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2018年6月22日 下午2:01
專家提醒，目前台灣房市狀況屬於「近憂不多，遠慮仍在」，呼籲各界其實不宜過度樂觀
。（圖片來源／信傳媒資料庫）
房市進入平盤整理，幾乎成為各家房仲業者的共識，不過，有專家提醒，目前台灣的狀況
屬於「近憂不多，遠慮仍在」，呼籲各界其實不宜過度樂觀；甚至直言看不見房市起飛的
徵兆，「因為現在都是自用盤，需求是固定的，而且未來需求只會因為老年化、少子化而
漸漸減少，這就是長期的趨勢。」
根據永慶房調查，全台網路會員共41％看跌今年第三季房市，季減三個百分點，已連續八
季呈現收斂趨勢，認為房市平盤的比例則連續十一季上揚，來到38％。對此，永慶房產集
團業管部資深經理謝志傑分析，房價歷經三年多的修正後，已擺脫急跌期，房價趨勢由緩
跌格局逐漸轉向平盤整理，但整體而言仍看跌，「讓利仍是促進成交量能擴大的關鍵。」
調查也指出，若與高點相比，台北市今年第三季房價較高點已跌13.1％，高雄市跌幅12.5
％、新北市跌11.6％，桃園以南四大都會區跌幅則都落在一成以內；新北市以南六大都會
區的消費者，普遍接受降價幅度為15％，總價較高的台北市則是20％，換句話說，民眾期
待與實際降價狀況中間，大約還有5％的讓利空間。
永慶房屋業務總經理葉凌棋則提到，此次房市僅下跌一成多就回到平盤整理階段，順利軟
著陸，主要是目前的貸款低利率、高成數的環境使然，但也應該小心，未來一旦快速升息
，市場不一定能夠承受，「像民國79年那一次修正，利率飆高到10％以上，那個根本撐不
住，價格直接掉三成，……這個世代的人，不知道什麼是利率8％，連5％都不知道，所以
他們是沒有風險意識的，現在光是回到3％就不得了。」
民眾對升息壓力承受度只有3％，買方受影響最大
央行21日宣布利率不變，對此，葉凌棋不感意外，他說，當下房貸利率仍在低檔，顯然都
在消化資金，並沒有太大的升息壓力；即便外界擔心外資會隨著美國升息出走，甚至台幣
走貶，但由於目前油價正處於三年來的高點，也推升物價指數上揚，政府在整體考量下，
此次不升息也屬意料中事。
事實上，永慶房屋也針對買賣方對於升息的壓力承受度進行調查，結果顯示，有73％屋主
對於升息壓力的承受度在3碼內，而買方受影響的層面明顯更高，同樣是3碼的升息壓力承
受度，就有82％消費者表示緊繃。
謝志傑認為，去年升息議題只有美國獨行，消費者仍感受不到壓力，認為央行啟動升息時
間點仍遙不可及，因此敏感度不高，但今年以來聯準會由鴿轉鷹後，買賣雙方也開始高度
關注升息議題，對於升息的敏感度持續增加。
中美貿易戰、升息議題變數大，最快第三季有譜
「但是，國外局勢在變的時候，會返過頭來壓回國內，……」葉凌棋直言，房市短期之內
確實會在平盤整理，不過，由於中美貿易戰未解，甚至有擴大為多邊貿易戰的可能，只怕
國際情勢動盪會衝擊台灣經濟發展，下半年不容過度樂觀，再加上美國聯準會今年預計升
息4次，台灣跟進升息機率增加，恐會影響民眾消費意願，連帶影響房市表現。
「國際局勢是否定案，升息的具體時程、狀況，我想第三季、第四季就會出來了，目前主
要就是看中美貿易的後續，到底是打真的，還是打假的，是大衝突，還是小衝突。台灣一
定受到影響，只是程度問題，如果是小衝突，我們就能順利過關。」他說。
看不見房市起飛徵兆，供過於求是長期趨勢
被問起房市何時才能起飛？葉凌棋不假思索說：「我認為要很久吧，現在看不到起飛，也
沒有起飛的徵兆，因為現在都是自用盤，需求是固定的，未來需求更會因為老年化、少子
化而漸漸減少，這是長期的趨勢。……上一波十二年的高潮，裡面有很大比例是投資型的
買盤，但是現在房地合一稅已經壓縮掉了投資型購買的空間，在無法產生利差交易的情況
下，只剩長期自用或置產保值的價值，因為資本利得稅很高，另外還有增值稅，這就讓投
資型的需求大減。」
他也提醒，目前市場上供過於求的狀況正要慢慢顯現，「因為今年建照又申請很多了，預
售屋推案又爆量了，預售屋的供給可能還是保持大於需求的階段，價格不容易有看好的機
會，因為目前沒有投資型的買盤。那供過於求會影響中長期，所以即使短期內呈現平盤，
目前還是沒辦法看到市場回升的契機或時間。」
股市萬點效應，近年燙手山芋回溫有望
值得一提的是，這幾年的燙手山芋──豪宅，看在葉凌棋眼中有著不同光景，「我認為豪
宅交易未來會有回溫現象，主要是因為股票一直維持在一萬多點，在這種情況下，對於上
市櫃公司的老闆、大股東來講，股票明顯增值不少，這個時間點，他們應該會把股票資產
轉換為豪宅資產，這是這一波豪宅交易的可能來源。」
「因為股票總是有上有下，目前轉換相對安全，因為股票五百元未來可能只剩下一百元啊
，它是飄的，但如果轉換為房地產，再差也頂多損失三成而已，雖然不一定有機會增值，
但至少比股票更保值。畢竟，每檔股票價格在高點都只是一時的，這個機會轉換，置產的
目的是保值。」他強調。
心得：
1. 這篇大部分的資訊板上之前的新聞和討論大多都有提過了
算是個小整理吧
2. 不知道永慶房屋的資深業務經理算不算預言大師?
不知道是不是嘴上說說 根本不敢出來看房的魯蛇呢?
還是又是個買不起房 得再等10年20年的租房族?
2. 因為股市萬點所以豪宅回溫有望的概念蠻有趣的
個人算同意 不過現在股市好像不太妙呢