剛剛在Mobile01 看到一篇文章講到戶數少的大樓管理費運作 未來會不會是個問題
得到原po同意轉貼
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最近在新竹市區和金雅重劃區陸續看了幾個建案
發現大樓戶數都在50-70戶之間
如果以管理費一坪60-70元之間計算 一個月管理費能收到大概就16萬上下
這樣的管理費養全天保全和清潔人員應該還夠
但是大樓例行性機電保養和後續的管路公設修繕也是一筆大費用
東扣西扣管理費餘額應該也不多吧 長久下來不會有問題嗎？
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老實講 這也是講到我心中的疑問
最近在新竹市看房 主要也是看關埔和金雅兩個重劃區
關埔已經日漸飽和加上高房價
另外的問題是大樓太密集 經過Costco都會覺得恐懼 一個建案通常都是200、300戶
所以開始注意到新的金雅重劃區
這邊新推出的建案就像原po說的只有60戶左右的大樓 雖然現在還沒發展起來 但是確實讓
人壓迫感不會那麼重
但回頭想想60戶要養大樓人事和公設開銷 頭幾年新房屋還可以 20年後設備該壞也壞 保
全和清潔人員的薪水應該也是會漲吧
為了壓低成本 最後管委找便宜的保全也是可想而知...
戶數多 大家可以分擔管理費
戶數少 住戶單純 但未來管理費應該是個很大的負擔 這樣未來管理費是不是個無底洞？

夜間刷卡+雲端保全，白天保全。其他靠住戶自己不想請老伯伯的話，大概是這樣～而且配合電梯刷卡鎖樓層～

一個月收16萬請全天保全。幾年後一定透支頭幾年可以打平，後面開始要修要換東西就透支了

很多三40戶的那一種不知道怎麼辦不過像這種管理員留白天一個還有清潔的這樣還好吧 這樣大概80000

不夠就叫住戶出呀 一個住戶5萬 這樣就300萬了

3、40戶的社區不大，清潔可以請半天班

重點是總收入與支出能不能打平，管理費的收費標準在住戶之間有沒有共識戶數少就會比較貴又要管理費便宜，又想要戶數少的清幽是不可能的魚與熊掌不可兼得

太少户的也不好

我的戶數一半 管理費一倍 差不多打平

管理費結餘能否存到換電梯費用，是個考驗

不是普遍認為一百到兩百之間最剛好

100初戶 預售時55 交屋開會直接調到85

改爲半日保全 或漲管理費 羊毛出在羊身上

我的預售屋88戶 平均33坪 管理費70 20萬應該夠吧

住戶彼此間共識的程度會比幾戶或是總價還重要，所以避免坪數規劃落差太大的案子，因為住戶彼此之間沒共識的機率太高

我住的社區118戶 70元/坪都不太夠了24hr保全

另一間則是184戶 平均29坪 管理費60元

以小坪數大樓來說，電梯頂多2台，沒有機械車位的前提下，所以20年攤提下來，一年扣掉額外維修費用大概要存10萬(額外維修費要看大樓公設多寡，設備少支出其實不會很多)，大概一個月多一萬的盈餘就夠了，在南部大概40戶就可以維持營運戶數多管理費會更便宜，但是人與人之間的問題也會更多

20萬每月 勉勉強強

管理費除了戶數之外，更重要的是大樓的規劃，哪些進出點一定要有保全要評估清楚，一個哨點或是三個哨點支出就會差非常多40戶一個24小時保全與70戶2個24保全來比較，70戶一定比較慘，所以平均幾戶養一個保全也是個大問題

我父母住的大樓三班保全加打掃阿姨外帶電梯機電維護 16萬剛好用完 代表以後大筆支出得額外收

保全只請一班，其他靠刷卡，另一種就漲管理費呀

#1RLP_HqKceca這篇中肯，住戶少建議管理費不能少板上可以搜尋一下 竹科主人 前陣子才為了錢的問題拿出來檯面吵金雅跟關埔的取向差很多阿，會選金雅應該都會覺得離市區近很不錯。會選關埔的應該是對市區無感。

電梯多好像也是負擔 40戶兩部電梯的話像這種戶數少的只能白天一班再一個清潔 垃圾清潔費這樣應該就可以維持了吧

少戶數，大坪數豪宅 每戶一個月管理費搞不好都跟一般套房租金差不多了

基地夠大一個建案才能那麼多 把它拆成兩個建案想不就好了關埔那邊基本上就是竹科人在買的 戶數多也沒什麼不單純的反正就那些人

40戶兩部電梯要三班保全不難，難的是沒有總幹事，住這種小大樓要看住戶的向心力，好的小大樓其實住起來很舒服的，只是一開始需要有人出來帶頭管理，前面幾年有處理好，後續大樓的居住品質基本上都不會太差的

我看過台南某件 總共才11戶 管理費根本不夠東西壞了住戶很容易一致通過不修管理員夜間沒有 也沒雲端保全..就自己看著辦

請24小時保全、清潔人員、機電保養，北部低於150戶社區管理費，至少要月65元/坪以上，才打的平；還有電梯10年要換一部，一部至少百萬以上，所以每月還要提撥公積金進去儲蓄。有看過大於1千戶以上社區，管理費很便宜，每坪甚至只要30元以下，但常發生委員收回扣、黑道介入管委會經營都有，所以戶數取捨，其實在買房子時候，也蠻重要的。

一坪多少才夠還要看你樓地板面積來決定啦

社區8x戶，管理費80我們還覺得剛好而已，要花錢的沒住過真的不知道那麼多去問朋友的社區支出表來看就知道有哪些支出項目了

喬立ciao 54戶 43~45坪 一坪都直接喊一百了，未來可能還有的加

你認真的？16萬全天保全和清潔夠?

我也覺得推文中ceca那篇文含推文看一看大概就瞭了

戶數少夜班保全不需要

我附近大概都130/坪 天母180/坪 但戶數少 什麼像樣的公設都沒有

戶數兩百戶 管理費一坪50差不多夠用基本上現在全天保全物業管理機電保養清潔接近20萬一個

應該也要看大約都幾坪才準

50幾戶，$65/p 本來24hr改成12hr制,晚上靠卡控制出入,每月保全/清潔/電梯保養差不多打平，不過新大樓社區管委基金還有400萬底

這還要考量當初建商配的電梯優不優 公設優不優

我們社區30戶，管理費每坪85元

134戶，24小時保全，晚上會巡視社區，一坪75，管委月支28萬。收有大於支滿多的，維修都滿即時，夜間安全性很好，警衛都不是老人分48、55、70坪才有撐，而且也有泳池，維持的挺不錯七年加上維修，月支有時會透支一些，平常收大於支，一共6梯，公基金1700萬，建商交接時給公基金500萬。一層四戶2梯，一棟14樓，電梯很好搭，要搬出去一直很不捨得生活品質與氛圍，好的管委會很重要。一年1-2月免管理費，公電也是管理費出，咖啡餅乾也是管理費出，警衛也領3節獎金，公設用電不准私插電子產品，走道全Led感應燈泡，公設車位走道不得放置雜物與鞋，沒什麼缺點，住戶有意見就當提案按時開會。先天設計就是體質，自己好好想清楚要怎樣的生活品質。

戶數還要相較於每戶坪數阿

北部管理費月收16萬24h保全+清潔算最極限了，沒總幹事不過有公基金一百多萬，有些住戶不太想調漲

住過33戶小社區。請一個全天保全+半天清潔+機電保養=13.6萬/月。管理費月收16萬多。前三四年沒什麼大修繕更換勉強打平或小盈餘。第五年開始透支。第六年漲管理費

4x戶大樓，保全半天班，清潔半天只有1、3、5有， 一個月管理費快3000

16萬全天保全一定不夠，大概請一下阿伯而已，然後打掃也不可能請太好之後社區質感會很差，如果要少戶數管理費就不可能5-60/p。如果不是豪宅一般社區光調整管理費就一堆人不同意了，沒錢可能之後大廳冷氣不開，垃圾兩天倒一次，植栽也沒辦法請人維護。維持一個社區不只有管理費+清潔，管理費很緊的社區之後都很難維護居住品質。我自己是不考慮100戶以下300戶以上的社區，除非能買到2000萬以上等級的才考慮少戶數的，很多建商都把管理費寫低然後問題丟給管委，導致後面管委要調整都要開區權會吵架…

台北68戶一坪100，三班保全還有清潔，差不多打平

住戶收入夠高，管理費比較出得起，戶數少則問題不大

想請問樓上C大你們大樓汽車位可以停機車嗎?我們大樓目前可以停一台但是朋友的大樓是限制的我是偏向限制的 比較安全 機車只在地下一樓出沒想說您們的大樓覺得素質挺高應該也是有限制機車停汽車位不過為何管理費月入只有二十多呢?都是大坪數耶我們128戶,52與67坪各半,管理費一坪60,感覺應該夠

一切都看鄰居 總價沒劃分出來前 運氣居多

以後重大維修沒錢就是再另外叫大家出一筆，不然管理費剩下的根本不夠一次大型修繕，就算一開始有建商提供的基金也很快就花完