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內文：2012年，實價登錄上路，原本美意是希望促進房地產資訊透明化，達到平抑房價效果。殊
不知，近年來房市不振，建商與代銷為了維持房地產仍在高價的假象，創造出許多手法，
讓有些實價變虛價。（延伸閱讀：二○一二年 十大新法上路）
最常見的手法就是以低報高，提供偏高的實價登錄成交行情，刻意拉抬價格，為的是掩蓋
價格走低的事實。
豪宅的高價可能只是假象
特別是台中的豪宅市場，一位台中的資深房地產公關就說，許多建商變相拿實價登錄來促
銷，做A、B兩版本契約，先拉高成交房價，再退現金給消費者，是業界公開祕密。「尤其
是豪宅有拚面子的壓力，就算成交價格不如人意，在實價登錄絕不能呈現出來，以免打擊
到豪宅的行情。」
他甚至聽過豪宅建商為了維持超高價的表象，每坪成交價維持在百萬水準，但建商自掏腰
包幫消費者買單幾百萬元的傢俱裝潢，把裝潢的成本灌進房價裡面，價格自然就變高了，
讓建商贏了面子，消費者贏了裡子，實價登錄卻形同被灌水，維持住高價的假象。（延伸
閱讀：【數據看天下】實坪制會讓房價漲多少）
有房仲也透露，許多房仲樂於配合建設或代銷公司製作假合約，操弄實價登錄價格，以及
幫客戶在銀行超貸，拉高房價又能取得成本較低的資金。
有的則是，先拉高周遭實價登錄，讓買房者以為這是真行情，最後成交價格比較低，讓消
費者誤以為自己買便宜了，房仲則藉此提高成交率賺取差價。
永慶房屋業務管理部協理陳賜傑指出，他們發現有仲介業者選擇性提供實價登錄資料，例
如刻意給買方較高價行情參考，給賣方則提供較低價行情，有利於仲介賺差價。
實價登錄反而成為操作市場的工具
去年就送進立法院的實價登錄2.0版本，希望改革上述亂象，將目前以30戶為單位揭露的
實價登錄落實到地址與樓層，類似制度在英國、美國、香港、日本、韓國等國都行之有年
。此外，也把數字登載的責任落到買賣雙方，登載不實要罰。
但修法並未通過。（延伸閱讀：空頭總司令張金鶚，為何創立房地產估價網？）
專業者都市改革組織秘書長彭揚凱對此表示失望。「執政黨的理由是說目前社會沒有共識
，但我們看到最近房仲業者的民調，發現8成民意都支持實價登錄落實到門牌，」他說。
他口中的房仲業者，不想等政府修法，搶先跑在前頭，例如「永慶房屋實價登錄3.0」，
提供揭露至門牌的成交行情，讓房價資訊公開透明，更挑名「要彌補實價登錄2.0未能過
關的遺憾。」
「希望清楚定義房仲的價值，我們不買房、不賣房，而是回歸誠實的中介者，提供實在的
資訊與服務，」永慶房屋董事長孫慶餘說。
為何修法沒過，還是要做？
主要是因為他們觀察到房地產市場上，玩弄實價登錄成交行情以操縱價格，已成為常態。
但孫慶餘希望堅持三不政策：不炒房、不造假、不隱瞞。為此，他們甚至針對頻繁交易的
投機客建檔列管，每年把6億元的生意往外推。不配合製作假合約，操弄實價登錄或做銀
行超貸、以及最重要的「不隱瞞」── 完整提供詳細至門牌的成交行情。
業界都在做，為何永慶要把錢往外推？孫慶餘認為，房仲業者不能只做到合法，更要用高
道德標準自我要求，如果因為掌握房價資訊而操弄，是「球員兼裁判」，傷害的是消費者
權益。
業者誠實一點，「不二價」帶來更多生意
資訊透明的好處，是買家、賣家都減少對仲介的猜忌，成交速度加快。
當然，也有人認為這是房仲間的競爭，以實價登錄做為搶市場的策略，跟對手比透明度。
有20年買賣房經驗的曾先生就說，以前交易資訊不透明，都是口耳相傳，現在即使上網看
，也發現有很多數字不實在。「如果在某地區看到租金很低，但賣價卻很高，這一定有鬼
，」他自己最近一次賣屋前，先委託永慶與另家房仲估價，後者估價比行情高10%，但他
還是決定委託永慶銷售，因為估價與他自己的評估相近。「我對這區域熟悉，怎樣的物件
能賣多少我有概念，看很多高的數字覺得是灌水，」他說，後來一個月內，房屋就迅速賣
出。（延伸閱讀：房價跌三年，租金卻連漲38個月 專家點出背後真相）
永慶也發現，誠實其實有助於生意。根據永慶房屋統計，從實價登錄3.0上線的3個月來，
上店客戶增加3成，尋求估價的客戶增加超過2成。
但光是房仲把透明度當成競爭工具還不夠，畢竟建商與代銷，才是決定房屋價格的要角。
因此，如今不只房仲，有建設公司也開始推動實價銷售，弭平業務與消費者的資訊落差。
「我的想法其實很簡單：如果關係一開始就建立在欺騙上，是無法長久的，」上市公司總
太地產董事長兼總經理翁毓羚說。她談到有同事以客人身分看了其他公司的代銷案件，讓
她感覺「很衝突」。「明明是這麼重要的買賣，卻要花4、5次談價格才能跟協理見到面，
才會知道所謂底價，還可能不是真正底價。」
翁毓羚說，開價跟底價差了1百萬元以上的案例，比比皆是。可見對於代銷來說，資訊愈
不透明，獲利空間愈大。為此，翁毓羚從2013年開始，在她親手操盤的第一個建案「總太
拾光」開始推實價銷售：不二價，沒有開價與底價之分。她的考量很實際。因為總太推案
量大，造鎮社區動輒千戶，如果每個客人都要「盧」上好幾次，人力成本無法負荷，不如
以不二價加快銷售速度。
翁毓羚希望能讓信任重新回到房屋銷售上，真正做到童叟無欺、不二價。但一開始反彈很
大，步步血淚。很多資深現場代銷人員，一輩子遵循開價底價制度，非常不習慣實價的新
制度。
就連消費者也存疑。「有老客人來現場坐了5個小時，要折扣，說便宜1塊錢也好，但我們
不讓步，真的開價就是底價，」翁毓羚說。很大的原因，也是建設公司慢慢發現，騙得了
一時，騙不了一世。
愈來愈多消費者會自組看屋群組，交流房價訊息，翁毓羚觀察到，花力氣在爾虞我詐，最
後只是被消費者看破手腳。總太要求業務作為比較像是財務顧問的角色，而非一路勸成交
。「如果騙的話，要記很多版本的故事，真的太累了，」翁毓羚笑說。美術系畢業的她，
原本並非房地產業出身，也是能夠突破框架思考的重要原因。
實價銷售，讓銷售速度加快。翁毓羚說，拾光案件約千戶，1年內就完銷，而許多同區案
件完銷平均要3、4年以上。後來其他案件同樣採取實價銷售，也都在1年完銷，9成以上是
自住客。然而，當出頭鳥並不容易。翁毓羚坦承，代銷業的A、B約非常普遍，因為銀行也
願意配合，滿足業績壓力。對於現在房市大玩價格戰，超低自備就可以交屋的現象，她認
為很不健康。
對於總太實價銷售的攻擊也不少。因為近期房市偏冷，總太上億元案件卻能迅速完銷，她
就聽過同業酸說「哪來那麼多客人」。但她認為，是因為總太採取了實價銷售的差異化做
法，取得消費者信賴。
但上述案件畢竟屬於個案，台灣與居住正義的距離究竟還有多遠？（延伸閱讀：2019房價
會跌還是衝？專家：看這四區表現）
目前，在房仲業實價登錄到門牌的，仍只有永慶房屋一家。在推動實價銷售的，除了總太
，也只有另一家打里摺建設走不二價銷售。有朝一日，當這些堅持房價透明的做法在台灣
成為常態，台灣離居住正義才能更近。
心得：我對於內文中有一段話有疑問？：「有房仲也透露，許多房仲樂於配合建設或代銷公司製作假合約，操弄實價登錄價格，以及
幫客戶在銀行超貸，拉高房價又能取得成本較低的資金。」
我以為現在再如何的超貸，也無法超貸出真實房價，即買房還有多餘的錢拿！
那「取得成本較低(房貸低率低)的資金」要做何解釋呢？
我之前就曾在某社區的住戶群組裡看到的個人簡介，發現自營商的比例驚人的高
而且很多還只是攤販之類的而已。
實價登錄上也可看到該社區近千萬的房價中，有不少戶是多了一、兩百萬。
當初即有疑問：是用房貸的低利率資金來做生意資金？但即使超貸也不會多出現金啊？
有人能解疑嗎？