講一下公寓.
非雙北.
基本上類似屋況,公寓大概就跟40年老大樓價格差不多(用實坪算)(用三樓做基準)
公寓公共區域單純,不用管理費.
(大多數公寓公共區域環境的觀感,可能比4x年大樓好,
當然你可以說是4x年前的建築師腦殘,公設規劃設計各方面都太爛造成的)
40年老大樓有電梯.有管理.
所以各有所好.
但是如果在一個大漲波段的時候.
老大樓會比公寓早一點漲.
這是比價問題..
新建案突破天價,10年屋就跟(新古屋吃折舊所以會比10年屋還晚漲),20年屋跟.
20年屋跟完30年屋跟,30年屋跟完40年屋跟.
不過40年老大樓會比公寓還早漲.
通常是直到40年屋漲了之後,買家發現公寓還沒漲.
就會有一些本來要買大樓的買家轉向去買公寓.
造成刺激公寓上漲.
至於本來要買公寓的買家,因為她買公寓都是參考公寓價格,所以並沒有參考到上面那一串.
so..公寓買家要嘛沒關心大樓漲幅,要嘛看到大樓漲了認為跟公寓無關.
因為,公寓本身跟大樓的漲幅會是間接關係而不是直接關係...
也就是,大樓是一個族群,例如你說他是被動元件.
而公寓是一個族群,例如你說他是風力發電概念股.
被動元件因為國巨大噴,所以後面甚麼華新科,科科科就跟..
但是被動元件漲,你風力發電概念股價格還在走它自己的.
直到,因為大盤整個大漲突破天際,所以雞犬升天,風力發電就因為間接關係而上漲.
當然反過來說.
這三四年中南部公寓瘋狂大噴發.
但你看,大樓族群的漲幅就很可憐...公寓漲他的大樓吃不到.
這三年公寓大噴發是因為.
我們投資客在這個市場上公寓太好賺無敵好賺,全都擠過來玩.
把公寓玩到噴到嚇死人...
因此,風力發電概念股漲風力發電的.
但因為風力發電的權值比重太低,無法帶動大盤數字上升.
因此,其他族群比較無法跟著雞犬升天.
不像大樓族群,佔幾大都市不動產權值比重至少70%....大樓漲,所有人都有感覺.
所以大樓全面開漲沒多久,不動產市場幾乎阿貓阿狗都會跟著漲...
(太多人都用股票腦再看不動產,所以只好用股票名詞類推一下幫它們理解)
至於雙北是另外一個市場是這樣子.
理論上公寓和大樓會有一個固定的比率才是穩定盤.
也就是中南部.公寓大約等同40年老大樓"室內坪數"的價格.
但是,台北因為炒作都更.
炒作到最囂張的時候甚至達到,公寓都更之後屋主可以取得的新大樓,轉賣價的8成.
例如他有30坪,1坪換一坪,換算新屋一坪100萬,所以她的公寓炒作到2400萬.
這時候公寓價格就已經越愈了他相對大樓該有的價位.
因此後來都更已死,台北的公寓有一段時間很低迷.
甚至有些公寓還因此回跌.
這種就是超漲之後的修正.
因此台北的公寓反應跟中南部有一點不一樣.
沒有都更炒作的公寓,他就沒有超漲的拖累.
有都更炒作的公寓,就會低迷..直到大樓的行情往上拉到該有的相對位置.
(因為不動產易漲難跌,所以如果相差沒很誇張大的時候,高估的也不一定一直跌.
而是可能會停在原地等其他人慢慢漲上來)
所以台北公寓要另外看,市場不一樣.