如題
小弟預計這一兩年會在桃園市的
1.桃園區
2.龜山區
3.內壢
這三個地方置產
目的大概就是買兩房不含車位
約500萬之內，
再出租收租金
能不能賣出就靠運氣，至少要穩穩收租
想問ceca大大，20年的大樓跟30年的舊公寓
那一種產品會比較推薦呢
買舊公寓是否非常在意土地是商業區或是住宅區呢
未來20-30年 都更是否有機會呢
PS:請各位大大理性討論，勿當酸民

頂個C大!!

房價相對高點投資好像不划算

要出租，買內壢工業區旁

你不愛上自己的投資產品的話，那公寓啊非市中心的工業區旁邊投報率比較高公寓這種東西轉賣也不會難賣你桃園的工業區，沒高雄林園的負面有名吧啊我林園，收租就租掉，要賣就賣掉啊我林園都很順了，你其他一般工業區有啥好怕的你又沒海風侵蝕xd二十年大樓缺點是，你很難買便宜因為，屋況很難很爛二十年前的建商智力提高很多，不會蓋垃圾出來造成二十幾年屋，屋況很難很爛你買不到便宜，那投資效益自然很爛嚕買便宜一次抵過你房價翻漲20%以上你覺得現在的局面，漲20%要幾年？？所以這才是二十年屋的煩惱你沒要開餐廳，開修車廠，開麥當勞不用特別在乎土地是商還是住反正桃園也很難宇宙無敵難都更旁邊空地那麼多，建商想不開跟你整併我家不一樣嗎？大概只有大型地主自己用都更名義賺獎勵容積而已

不過C大指20建商智力提升，是經驗還是法規導致？

台灣最老的一批大樓，大約是35~45年這一批那時候的建商大腦有洞，專蓋垃圾你看到那種會/恐怖，公設很爛的大樓，都是那時候蓋的反正就埋著頭亂蓋，因此格局，動向，採光，通風都很爛

爛在哪 可以真實說明嗎

外觀也設計很醜，也不顧慮使用者造成的雜亂問題

講半天講不出什麼東西..........

但其實你有在翻新老大樓就會知道你大多時候都是在翻視覺上的觀感而不是在補強結構阿靠背，你不想聽還問xd浪費生命跟外行人講話，真是ooxx

非市中心的工業區旁邊投報率比較高 why? 可以解惑一下嗎

因為，資金會集中在市區，所以價格租金比會價格比較高主要是一般人對市區比較有信心，所以加價買造成但是實際居住需求，工業區其實很大，所以租金很難多低然後工業區有環境不好，汙染，沒百貨公司的問題所以一般人的資金更不會進入工業區

這樣講就了解 謝謝~~

買家也會因此出價比較低嗯，簡單講就是心理層面影響，脫離本質需求的狀態然後老公寓好賣是因為工業區房子再多也不會很多，然後建商推案很保守因為環境的因素，甚至像林園，只推別墅所以如果這個工業區在成長那除了八百萬以上的別墅，以下基礎住宅被斷供給而工業區成長，所以實際居住人數增加外加，作業員怎樣都比高薪工程師多造成老屋基本款產品需求量很大又無法被滿足外加，投資客大多不愛這種地方，因為不夠理智因此，翻新漂漂亮亮的公寓市場極度缺乏你去做，整個市場都你說的算xd因此不怕賣不掉，除非你要賣天價嚇死人

不過，什麼情況算是市場過熱不建議投入，例如已經看到許多翻修公寓算嗎？

gn根本來亂的，講那麼清楚了還不懂，根本外行

推C大

你看到工業區正在衰退就要跑啦現在最慘的是農漁業區農漁業區少子化和都市化和M型化所以土地漁船小的農漁夫和小孩不幹跑到都市去上班然後大農夫漁夫把小農夫漁夫的農地魚塭都買走因此鄉下將來會只剩下有錢人而這些大漁夫農夫，基本上不住小房子老房子他們會自己蓋豪華農舍因此農業區的老房子，老透天，都沒人要，像垃圾一樣

推C大 真的有用腦在投資 分析脈絡很清楚

其實主要是都有玩過，或我媽玩過林園公寓我玩過，我媽玩過農舍魚塭，版上有人家裡就是有魚塭的可以釣看看他要不要出來講至於工業區很多翻新，那典型就是高雄楠梓這種就等同一個次級的市區狀態也就是例如市區300的公寓，在楠梓變成200出租投報高一點其他方面大同小異也一堆投資客在翻新轉賣或是搞出租基礎上跟市區很相似，市區怎樣玩，這種地方就怎樣玩

請問C大 原Po問2房不含車位 想穩定收租,但又期待賣出好價如果是套房不含車位就算了 但2房不含車位,以後會好賣嗎？

借桃園標題問c大新竹可以嗎？ XD

新竹六家這邊繼中國醫之後還有遠百+台大醫 不知道該不該在蓋完前買

賠錢賣就好賣啊，兩房出租沒含車新婚夫妻基本不考慮

推c大

講不出個房子本體的好壞也一堆人信 動線差 也講不出好和壞到差異 還有人信 那祝大家好運囉

你連基本的格局好壞都不會判定的話沒辦法跟你說話.XD以上東西適用於看屋超過100間,買賣超過3~5間的人看的.你回國小唸書八,研究所的討論不適合你.

可能有人聽不懂人話 或看不懂文字

兩房主要是要注意,建商推案量有沒有過大的問題.建商推案兩房除了之前好賣之外還有一個用意.就是他單坪價賣比較高.三房如果再22,兩房可以單坪衝到24.所以對建商來講,利潤比較高.所以如果三房銷售一年,兩房建商甚至願意接受銷售到一年半.也因此實際上建商推案,很可能兩房抓的推案極限會比較後面.而當推案極限抓比較後面,那兩房市場就會供給偏多.你反而會開始比較難賣.所以要注意,而這個推案極限和市場供需,要在地看比較準.因為他畢竟不是一個很大型的落差,在地投資客比較清楚.外地我們判定會比較粗糙.至於車位,以前兩房都不配車位,所以幾年前兩房有車位優勢.現在純兩房案太多,所以市場供給兩房車位量也是變大很多.但實際上,兩房對車位的需求性並沒有那麼高.一樣是注意市場供需問題.像高雄,兩房的車位已經處於非必要狀態.沒有車位對銷售並沒有甚麼負面影響.

桃園區綠線捷運週邊

推c大

另外大型醫院效能步錯.不急可以等醫院.最近兩房卯起來蓋,並且都是量產.然後建商推案有兩年的施工時間.所以如果推案量過大,也是要一段時間才突然發酵.更不用說建商抓的兩房推案極限因為單坪價格高所以抓的比較後面.以上就會產生兩房案的隱憂.兩房興起的時候,我記得在板上討論了一堆.我也是差不多那時候進場兩房車位.那時候兩房車位還真的有糖吃.只是現在是一窩蜂效應問題.外加一堆兩房案都還在預售..所以實際就算市場飽和,後面成屋量還是會灌進來很多.所以兩房這邊要特別小心..除非你的兩房是很老的兩房,可以比較不受新屋供給量過大影響.不然要碰兩房請多觀察市場.長期持有,其實目前已經不太建議入手1x年以內的兩房.回歸傳統三房比較安全原因還是,建商蓋得太囂張了,一案子幾百戶幾百戶的灌.看過去的案子,一大堆都主打兩房案.跟之前中古屋,有一大票人瘋狂的改套房收租有87%像.so..在買賣方面,很可能會陷入類似改套房產品過多的狀態.無論甚麼單身不婚小家庭區是怎樣變化.也跟不上建商上千戶這樣不斷的供給阿.反過來看,三房四房,現在單坪價比兩房低.但是因為透過土地成本的關係,這個落差遲早會被補平.也就是土地都被拿去蓋兩房,因為建商利潤高.你三房案單價不拉高,勢必土地搶不贏蓋兩房的.所以三房四房的單坪價,有機會被兩房給逼升.更不用說目前市場三房四房產品供給量變低很多.

推ceca

所以現在1x年以內的物件,三房四房可能會有淺在好處存在.當然以上不適用台北..XD台北小坪數是因為負擔壓力的問題.在非台北,兩房450好了,三房700.對一般家庭來講,你真的沙破頭硬要擠出錢來住三房.是擠得出來的.台北....1500和2300.你怎麼擠??....擠到虛脫也出不了水阿.所以台北是特別的,不可以類推.

C道友功德無量 祝其屢屢渡劫(房市買賣操作)，關關平安C道友"元合五極山"(稅利法市操)用得出神入化！雷劫(政府打房) 完全不成威脅

c大中肯

推 C大～

推

推C大

桃園要等都更?你是不是誤會了什麼?台灣人接受都更的最最最基本要求就是不出錢都更一坪營建成本少說15萬，加上銷售和稅金，一坪快20萬

房子看多了自然就知道ceca講什麼叫做格局差公設差說人家講不出所以然來，我反而覺得是不是本身看房經驗不夠多。不然我怎麼就可以理解人家談的老大樓格局差公設差是在講什麼

推c大佛心

蓋一坪成本就20萬了，成本說不定都高過售價了

這年頭真的是請教別人都不懂基本的謙虛XD 不管同不同意別人的答案，禮貌是很基本的還是我誤會了...他其實是想考ceca? XD

盲信者真多啊

我大學同學工程師不幹跑去建商上班.他老爸是另外一間建商的董事長..建築成本真實價格其實沒你帳面上看到那麼高..我同學就在桃園..XD但是帳面上當然要報高阿..XD目的很多的,呵呵~~

推C大，看多自然懂C大說什麼

推c大，樓大gn大真的才令人無言

gn什麼都講不出來

建築成本真的沒有想得高

純推C大

推C大，房版良心

推C大 謝謝分享

gn真令人無言

建商跟銀行借錢買地蓋房，再把成本算高點把錢洗去下游廠商，最後虧損倒掉變呆帳，等銀行呆帳過多爆了就再來一次金改，最後拿大家錢去還

噓gn，這種口氣一般人早就懶得理你了，你以為他是市長你是議員，給意見他媽有必要一定給你到非常具體甚至案例嗎？要案例不會自己去找？要打臉不會去找反例？伸手牌

推C大

推C大 某人擺明就不是來問問題 故意來亂的

都沒加西卡群組讓你天天問

gn是來亂的哦?

高手開示不同凡響

這種就群組裡套好招，故意出來公開點名問的…點名高雄人問外縣市還不帶敬語，還是找個邏輯正常一點的人來發問吧gn大沒講都沒注意到這串文的漏洞一堆，包含少數推文的也是

真假，還有這招

感謝Ceca大精闢分享

套招...XD.有人需要這種下三濫的手段哄抬自己嗎..XD哪個群組,請講來聽聽.最近應該都忙著打電動和看電影,沒啥在回群組.居然想不到還可以套招勒.有人跟社會脫離太大.被一堆人嘲笑和看不起,居然還不自省一下自己做甚麼蠢事.XD