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瘋狂房租急踩剎車？柏林2020「房租凍漲5年」
2019/06/19 轉角24小時
柏林市政府18日宣布：最遲自2020年起，柏林房租將凍漲5年。 圖／法新社
【2019. 6. 19 德國】
瘋狂房租急踩剎車？柏林2020「房租凍漲5年」
「德國房租凍漲，柏林開第一槍！」德國首都柏林過去因房租低廉，被視為「租屋者天堂
」；但過去10年來房租翻倍暴漲、租屋供不應求，也讓抗漲示威運動遍地開花。18日，在
各方激辯下，市政府終於拍板：自2020年起，柏林房租將凍漲5年，以「讓過熱的房屋市
場冷靜下來」。儘管市政府力挺、房客普遍支持，但房地產業者及部分專家卻也批評，「
治標不治本」的政策極可能「嚇跑投資者」，反而讓「瘋狂房租時代」更加失控。
柏林18日甫拍板定案的「房租5年凍漲」計畫規範：柏林房租未來5年將凍漲。法案最遲預
計將於2020年1月正式生效。屆時柏林也將成為全德國施行房租凍漲的第一個邦。
為了防止不肖房東趕在法案正式生效之前，惡意哄抬房價，法案也將規範「可以回溯至政
策拍板的2019年6月18日這天」——也就是說，自即日起直到2025年，柏林房租原則上將
維持不變。
此外，為了遏止近年惡房東假借翻新整修，向房客濫收額外費用的牟利亂象，新法也將規
範「若有整修翻新之必要或需求，超過一定金額與規模則需經過政府單位核可，違反者最
高可能必須負擔50萬歐元的罰款」。目前過於高昂的不合理房租，也可望透過新法調降至
合理範圍。
根據市府估計，柏林將有近150萬套公寓住宅適用該法；社會住宅、尚未出租的新建住宅
則不受此法限制，將另行規範。目前該法案正在起草中，預計將於今年10月送審通過，最
遲於2020年1月正式上路。
柏林市府的房租凍漲新政策，是自今年3月起，柏林市民團體一連串抗議漲租的大規模示
威活動之後，首波具體的政策回應，試圖平息高喊「居住正義」、「生存危機」的市民怒
火。
在過去，「貧窮但性感」的柏林，因為房租價格低廉而被譽為「租屋者天堂」。然而近十
年來，隨著人口成長、新移民湧入，每年平均4萬人移居柏林，讓城市人口早已突破370萬
大關，加上都市發展迅速，吸引大量房地產投資者湧入；儘管城市大興土木，仍難以滿足
過熱的市場需求，也讓首都陷入租屋供不應求、房租飆漲的「瘋狂房租時代」。
「貧窮但性感」的柏林，過去因房租價格低廉而被譽為「租屋者天堂」。然而近十年來卻
陷入租屋供不應求、房租飆漲的「瘋狂房租時代」。 圖／法新社
儘管聯邦政府在2015年，已通過一項「房租天花板」的全國性法案，限制房東漲租幅度，
不得高於該地區平均月租的10%。但其中的免責條款存在模糊空間，不只可能讓惡房東得
以規避、繼續漲租、許多房客更礙於現實不敢吭聲。至今德國房租飆漲的現象，仍未見有
效緩解。
根據統計，從2008年至2018年，柏林房租每平方公尺的價格，從每個月5歐上下，翻倍飆
破10歐，漲幅為世界之最。儘管柏林房價整體仍不比倫敦、紐約、巴黎等其他國際大都市
高昂，但對於8-9成都是租屋一族的德國人來說，迅速飆升的房租仍是不可承受之重。
「居住是基本需求...我們希望該法能讓近年來狂飆的房租急踩剎車，讓柏林過熱的租屋
市場冷靜下來。」主責柏林住宅問題的社民黨籍議員龍普舒爾（Katrin Lompscher）周二
時如此表示。在柏林「紅紅綠聯合政府」（Rot-rot-grüne Koalition，社民黨–左翼黨
–綠黨）的積極推動下，法案幾乎勢在必行。然而儘管政府背書、房客與公民團體普遍叫
好，但首當其衝的德國房地產業者卻對此極度不滿。
《金融時報》指出，在柏林持有超過11萬套房產、德國最大房地產公司的「德意志住宅」
（Deutsche Wohnen），在過去半個月股價已一路狂瀉14%，周二政策拍板後，又再往下探
1.25%。以德意志住宅為首的大型房地產業者，極可能串連起來，並以「侵害權益」為由
，向新法採取反制的法律手段。
此外，儘管大力倡議房租凍漲的社民黨，臨時黨主席之一的薛佛–格倫貝爾（Thorsten
Schaefer-Guembel）肯定，該法案可望為柏林「贏取時間，蓋房、蓋房、再蓋房」，解決
供需失衡問題。但有專家指出，房租凍漲僅是平息民怨的權宜之計。
自今年3月起，柏林公民團體發動一連串抗議漲租的大規模示威活動，高喊「居住正義」
、「生存危機」，抗議持續飆漲、租不到房的居住問題。 圖／路透社
德國中央合作銀行（DZ Bank AG）的研究報告指出，「像凍租這種打擊市場的策略，根本
無濟於事，只會嚇跑投資者，反而讓他們對新（營造）計畫興趣缺缺。」對於房租凍漲態
度較為保守的德國總理梅克爾（Angela Merkel）也曾警告：政府「應該營造鼓勵蓋房的
環境」，才能根本解決供不應求的問題。
根據《路透社》數據，德國目前每年需要至少35萬套新住宅，才能有效平衡、緩解供不應
求的問題，但2018年卻只新蓋了不到29萬套。房地產業者則表示，要加速蓋房速度，需要
的是政府鬆綁沉痾繁複的營造法規，並端出鼓勵營造的友善政策。也有房東組織質疑，相
較於資本雄厚的大型房地產公司，一律凍漲對於小型房地產業者、或小房東來說，衝擊更
是劇烈。
事實上，除了房租凍漲，另一項抗漲租的爭議提案，仍在柏林持續激辯中。有公民團體發
起連署：要求立法限制如德意志住宅這樣的大型房產公司，若在柏林持有超過3,000套住
宅，額外房產應徵收公有化，以實現人人有屋租，且租得起的居住正義。
提倡的公民團體在上週五也對外表示，已蒐集超過7.7萬份的簽名連署，遠遠超過發起公
投提案程序第一道門檻的2萬份。
而在柏林市政府「房租凍漲5年」政策拍板的第一槍過後，房價全國之最的巴伐利亞邦首
府慕尼黑，目前也正在研擬房租凍漲的公投。德國其他城市是否會繼續跟進？政策是否奏
效？仍是全國觀望、熱議的焦點。