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報稅注意房地合一 賣房節稅可試試「財產交易損失舉證」法
好房網編採中心／綜合報導
今年適逢房地合一新制上路後的第三個報稅年度，在107年售屋者，須確認售屋所得適用
舊制或新制，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏提醒，房屋若在105年1月1日以前取得，且
持有時間超過兩年，就適用舊制，則納入綜合所得稅申報財產交易所得，必須在5月報稅
時報繳；若適用新制，則是課徵房地合一稅，必須在所有權移轉登記次日起30日內申報，
就不是在5月綜合所得稅報稅，納稅人須特別留意。
陳俊宏說明，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為二大類
：
1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；
2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額；
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售屋所得適用新制、舊制比較。（永慶房屋提供）
售屋族「財產交易損失舉證」節稅法
陳俊宏指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得
較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。
所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契
稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構
貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能
耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等
。
也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修
費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。
陳俊宏提醒，在107年有售屋者，今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實
價發生價額申報就是ㄧ般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準
認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000
萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本
，則依實際銷售價格的15%做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分
配。
以台北市售價1億元的豪宅為例，陳俊宏說明，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例
（一般是房3地7），認列房屋收入為3千萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房
屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至40％稅率繳交綜所稅。
需要特別留意的是，若不符合前二項申報方式的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方
式申報，陳俊宏表示，由於近兩年房價呈現盤整小跌格局，雙北市「標準稅率」維持106
年的標準，沒有調整。
以台北市而言，一般住宅課稅比例為41%，若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定
作業要點」而認定為高級住宅者，則課稅比例為46%，均與106年相同。舉例來說，107年
出售的房屋位於台北市，但無法提供取得成本及移轉費用證明文件，若非高級住宅者，房
屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元：若是認定為高級
住宅者，則需要依照46%來計算所得為46萬元。
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出售房屋交易所得計算(適用舊制)（永慶房屋提供）
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雙北市售屋財產交易所得標準(無購屋成本)（永慶房屋提供）
心得：
1.房地取得年份為"104年"以前 適用舊制(房屋交易併入綜所稅)
"105年"以後 適用新制(房地合一稅)
2.交易損失可扣抵稅額
3.無法提出成本證明 以評定現值之「標準認定」比例
作為計算所得