感謝qeye000捐助喜憨兒基金會3000元
因為文章#1Qoq_chl，q板友來信問我
我說不想免費回答專業問題，除非任選慈善團體捐助自定金額，並回傳收據
q板友也不囉嗦的直接捐3000元
故我依約抽空回覆 "建商身兼地主，地主間內部分配上可能會有哪些問題?"
(主要是講合建，都更更複雜，但也有沾邊)
其實合建，一開始地主跟建商的分配比率會談好才簽約
假設64分，地主從下建商從上分 (地主6建商4)
一棟建物10樓蓋好後，地主拿到1~6樓，建商分7~10樓
這種分配相對單純好懂
若地主只有一位，那接下來也問題不大
他就獨拿1-6樓就沒事了
但問題來了
如果地主有兩位以上，甚至很多人
那地主間如何分配1-6樓?
甚至建商本身也身兼地主之一
那建商可以分得的部分，除了沒有疑問的7-10樓外
還可以用地主的身份，參與1-6樓的分配
因為1-6樓的分配，通常也是建商主導的
建商主導的話，當然會設計一套規則
而這個規則乍看下很公平，其實有玄機
每個建商設計的規則可能會不同，舉例而言
假設建商用的是分配前各地主土地價值，來做分配的母數
A B(建商為地主) C 三塊地，原始土地價值都是1億
照道理講，分配的比率應該都一樣 (1:1:1)
建商故意把A跟C的土地價值估成8000萬
結果分配比率就變成 (0.8):1:(0.8)
如果假設1-6樓，總計3億的價值，那結果就是A跟C各少拿2000萬的房子
而B建商地主總共多得2000+2000=4000萬的房子
那你想，我土地價值1億，建商估1億2千萬，我一定賺到了
錯！
為什麼?
因為建商把自己的土地估成1億6千萬
分配比例變成
1.2 : 1.6 : 1.2 = 0.75 : 1 : 0.75
答案是虧更多 XD
不過通常建商只把自己估高太顯眼了
所以會拉個人來陪襯一下，例如C地主
例如建商把A估1億，然後B跟C估成1億1千萬
這時 1:(1.1):(1.1) = 0.9 : 1 : 1
A少拿的份就會加到B和C身上
萬一A抗議，C地主反而會第一個跳出來喊這很公平 XD
所以要先了解分配方式，不要直接亂抗議
因為說不定你剛好就是那個C地主
那又有新的問題，如何才能當C地主?
就我觀察，C地主通常會有特徵
那就是C地主通常會相對專業而且善於計算
或是C地主剛好認識了個專業而且善於計算的朋友 (我很樂於交朋友 XD)
所以像這種案子找專業人士，除了專業外
數學也要很好才行
每個建商提出的分配方式，都是一道數學題 (每個數字都8-9位起跳)
花樣之多，實在難以一一列舉
例如面積比率來估，那也是很有玄機
每個個案都要把建商設計的方式徹底的全部精算一遍....不，要算數遍
才會知道玄機出在哪裡
其實不懂也沒關係
分配的現場，根本就是樂透時間
分配完後每個地主都是笑呵呵
要知道
A地主隨隨便便分個幾間房子，就是億萬富翁
因為像這樣分到的房子，是沒有任何貸款的"淨資產"
你同情A地主....人家還比較同情你還在背貸款呢
說到這裡，我也要為B建商講幾句話
B建商也算很有良心了
要知道什麼都不了解的情況下簽合建契約
很多根本是假建商，實際上只是想騙合約後轉賣賺一筆的中人
人家肯踏踏實實的蓋房子跟你走到樂透時間
吃點小豆腐有什麼關係 (....只是這塊豆腐有點貴)
說到這裡，我也要再為中人講幾句話
要知道什麼都不了解的情況下簽合建契約
很多根本是假中人，實際上是要吞掉你整塊地的建人
人家只是轉轉手賺點小錢，有什麼關係
說到這裡，我也要再為假中人....歐不，是為地主講幾句話
有人說地主貪心活該，都不簽約不就沒事了
實際上，建商往往會開出一個地主無法拒絕的條件
你說對吧