基本上是這樣.
像我短期物件有一半左右升級成透天,某些升級成公寓一樓.
(公寓一樓價格大約是透天的8成,裝修費用大約是一般公寓的1.5倍)
其實第一個卡到的不是甚麼時間還是體力的問題.
因為很閒...所以應該可以同時操控20~30間公寓也不會太忙.
(套句科P的口頭禪....凡事SOP就對了..!!!...
我念工程的,我非常支持科P這句話)
問題是卡到我的交易次數,因為我不用外人當人頭,所以我交易次數很吃緊.
一間公寓轉一手從我下斡旋到賣掉銀行拿到錢(包含買賣過戶時間)大約平均7個月.
所以如果是玩10間公寓,其實一年會變成20間..半年轉一手,一筆資金一年轉兩次.
這樣沒多久國稅局就會用"頻繁交易"來找我喝咖啡.
因此我就會三間公寓升級成一間透天(需要的現金差不多)
透天的話因為工程期比較久,所以大約一年大概搞一趟.
這樣就可以大幅減低我的操控物件數量.
至於說甚麼物件釋出量太大,其實沒那個問題.
因為公寓除非4~5樓,不然2~3樓的物件輛是取決於自住戶的釋出.
也就是說,市場例如有50間公寓2樓,主要釋出是看多少自住戶拿出來賣.
(其實2/3樓公寓,市場總量一直都很低)
而投資客就去搶這50間當中有投資價值的20間來操作.
把20間買走,翻好在拿出來賣...但是還是20間.
所以市場只會有50間,無法更多...
因此沒有甚麼打壞市場的問題,只有你去搶走,別的投資客搶不到的問題.
然後市場總掛賣量還是50間....
也就是說,你不去搶來做,別人還是搶去做...不影響總供應額.
老屋市場一直都是這樣子,釋出看自住戶,不看短期投資客.
短期投資客只是過戶,他的人數或是玩的件數,不影響市場的供給量.
公寓目前還是最好賺的.
不過這跟時局也有關.
現在房地合一稅卡在那邊,造成公寓變成寵兒...
大樓的話利潤爆低....更容易爆交易次數.
透天其實利潤比公寓低不少了...只是也是為了控制交易次數,所以只好犧牲利潤.
不然我多希望把整個市區所有的2/3F公寓都買光光壟斷市場..
這是目前局面造成的,就像你兩三年前,你看不到我在玩公寓,因為那是另外一個時期.
以後政府要是修正了政策,你可能又會看到我玩別的遊戲去了.
財團"老闆"賺錢跟大家想的不一樣..XD
財團帳面上的投報都不高.
(帳面利潤就在那邊大家都看的到,如果穩定不要說太多,你光30%,就一堆資金瘋狂湧入
所以通常帳面上利潤都會控制在一個"大家覺得可以接受"的數字..
對,我這邊用的詞是"控制"....XD..這是人為操作...為啥要操作,大家自己知道就好)
老闆賺錢在檯面下.
這個有當老闆的自己知道..就不需要再搓破.
反正就是"無法跟別人講"的賺錢方式..
因此股東投報低,老闆身家狂翻倍...XD
財團檯面上要賺錢,通常不是基本的營業項目.
通常都已經是惡系炒作.
例如炒地皮...
你只買土地等漲,那個漲太慢了,時間投報可能比你去買美國公債還爛..
所以你必須"炒"做..(炒是動詞)
例如自己做左手換右手交易,或是自己推賣不掉的豪宅,或是跟政府掛勾做一些建設等.
另外,這些全都還有隱性成本...也就是實際入手的不如帳面上的數字..
不過目前房地合一稅也是打到這些炒地皮的.
所以最近土地交易熱,但是你看地價成長速度比前幾年慢非常多.
因為很多炒作手法都被房地合一稅給破局.
基本上,真的有錢人為啥要低調.
因為他們賺錢已經藏在不可以告訴別人的下面.
所以她必須低調,不然就被抓去關..XD
(趙藤雄不就準備被抓去關)
(老闆被起訴被判刑的內容要自己看,那個才是上層的人在玩的遊戲內幕
有錢人跟你想的不一樣,包含它們賺錢的方式都跟你認為的不一樣..XD
平時部會有人跟你講到底哪裡不一樣,直到他被抓去關...
這些才是真實世界...
書本阿,雜誌裡面有錢人跟你想的不一樣的內容則是垃圾,洗腦文章)
檯面上的利潤其實都已經不高.
這個時代就是這樣,沒辦法.
這也是為啥市場都財團化.
因為你自己獨資的,你的利潤全都是帳面上的,賺的很辛苦.
而財團只要"看起來合理"的利潤,就可以接受,因此他很快就衝擊到你們獨資中小企業.
更不用說他還有規模化,更強大的行銷能力,以及更完整的人員配置.
我問你,如果你創業投報率只有15%...你做得下去嗎..XD
可是人家財團可能12%純利他就幹了....
12%??..你花300萬開店,才賺36萬一年..你可能會想想,不如去打工吧.
(當然我講的是誇飾法,但是目前局面正往這個例子方向走去中)
可是財團做得很開心...XD..
更不用說他槓桿可以很高之外,只要資金周轉得當,他"不需要還本金",以及"利息不高"
(這邊指的不用還本金是,他左手還,右手又借,所以總貸款額會維持在一個數值前後
我們政府的財報就是經典..XD...永遠不還本金...傻了才還本金,政府貸款成本才1%
光罰緩收入就跟政府負債的成本抵銷掉了..一點壓力都沒有)
公司如果純現金的純利12%,那他如果貸款7成,純利可能會上升到30%以上.
挖,30%純利的公司,你看過幾間??
(當然到時候公司一定又把帳面上純利做到20%....
反正純利20%,已經屌打一整票上市上櫃公司...
所以你看,隔壁王董才把利潤做到15%..我做20%已經很良心了..科科~~)
而你,300萬全額貸款好了,六年期,你平均一年要攤還50萬.
你的收入還不夠你付本利合貸款償還呢.
所以你覺得,當財團跨入之後,你怎樣跟他競爭??
然後你就知道,為啥大家都罵銀行是吸血鬼,資本家的打手,黑心企業...
不過基本上這篇都在講短期投資.
但主要還是分配很多資金在長期置產上面.
(目前2~3年期中期的物件我只剩幾間,因為中期效應超爛,現在這個時期不適合中期投資
追利多等漲,兩三年後賣???...目前不如你去買美國公債..XD)
當然因為我們這種不是打赤腳起家的.
狼性不足,野心有限.
所以在長期配置上面比重非常重.
因為...怕死..XD
所以都是先要求立於不敗之地.
無論你是甚麼房地產崩潰剩下30%價值,還是交易量只剩1/3..
我都可以跟你稱10年以上沒壓力...
但是也因為狼性不足,所以我們賺錢的爆發力也弱很多.
高風險的投資基本上我都直接規避...
但是當然高風險相對會帶來高獲利.
所以有不少高獲利的手法是不去接觸的.
前天去看屋,某個自售的案子,它們主管剛好也在.就聊了滿久的.
對方的玩法就比我們殺多了..XD
不過當然,當年他們也是在溫莎堡神話中,撈了一大筆.
然後講到後來豪宅崩潰後,也是吐了不少.
最有趣的就是一個博愛路的案子.
他們買兩戶,一戶在崩潰前賣掉,賺了快8位數.
第二戶在崩潰後才賣,賠了快8位數...XD
他還笑說,來去一場空....
不過它們這種還是當時崩潰時有逃掉的.
所以有盈餘....並且盈餘還不少.
有人在當初神話時代賺了9位數,之後崩潰到全吐光後還變負的.
恩...我也只能講...我沒他們那麼殺,所以我都做7位數穩賺不虧的生意...XD
不過當然啦,我是獨資,所以輸贏對我影響很大.
它們大多都是小型財團,因此它們實際出資並沒那麼多.
所以大輸的時候,對他影響並不到傾家蕩產...
不過當然反過來講.
如果你獨資,又敢這樣衝..然後該逃的時候有逃掉.
那你絕對賺得比我七位數穩賺不賠的操作法多非常多..
(我最慘的經驗就是平盤轉掉,也是來去一場空,浪費時間和資金價值..XD...)
注意,是非常多...!!!!
so...人生在那邊,怎樣選擇.
是要轟轟烈烈地跟他一搏.
還是像我這樣過沒壓力睡到自然醒不會做惡夢.
(還是會做惡夢拉,鬼片看太多的關係,我每天會看1~2部電影,50%是鬼片..XD)
這就是你自己選的人生.