各位房板大大好
最近去看了一間潛銷期電梯大樓建案
該區屬當地重劃區兼豪宅區，交通便利生活機能佳
對方每坪開價30萬
業務說現在潛銷期每坪優惠28~29.6萬間
算一算大概只有93~98折
實際探訪鄰近預售屋，開價約28~33萬間，議價後大約可用26~27萬成交
而附近新成屋(兩年內)，一年內實價登錄行情均價在23~28萬間
另查了一下去年國泰指數，當地房價較基期(105年)上漲約140%左右
小魯試著用實價登錄數據跟業務談
業務卻回說實價僅反映3~5年前預售時的價格，現在買當然會比較貴
但問題是當地除了高樓層豪宅實價有破30外，大部分均落在23~24間
想請教的是
1.業務的說法合理嗎?還是唬爛成分居多?
2.對方為全國1.5線建商，潛銷期議價空間是否真的不大?
另外想請益，該建案目前看上兩種格局比較中意，選擇障礙中
請大大幫忙看是否有什麼明顯缺點?格局上選哪間較好(尚無家配圖，附上平面圖)
格局1：2+1房，室內實坪約27坪
https://i.imgur.com/9ntSeN3.png
格局2：3+1房，室內實坪約30坪
https://i.imgur.com/evJ8AYI.png
註：格局均為坐北朝南，每間房及兩衛都有開窗，樑柱外推
以上不吝賜教，謝謝