠賣不出去 ~
作者: dannyer 2020-09-20 09:38:00
表示你可以換人了，如果中介都站在賣方，他收什麼服務費？
作者:
nrxadsl (異鄉人)
2020-09-20 09:41:00你可以再試試看一年有沒有
都漲200萬 好房子還在想買地板價？勿忘c大說房價起漲年還有仲介兩邊都有收錢 沒有只能站在買房說法
之前也是跟我說要實登加一百多才能成交 我就沒出價 結果昨天查只比上一筆多 40 還有跟我說開價接近底價 後來比開價低一百多成交 都是今年的案子
作者:
edshen (尊重 友善 包容 清新 )
2020-09-20 09:49:00是不是想買讚幸福 科科
作者:
supa64 (淳樸商人)
2020-09-20 09:51:00當年版上喊實價仲介要失業了.到今天都幾年了(呵欠
40萬 一坪就漲近萬了 每間成交都漲一點很快就...QQ
作者:
guanole (())
2020-09-20 09:54:00看地段 你買好地段 省省吧 買差一點的地區 再來談
實登有他的參考性，但是以現在的市場來看越來越不準，原因很簡單，它會底累2-3個月，你看到的都是三個月前的行情
作者:
supa64 (淳樸商人)
2020-09-20 10:07:00要怪當初選擇實登卻不願意每筆成交不論高低都馬上登記啊(呵欠
作者:
icevenus (才不告訴逆勒～)
2020-09-20 10:10:00真的是看你需求，要最低價還是符合需求重要，當然也可以看到符合需求的又踩死價格，可如果你的需求跟多數人一樣就比較靠運氣
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2020-09-20 10:20:00現在房市就很熱，並且還是剛開始不過信不信在你，因為我們手腳快的早早都布局了而你，今天不買除非你一輩子都不買
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2020-09-20 10:22:00否則怎樣都是買更貴幫我們抬轎對喔，今天的價格都是歷史低點，一輩子可能都看不到今天的價信不信也隨便你你正遇到人類近代史上的下一次鈔票相對資產大幅貶值事件大概跟2003台北後來翻五倍一樣等級的事件並且這次是作用在全台灣另外，帝寶戶數也不少，你可以參考看看過濾住戶最大的方式，是房價，而不是戶數房價高的百戶，素質屌打房價低的20户
但就這句話而言絕對是謊言永遠買不到的是那種成天幻想三折的每個人要賣房的考量不同每戶的實際條件不同實價的8.5折-9折都是有可能買到的
我上上個月就搶到我覺得不錯的建案 2-3個人再那個價位退縮 我就因為要自住加喜歡 直接下訂 現在有一個人貼20萬希望我轉單 我就os就想當初不果斷怪誰
仲介在要你加價的同時也在跟賣方說他的互別有抗性 比其他戶難賣要他降一下價錢！
自以為代銷還會退讓 但我就喜歡直接比預估價多30萬買下
賣家砍一點買家加一點就是成交價至於85折，除非遇到傻子歐in股市做空
代銷/預售 背後的大財團建商 是最能撐 最能堅持價格的 只會受大環境影響你個別跟他們談沒什麼用
砍倒差不多又跟實價差不到一萬 我不懂有什麼好凹的 遇到我這果斷買下的 錯失活該
大社區如果很多二房的房型，可能會有不少租客，出入比較複雜。再來就要考慮上下班等電梯、出口阻塞問題。（如果臨路不夠寬大）
作者: pttcloud (祐) 2020-09-20 10:46:00
我上個月才買一間在西屯站附近 是看實登加一點點買到本來開實登價 仲介說再加一點比較好看 所以就加10萬成交
沒什麼人想要的案子可以參考實登，好案子你只能跟其他競爭者比誰錢多，沒有一定的狀況
作者:
pig625 (鹹蛋超人)
2020-09-20 10:56:00戶數多只要有一戶機掰你就幹爆，戶數少不是不會遇到，只是中獎率比較低，而且表決什麼議題都會有超多雜音，弄到雞飛狗跳。
作者:
gm3252 (阿綸)
2020-09-20 10:59:00現在都要加價買沒錯
作者:
IS0987 (FQ)
2020-09-20 11:01:00你ps問這問題你真的有做功課嗎？
作者:
dyyang (跟象迷講道理是沒用的)
2020-09-20 11:15:00永和仁愛特區，確實買不到。
作者: SkyFee (迷你天天) 2020-09-20 11:15:00
這次房價上漲等級大概要超越S級
作者:
dyyang (跟象迷講道理是沒用的)
2020-09-20 11:16:00一高還有一高高。實登一路往上墊然後專營社區的地區房仲賣爆 每天都有成交 超扯
作者:
Jerry469 (The best loser TW)
2020-09-20 11:18:00這種低端房仲 真的是炒房禍首
作者:
ntcu5566 (âºâºâ»â»å¾—第一)
2020-09-20 11:18:00一堆房仲在高潮！
作者:
gust0985 (還在努力到人生下一階段)
2020-09-20 11:20:00實登只是大概知道行情，還要看屋況、面向、樓層，有沒有帶裝潢價格也有差，像有些冷氣管線鑽的亂七八糟外露在外面的和已經把管線埋進裝潢裡的價格就會有差……
作者:
mecca (咩卡)
2020-09-20 11:37:00能買快買 現在大家搶到缺貨
作者:
neverli (想睡)
2020-09-20 11:40:00就感謝蔡政府賞給我們這個殘障實價登錄阿
作者:
rig2121 (阿中)
2020-09-20 11:40:00我住的社區實登今年成交的比去年多6萬給你參考，2年新社區，能買到兩年前價格真划算
作者:
rig2121 (阿中)
2020-09-20 11:46:00啊，不過可能這樣算也不對，因為去年實登的是預售屋買的，所以應該是跟3-4年前的比
作者:
supa64 (淳樸商人)
2020-09-20 11:49:00呵呵.說不了嘴嘴別人低端.真高尚
作者:
hultese (hultese)
2020-09-20 11:51:00聽房仲在放屁 XD
作者:
femlro (母豬教謀神異端審問官1.5)
2020-09-20 12:00:00現在是這樣沒錯喔，但過去不是，未來也未必，現在真的很熱
作者:
max5401 (max)
2020-09-20 12:05:00就是買當下那個區的行情 仲介這樣講我都回 所以要買在實登以下嗎， 或是那妳先買 再賣我
下次你找另一個房仲說 你在這個社區有房要賣 要打聽行情 通常你會聽到一個完全不一樣的故事說不定被房仲講到放棄買房！
我自己就有經驗 同一個時間 以賣方跟買方各自問房仲同個社區的合理行情 給我的答案相差20%
作者: platinumsnow (trouble maker) 2020-09-20 12:11:00
我的房仲也說不可能用實登價買
作者:
KyA 2020-09-20 12:16:00看地點 建案 爛地點 當然要出比實價低
作者:
supa64 (淳樸商人)
2020-09-20 12:41:00每個都拿2年前價格.都說要買.是啊.你原來住在2年前.......
作者: i376ers (你說呢?) 2020-09-20 12:54:00
他想多賺啦 照實登出準沒錯
作者:
AsuMckD (小益)
2020-09-20 12:57:00現在房市又要熱起來了 房價上漲中 所以你用過去的實登價很難買到沒錯
所以問題不在實登 是屋主心態 他缺錢就便宜屋主不缺錢 今年周邊都大漲 幹嘛賣兩年前價格給你就很簡單很簡單的原理 你是屋主 你會怎麼做
作者: jimhall (真好) 2020-09-20 14:26:00
實登就過去的紀錄，上漲時，的確是實登價買不到，但下跌時，實登價就買貴了，只是不不知道市場是往上還向下，很想買到就實登價再加價買，想買便宜就實登價打折買
作者:
ppnow (no ways)
2020-09-20 15:15:00半殘實登真的辣雞
作者:
Lazi (Under The Bridge)
2020-09-20 15:15:00我仲介叫我看實登開我想要的價格 他想辦法幫我談
作者: Juneje (Jay) 2020-09-20 15:23:00
之前賣房發現實登上的比實際賣的更高房仲買方想貸多點...後來有去爭取權益
作者: shenru (.......) 2020-09-20 15:26:00
很簡單啊 跌價時買的到你不會買 漲價時看實登確實買不到啊第二 實登你看最低價 屋主看最高價 就這麼簡單
作者:
missin (EVO)
2020-09-20 15:43:00仲介當然會跟買方心理建設要加價的動力，未來才容易成交大社區屋齡高了之後，出租比例會很高，傾向最低維護成本看每部電梯負擔戶數跟日常生活比較相關
作者:
iele (就是那道彩虹)
2020-09-20 15:57:00我覺得100~150戶的剛好
實登很有參考價值啊，因為銀行鑑價要一小段時間，直接看實登就大概可以看到區間價格，除非你現金買斷，如果沒有實登，你出價過高，銀行鑑價過低怎麼辦呢？另外房仲要挑人，看過幾年的中古屋，但價格都開比實價高，不給砍，房仲又以賣房心態要我追高，後來改買新成屋，價格跟實登平價，少去我追高的慾望。
三洨，聽他在唬爛，凹人當盤子的話術啦，他大概餓到不行了硬要裝
作者:
Hall (找回做研究的快樂)
2020-09-20 18:31:00你跟他說當我用實登買到時 再包個1000元謝謝你
實登沒參考價值 大家都樓地板看 慢慢墊上去 很快台北全區會破兩百萬的
房仲很多都碼亂喊價，上次就一個被我洗臉喊比實登最低多四萬說合理價位，我聽到就火
這邊還真的一堆投客房仲帶風向欸哈哈，有本事就不要賣放好放滿，我們選別間
回36樓 雖然比上一筆類似物件多40但比去年類似物件還低並沒有漲 所以原po還是可實價出看看 就看屋主賣不賣了
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-09-22 10:10:00換房仲啦，我就是這樣做