8/19首購簽約, 因內有租客到12月初
當時房仲詢問我們可不可以換約
給他一點籌碼好談價格讓屋主不用賠違約金
租約到12月初我們不急也同意了
但並未告知會有什麼後果
談完後房仲又說租約先從買賣合約中抽起來
說會影響我們貸款, 但我有拿到一份影本
(簽約前卻沒說,莫名奇妙)
簽約後才開始查資料, 發現
1. 有租客會影響核貸. 有些銀行要求要新租約
2. 若現況點交租客在內也不好確認
所以重新跟仲介討論:
能否延後交屋 (原交屋日是10/4)
真的等租客搬走空屋點交,直接重簽合約
仲介表示屋主有資金需求
不能重新簽約,就是要先跑流程
但他們有跟租客講
租客可以提早搬走不一定要租滿到12月初
然後怪我們說幹嘛跟銀行說有租約
我表示專員都會問現況勾出租是怎麼回事
仲介說我們應該要回答屋主會排除
這樣才不會影響核貸, 怪我們把事情變複雜
(做賊喊抓賊,被氣死)
現在我們有兩條路可選
請教大家哪一個對我們比較有保障
1. 房仲建議我們就是跟銀行說租約會排除
不要影響核貸, 他可以跟屋主做動用協議
比如10/4交屋當天. 留下2百萬在履保.
等租客搬走再讓我們空屋點交.
最後一筆1-2百萬再撥款. 保障權益
2. 跟租客簽定新的租約簽到12月初
但要怎麼寫我們自己弄他不知道我們要寫什麼
但因為銀行一定要看到新的租約才會撥款
所以一定要在9月中前送上新租約.
這樣才有辦法做好程序.
但因為租客人在上海,9月底才回來
剛剛房仲補一句說如果沒有換約成功
錢下不來是我們可能會違約
以上不知道哪一個對我們比較有保障
我是傾向2.
但不知道會不會發生換約時間來不及這件事
(仲介又不給我們租客連絡方式, 很氣!)
租客我們看過,他們是素質好的正常人
不是跟仲介-屋主(投客)-代書一夥的
確定一定可以搬走
如果真的來不及換好新的租約
我可以投訴仲介協調無能
若真的影響撥款或延遲到交屋時間
算他的嗎?
我還有什麼可以使力的點嗎
奉勸大家買房還是找大品牌房仲可以買得安心些
我可是付足2%仲介服務費,32萬多
還被問能否不要開滿服務費發票
這服務只帶來生氣和憂慮
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你都說你GOOGLE了 還自己跟銀行說有租約幹嘛?如果你怕對方玩花樣 當初簽約就該直接把時間拉到12月他需要資金是他的事情正義魔人要就當完整 不要當一半 整自己也整屋主

當時就是不知道有這狀況才傻傻簽了阿仲介未告知會影響核貸,並未盡到責任吧

他就你簽你就簽 那叫你不要講 你幹嘛又要講?你這樣不就搞死自己而已?

因為已簽所以才上來問有什麼可以補救的Z大有建議對我們比較好的方式嗎?

算了 怪你也於事無補你應該有查到租約影本是幹嘛用的吧?銀行是怕假租約

沒有...請Z大賜教

還有就是未來你繳不出貸款 銀行要先排除租約才能法拍簡單說 他要避免你惡意不繳貸款 缺租人長約20年之類所以可以會增加你貸失敗的機率但如果你不用貸滿8成 或你自己還款能力好 就不怕這問題你告知租約這件事情反而是對你有保障不能貸滿8成是因為非自用 如果你申請青年首購可能會失敗還款能力好的標準大概是 常態性年收入X10 > 貸款金額

我問了3家, 有兩家說只要有新租約還是可貸滿8成,利率1.58

如果你年收入100 只要貸1000內 應該都沒甚麼問題

還款能力有符合Z大說的條件但第三家銀行是說只要合約有寫到出租字眼,利率要多0.25...

重點就在更新租約 銀行還怕變成不定期限租賃那就沒甚麼問題了 頂多要求第二擔保 或保人

所以建議只要簽好租約,壓定12月初搬走就OK對吧

沒錯 那就對你沒損失 銀行也會接受你的講法

但仲介威脅租客不換約一事呢?他可以藉故拖延嗎?

除非仲介=屋主 不然沒理由搞你頂多是覺得你讓事情變麻煩 嚇你一下

現在就是仲介-屋主投客一掛的,我怕被搞><

了解,謝謝Z大,我可以先送一家看看成不成看後續了仲介要是藉故拖延新租約換約一事我有什麼辦法可處理嗎

這我就不清楚了 頂多到門口堵租客?

好,謝謝,目前只能先送件看看了

萬一租客不走的話，可能那個法律流程要跑超過一年以上。這種對買方要有利的話，就是簽約款繳一點點，第二期款確定等租客走人後再繳，但這些在契約都要明定。不是一般正常案件，在簽約前就要問清楚，不是等簽約後補破網。

所以只要有帶租約的再喜歡我們都不碰，有點麻煩可能會少掉一些機會，那只能代表沒緣分不強求

我們不懂,沒有做到這個功課,真的很慘,現在只能想辦法補救

覺得你還是爭取重新簽約吧，大問題會是交屋。貸款應該騙不了銀行，因為他們都會審查你的買賣合約去拍照估價的時候，也很可能會因為有租客而知道你欺騙假設租客9月底跟你換約，開始跑貸款跟之後的流程，10/4很可能也來不及交屋修改合約才是上策

但仲介不讓我們改,唉,買個房買到心力交瘁

客訴他，直接找店長看看。他要解決問題不該製造問題你貸不到錢也無法成交，他要搞清楚狀況你要清楚的提出訴求，1）租客連絡方式；2）延後交屋日；3）明確執行點交

仲介曾說貸不到會是我們要補足價差,是我們的問題

租客如有同居人，建議也同步去找他幫忙處理換約

買房前沒事就要多看看資訊，才不會從第一次買房就上手，變成第一次買房就中標。如果租客是正常人，賣方跟房仲沒必要跟租客一起搞你，搞你要有好處才行啊，賣方急著要錢，他什麼都不想管，只要你趕緊撥錢給他，仲介拿到仲介費就想拍拍屁股走人，唯一可能搞人是租客，但看你敘述問題不大，頂多租約寄到上海讓他簽不就得了

紅明顯 你都覺得代書跟仲介跟屋主是一夥的 他們在講什麼你也聽不進去 我建議你花錢直接找律師做法律服務吧這邊問免費的 是有辦法幫你解決什麼?能夠為你負責什麼有租約也是可以跟代書要求要騰空後才辦過戶交屋的好嗎大不了是流程慢完成交屋而已 簡單訴求就驗屋完才交屋屋主要用錢 大不了叫他出履保安全保險額度50萬元給他什麼都上來板上問 你不知道這邊多少沒交易經驗的鄉民?你哪知道誰的話可以聽? 然後你不信任的仲介業務回你會聽? 別人也沒收你一毛錢阿 要免費義務幫你喬事情?業務有收你服務費 他要負責把代書流程做到順到交屋阿你覺得權益有損失 不會先找店長反應嗎?你是買自住物件要驗屋很正常 不是買收租套房不用驗屋就算買賣不破租賃你還是可以使用"收回自用"的條款好嗎你就不要再把租方也搞毛 到時候事情更難處理

.....換銀行最快有些事點到為止，不細談了

很多代書都有辦法跟銀行溝通室內不拍照，就算要拍照跟租客說安排拍照就好，風險在於說如果你還不出錢，銀行強制執行發現設抵押權前已有合法租約，威脅你刑事責任而已

我剛剛問過 mail寄PDF 用電子手繪簽核也可以

謝謝各位回答因爲事情已發生很急當然想多方詢問每個人的意見都很可貴也有幫助批踢踢難能可貴的不就是交流分享嗎現在也在詢問第三方代書意見我們做人正當遇到這種投機者真的不爽學了買房慘痛第一課這是某加盟店，問過投訴店長也沒用現在就先送銀行件看看結果了Z大說的mail簽核也很有幫助

賣方比較正確的處理方式是在簽訂不動產買賣契約（私契）前就要先把租客趕走清空了。因為租客故意不搬走的話，循正常法律途徑沒有一年半載是很難處理的。租客知道已經賣方簽訂不動產買賣契約之後，還故意敲一筆的，也是大有人在。我只能跟你講，本件要從買方角度、賣方角度、仲介角度及租客角度甚至銀行角度來看，那個看法往往是天南地北的。　我有一個親戚，租人房子，結果租客的親戚跑去住，已經二十個月沒繳房租了，我親戚想拿十萬塊請對方搬走，對方開口要二十萬咧，我親戚問我怎麼處理？我叫他去找律師處理啊！上次有幫他花了半年時間處理一件，半毛都不給，當然不想理了。

t大這是租客問題大 但親戚人品也是...