Recap
Recapitalization
擁有穩定現金流的資產，槓桿容易，價值穩定。
所以私募基金持有這項資產一定時間還掉部分本金後，
會重新再舉債，把錢再套出來。常見於Cable，公用事業股，房地產。
近期台股許多收購下市也是來這套。
（投資客的無限轉貸大法法人版本)
比如原本資產價值10，由資2債8組成。
經過5年，透過現金流還本，變成資4債6，
這個時候，我們就找銀行重新轉貸再把他變回資2債8。
套出來的2就是這幾年我們的獲利。
生意還是繼續做，租金還是繼續收。幾年後再一次。
要做這事有個很重要的関鍵，就是現金流要是增長的。
就算很微小的增長也可以，千萬不能是負的。
現金流能增加，意謂著未來Recap時能多套現出來，
變少，Recap大法事倍功半。
當然最好能高過通脹率。同利率相同略高於他。
假設一地的租金成長每年是5%，5年後Cap rate不變，
續前例資產價值將由10變12.5，Recap後就變成資2.5債10，
如果租金收=本利和，
則五年後由資4債6，變資2.5債10，
再套出來的錢4，就是獲利。(注意，債的變化就是套出來的錢）
兩個例子，投入的資都是2，回報一個是2一個是4，
報酬率差一倍，只因為現金流的成長率5%的不同。
為什麼桃園的租金投報率3.5%比的信義區1.7%高那麼多？
壽險公司還是買信義區的地，還買很爽，
我想他們也不是笨蛋，上面的例子可以給大家帶來很多想法。
出租的投報，不是只看帳面租金這麼簡單。