當你還在說「就這樣吧」，她靠「為什麼」從主婦變身東京不動產女王！
https://www.storm.mg/article/1700302
風傳媒 廖惠萍 2019-09-12 07:00
要「真懂」，而不是只有「懂」
在會議上，我經常會告訴翻譯者：「我聽不懂，麻煩請對方再說一次。」
剛開始，譯者總是一頭霧水：明明應該聽得懂啊？對方說不行就是不行，為什麼惠萍姐聽
不懂對方說的「不行」？
"我所謂的聽不懂，是因為我不了解對方的邏輯──為什麼不行，能不能講來聽聽？因為有
些人的「不行」是反射動作，日本人只說「這樣不行」，但我不懂為什麼？"
同事常常希望惠萍姐不要再問了，但我一定要追根究底，問出「為什麼不行」，甚至有時
候是「為什麼行」。問到答案以後，我會說我懂了，從此這個知識就是我的，永遠都不會
忘記。下次當別人問起：「為什麼日本人討厭一樓？」我就能侃侃而談其中的奧秘，而不
是反射性的回答：「日本人就討厭一樓啊，我也不知道為什麼？」
如果知道日本人不喜歡一樓，是因為比較沒有隱私，會有落灰、很髒，以及容易遭小偷，
所以一樓通常比較難招租，也就能跟客戶解釋清楚了。很多我的台灣客戶都會說：「經過
惠萍的說明，就會知道在日本不要買一樓。」
或是如果今天有一樓的物件要出售，想把它推銷出去，又不能說一樓很糟糕，該怎麼賣？
其實一樓對個人住戶、尤其是女孩子來說可能不太安全，又有落灰易髒的問題；但對家庭
型的客戶來說，有些人是喜歡的。
因為在一樓，小孩蹦蹦跳跳不會吵到樓下，雖然大家都喜歡住二樓或三樓，可是如果家裡
有個三歲小孩，日本人又都很怕吵，難保每天都有鄰居來按電鈴抗議。要把一樓的房子賣
給有三歲小孩的家庭，就可以推薦他們住一樓可能比較好，雖然有其他缺點，但小孩可以
比較安心的跑跳，或許就能成功說服客戶。
（延伸閱讀：憑什麼兩個月飛兩次巴黎？東京不動產女王：為了員工，我就是任性）
同事常常笑著說：「惠萍姐，可不可以不要再有邏輯了？」
或許有些人做事毫無邏輯，但我卻十分在意做事的邏輯。邏輯搞清楚了，會有很大的幫助
。很多人做事不求甚解，因為沒耐心，也不想搞清楚背後的邏輯；更常見的狀況是根本不
懂什麼叫邏輯，從小到大只習慣背誦、硬記，不想研究事情到底為什麼會這樣。
但研究每件事的前因後果對我來說是很有趣的練習：「到底為什麼這位太太對我提的物件
都不喜歡？」「對日本人來說，為什麼這個物件就是一直賣不掉？」「日本人賣不掉，也
許我能夠找到方法賣掉？」「日本人因為某些原因不喜歡，但可能台灣人根本不在乎？」
"多問為什麼，了解事情的來龍去脈，這個「懂」，將為你省去更多溝通成本。"
我對事情窮追不捨、不斷追問的習慣，應該是來自公公的薰陶，再加上自己的好奇心及追
究到底的個性，有時還真問到別人都覺得煩。就像更改發薪日的問題，我會不厭其煩地讓
員工知道，不只是在意有無虧欠員工，更要知道五號發薪的原因何在。又例如在日本賣房
子有「登錄免許稅」和「不動產取得稅」，員工多半是死背這這兩種稅，問他們為什麼有
這兩種稅？大家都不知道。
「登錄免許稅就像是我們台灣的契稅，你買房子要過戶到你身上，這是國稅。」如果這樣
跟台灣客戶解釋，他們就會比較容易懂。相較於台灣，日本還多了一個「不動產取得稅」
，這是地方稅，也就是地方要另外徵收的費用。
客人也常問，在日本持有房子還有什麼固定成本？我會以台灣為例，在台灣有房產的人，
會被徵收房屋稅及地價稅；日本也一樣，只是除了這兩種稅，還多了一個都市計劃稅。此
三稅合稱「固定資產都市計劃稅」（簡稱固都稅），每年來一張繳費單，一次徵收。但日
本政府也很貼心，繳費單除了一次徵收，還另外附上四張季繳單，意思是你也可以選擇分
期繳付。
我常想，不只是房地產，任何行業，如果每一位業務都能這樣理解事情，而不是都靠「背
」的，結果一定會很不同。理解後，還要用你自己的方式消化資訊，把資訊用容易懂的方
式說給客戶聽。
很多客戶都覺得，聽我講解事情特別清楚，正是因為我會自己先消化資訊，所有資料我會
重新研究，思考如何講解給客戶聽。
你自己要先搞懂，才有能力告訴別人。一有不懂的事情就先問吧，千萬別怕被說「連這個
也要問？」
永遠別怕開口問。問了，學到的才是真正屬於你的東西！
作者/廖惠萍
本文摘自《認真做喜歡的事，真的能賺錢：從旅行社到民宿咖啡廳，東京不動產女王廖惠
萍的5個職場即戰力》
各國不動產稅核課方式 (引用自"天下雜誌")
https://cw1.tw/CW/images/article/201608/article-ck-57b561c743e47.jpg
各國房地產交易與持有稅率一覽表 (引用自"中國房地產該怎麼辦")
https://i.imgur.com/yQg76nq.jpg
日本買賣房屋稅很重！Sway：很恐怖的｜#Sway說｜#好房網TV｜20190312
https://www.youtube.com/watch?v=LV9MUftOLlw
日本房屋持有成本，每年約房價的 3%~5%
一、稅金
房屋稅 0%~1.7% ┐
地價稅 0.6% ┼三項合稱：固定資產都市計劃稅」（簡稱固都稅）
都市計畫稅 0.3% ┘
二、管理費+修繕立基金
每年約房價 1%~2%
所以投報率沒 6%~8% > 利息1.5%+持有稅5%
的投資案件，根本不能碰
除非就是抱著自住心態，居住就是要付持有成本！
大約30年，房屋價值歸零 (持有成本，每年平均約房價的3%~5%)
ps.外國人購買無法享有優惠稅率，所以自住房屋，大約30年歸零是必然的！
日本本國人可以拉長到50年~70年
★ 所以日本房子保值的重點：
一、位處蛋黃區、蛋白區，出租率高
可以用出租報酬率，維持住房價
ps.蛋殼區的房子，在持有成本高的情況下，真的是只能用等同送人的賤價出售
二、要買老屋 (如果是買來收租的)
日本房子是會折舊的
寧可買老房子 (折舊到一定年限後，房價降低至盤整底價"適用出租報酬率")
買的房價就是最低點，再降的幅度很有限
三、小戶型的房子
1~2房的案子，會比3房以上的案子容易招租