jamo的回文已經涵蓋很多出價技巧了
跟他重複的就不再贅述
我講講一些東西做為補充就好
以下都是講大樓或公寓
透天每棟都不同很難一概而論
一、車位
通常車位都要分算這個大家都知道
但就我的經驗，有兩種物件車位經常不分算
一種是，早期蓋的沒有辦法分算車位坪數的華廈
一種是，房屋單價遠低於20/p的地區的房子，因為分算也不會差多少
不管是哪一種情況都無所謂
重點是 "你跟你的參考資料是不是在同一個標準上比較"
舉例來說
樂居，他一定基本都是分算後的單價
若他沒辦法分算他就會標示無法分算
若你拿樂居做為你的單價標準，你就照他的標準來算就對了
二、單價
jamo說的，忽略過大過小坪數是正確的（除非那就是你要買的物件坪數）
例如以公寓來說，買40坪公寓去參考25坪的實價，保證你買的貴鬆鬆
因為說到底不管買什麼看的都是總價
總價越低的物件，越多人有能力購買，越搶手自然單價就越貴
所以以這個原po的例子來說
文化馥麗，他有27,36,44,45,46,47,56坪的實登可參考
你可以發現幾乎單價17以上的都落在27坪房型
36~47坪這段幾乎沒有17以上的單價
而56坪又出現兩筆17的，這個應該是特例，通常都是坪數越大越便宜
再來是樓層
樓層越高通常越貴，次頂樓最貴
若是買新樓會有很明顯的越高樓越貴
但到了二手，要考慮屋況、屋主賣屋心態等，就不那麼一定了
所以買方買高樓層也不用催眠自己一定要出的比低樓層高
出出看才知道結果
只是最後屋主認定他的房子樓高比較高，單價就比較高的話
這個結果一點也不奇怪
然後是房子條件
例如前棟後棟
面河面公園
格局不一樣等
你要找類似條件的物件出來比才有意義
這個有時候樂居可以辦到
樂居上面有部分社區的門牌和平面圖
花點時間去慢慢比對吧
最後是屋況
屋況好的單價貴
這個買家要自己斟酌
最簡單的做法就是想想這間如果是普通空屋你願意出多少
那他的裝潢你願意花多少買
兩者相加就是你的出價
三、謄本的用途
謄本跟仲介要都有，他若不給就是懶的給而已
沒碰過有不給謄本的仲介
謄本上面有幾個東西值得一看
1. 屋主取得房子的方式: 買賣、繼承、或贈與
買賣是最常見的，但贈與或繼承也並非很少看到
通常來說贈與和繼承時，屋主賣屋比較不那麼計較
因為房子不是他買的～～
但是有時候會因為繼承或贈與的關係，他賣屋有大筆所得稅要繳
他也沒辦法不計較
這種時候和仲介討論一下比較能夠了解狀況
2. 屋主取得房子的時間
屋主幾十年前買的，通常會比剛買的屋主要好議價
這應該也很能理解吧～因為成本很低
3. 貸款（債務）狀況
謄本清楚記載所有貸款發生的時間和銀行
若屋主有私人二胎也會明載
假設某屋主在108年買1000萬好了
現在他的地區跌了很多，為了方便我們說現在市值800萬好了
你從謄本上看到他當時貸款八成（最高限額抵押權設定為800x1.2=960萬）
你想用800買他的房子，等於你幫他貸款還完之後幾乎一毛都沒剩
甚至他還要自己貼錢付雜費和仲介費
若他沒有到貸款都還不出來的地步，怎麼會想賣你？
但從你的角度若沒看過謄本，你就會覺得他很傲慢，對吧
換個角度舉個例子
若你看到屋主民國90年買的，貸款200萬
然後他陸續在107,108,109年各增貸100萬
你會怎麼想？
他肯定很缺錢阿
那這就是你的議價籌碼
你可能覺得這樣他很可憐
那你買貴的話誰來可憐你？XD
就像上一篇推文有人說的，買賣就是一個願打一個願挨
你出你的價，他接不接受是他的事
用不得心軟
四、補充工具
謄本的用途基本上就是
(1)屋主若取得成本越低，或者(2)他越需要資金
你就越有機會買的低
有時候我們會忘了還有一個關鍵
就是(3)這間屋子賣了多久？
賣越久的房子，有一定機率會接受比較低的出價
不過你要思考一下，這間房子會賣這麼久
是因為他很爛還是因為他很貴？XD
通常不會離開這兩個原因啦
但你也知道這兩個原因都對你很不利
因為要不是你的眼光獨特（其他人都不想買），就是你要花更高的成本取得
如何知道屋子賣多久了？
第一個方法就是請仲介給你看不動產說明書
看看上面屋主的委託甚麼時候簽的
另一個辦法是
很多的房子都會在591上刊登
你在那個房子的頁面上按滑鼠右鍵
把頁面的原始碼叫出來
我隨便找一間喔～
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/7448191.html
原始碼第21行
<meta property="og:image"
content="https://hp2.591.com.tw/house/
active/2019/12/31/157779600423873000_730x460.water3.jpg">
這個是說，他這網頁上的照片是2019/12/31上傳的
所以他這間大概賣三個多月
有時候不同仲介的照片時間會不一樣
因為他們跟屋主不是同一個時間簽的委託
所以你最好把所有同一房屋的591都叫出來
一個一個看，比較最早的那個就可以了
五、開價的意義
通常房仲那邊屋主開價的數字
有時不完全是屋主的意思
也有可能綜合了房仲的意思
實務上來說，開價的85-92%這段大約是屋主底價
因為仲介總是希望留一些空間給買家殺
不然依華人不殺價就難過的心態，也很難賣
也是有少數開價就是底價、或是留了兩成以上給買家殺的啦，不多
就是因為這樣你才要試價
不過通常來說
屋主開1000就是要賣850-920這樣
以原po的例子
明明一間實登來看750-780的房子開到998
說明屋主心態非常非常之高
要不是裝潢花很多錢，要不就是他當時買很貴
不然就是他很貪XD
六、綜合以上所有訊息出價
走到這裡
大概你對一個房子就有個譜了
剩下就是屋子有沒有隱藏缺陷了
當然這個就沒辦法書面取得資訊
需要一個好仲介幫你分憂解勞
然後，基於你取得的所有資訊決定你要出多少
哪些加價哪些減價
原則上不管是投資或自住
我們都是從實登較低的地方出起
我覺得有些人很奇怪
買房跟買其他東西不是一樣嗎
我就是要買便宜阿，我幹嗎考慮仲介和屋主的心情XD
實登是一個範圍
一開始出價根本不需要考慮他們的心情好嗎
直接實登低點出起
例如社區近兩年單價有一筆14，其餘大約都在16-18，有一兩筆20好了
就跟仲介說你要出14阿XD
仲介反應如何那又怎樣，被洗臉又怎樣
他跟你說那14是投資客買的，或是屋況很差才便宜
你大不了再加價就好了
但若是正常交易呢？
被洗個臉就多5%機率買到14，賺個幾十萬，不值得嗎？
或者你因此買到15，有沒有這個可能？
若你直接出17，結果屋主根本16就要賣
你對你的血汗錢說得過去嗎？
更不要說那些樓層高就一定要出在實登偏高點的
我完全不同意
實登的樓層只是用來說明：
"你若買的比低樓層貴，那並不奇怪，
但不代表最後你一定會買的比低樓層貴。"
還有像是前面說到坪數大的單價低
可是這就是議價技巧派上用場的地方
例如有一個社區大坪數22-23, 小坪數25
你買小坪數卻用22-23去出
說真的，就是有少數屋主他沒那麼注意
會認為你的價已經在行情上
這並不奇怪阿～你看這個板上是否就很多買方會拿行情均價當實登
等到他賣房的時候，若他沒有仔細鑽研他社區房價
不就有機會搞錯他自己房子的行情？
任何談判本來就是利用不對等資訊，讓自己佔優勢的一個過程
你若能找到任何一個讓你自己立於資訊不對等有利面的機會
你就有機會買到便宜
另外真正好的仲介
不會拿你開價來洗臉
會認真跟你討論，多聊，一起修正價格的仲介大有人在
最後要重複一次
議價是人與人的互動
任何情況都有可能
知識只是工具
有工具不代表你可以為所欲為
所以我上面所有情況都說"通常"
不會說"一定"
總之說得很雜
先帶小孩洗澡睡覺去
有想到啥再分享
※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: 1:單價一定是都是扣除車位後計算
: 這點雙北大多已經很規範了,中南部就不知道了
: 2:看實登技巧
: a:不要看過大過小坪數的,例如你想買三房就看三房的實登,
: 套房跟五房單價容易飄,會影響你的判斷
: b:過低也可以跳過,很有可能是關係人交易,就算不是關係人
: 這種案子通常也是投資客在拿,對你沒有參考價值
: c:過高也跳過應該是特殊物件(一樓,頂樓,露台 or 裝潢很優)
: d:盡量不要用平均數,受極端值影響太大,
: 中位數是比較好的方式
: 3:針對自己的特性做微調
: 你都看到高價的案子,出的也都接近實價仲介還不收斡
: 很可能你本身就只挑好裝潢+好戶型或者露臺戶這類特殊物件
: 這種案子本身補正參數就高,所以實登你就要看高不看低
: 4:換一個仲介試試
: 網路上找其他有賣這案子的仲介問問收不收斡
: 有時候會碰上爛仲介該做的事沒做,那就換個試試可以解決問題
: 不過假設你連續幾個案子都是這樣,就應該不是仲介問題了
: ※ 引述《yanyu (Yanyummmm)》之銘言：
: : 一樣是老生常談，也有版友問過類似問題但還是想再發問，房版第一次PO文版友鞭小力一
: : 點，在下都虛心學習，若有違反版規請板主刪除。請仲介不要私訊謝謝。
: : 目前遇到的問題，怎麼出價都是被仲介直接打槍，當然版友說的對，屋主認為他的房子有
: : 遠高於實登的價值，賣方可以不去管實登，買方也可以不買，但還是希望版上大神給意見
: : 。
: : 最近在高雄看了幾間中古屋，舉兩間來說明，附上社區名及實價登錄和我的開價，以上出
: : 價連斡旋機會都沒有。
: : 社區1. 高雄市大順一路 蘭園畫世紀，屋齡25年，實登最低每坪8.66萬、最高23.36萬（1
: : +2樓、不確定是否是店面）、一年內平均15.1萬，附上兩年內實登紀錄。
: : 該屋坪數50坪，開價為898萬每坪約17.87萬，我出價780萬平均15.6萬，仲介告知有其他
: : 組出800萬，屋主拒絕，言下之意就是780萬完全不用談。
: : https://i.imgur.com/b84NRuE.jpg
: : https://i.imgur.com/3nUaaNb.jpg
: : https://i.imgur.com/0JAqRqM.jpg
: : 社區2.高雄市前鎮區和平二路 文化馥麗，屋齡12年，實登最低每坪12.33萬、最高18.4萬
: : 、一年內平均17.85萬，附上實登紀錄。
: : 該屋坪數45.5坪，開價為998萬每坪約21.9萬，我出價850萬平均每坪18.6萬，仲介告知屋
: : 主價格很硬，要有9字頭以上才有談的空間，最後只好打道回府。
: : https://i.imgur.com/cnN0MKK.jpg
: : https://i.imgur.com/Dhe99up.jpg
: : 以上兩間都沒有下斡旋，仲介也沒有叫我下...
: : 雖然說屋主的開價是關係到樓層、屋況、裝潢等因素，但是連下斡的機會都沒有也是很傷
: : 心，最近也找到另一間很不錯的物件打算去看去談然後出價，請版友指點迷津，要怎麼合
: : 理的出價而不被當成芭樂價？
: : 畢竟出去看房也是花雙方時間，仲介大哥也是很忙的，對他們也是很不好意思。