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HarryHTC
HANAXALICE
首先感謝某鄉民
這篇文章會出現其實起因是我私下跟他分享了一些心得
他建議我可以的話把心得也放在板上讓大家參考
我才想說那就鼓起勇氣放上來看看吧~
畢竟被酸的機率應該不低...
另外其實也是有感於板上其實...
還滿多可能並沒有實務買賣房屋的經驗
但卻一直分享一些...
我看起來覺得稍微不能理解得狀況與經驗啦
當然或許他們說的也是真的, 只是我個人見識淺薄
但也沒關係就當作我分享一些不同的狀況吧!
大家都當參考就好
以下經驗並非全部是我個人經驗
其中有包含親戚的經驗
但因為是很親的親戚+過程我也幾乎有參與
因此就一起分享
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1號房子(親戚的)
買
#5年多前買的,南部,中古電梯大樓小四房+平面車位
#地點在還算熱鬧的市郊,周圍生活機能不錯
#當時房價已經漲了一些但感覺還正在漲
#屋主滿阿沙力的
賣
#親戚搬到北部,半年前左右賣掉
#賣給頗熟的朋友,價格參照實價登錄平均值
#賣價大約是買價的140%
#後來另一個朋友聽到哭了很久,他找同社區三房,一樣預算找超久買不到
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2號房子(自己的)
買
#6年多前買的,新北,中古電梯大樓大兩房+機械車位
#走路約8分鐘到捷運站,附近有學校所以生活機能不錯
#房子看了半年一路漲所以這間覺得ok就衝了
#事後回想買貴了應該要多殺一些,因為是工業宅+機械車位+屋況也不好...
#但當時房市火熱,報價給房貸專員的時候他叫我們快買= =
#小間的加盟店仲介成交的,到談價現場才跟我們說是工業宅....
#買方服務費略低於1%
賣
#去年年底賣的,房市氣氛很糟糕
#工業宅+機械車位,各種嫌惡點,有些買方會直接不考慮
#買的時候有做全新裝潢,屋況不錯,有些買方覺得喜歡
#但因為總價也不低(參考實價登錄)...出價的人其實不多,或是出芭樂價
#仲介說這種兩房單位,其實沒車位更好賣(總價低,賣新婚族)
#賣房期間同社區小另一間兩房無車位,成交實價登錄價,秒殺Orz
#最後大約3個多月的時候成交,賣價大約是買價的130%
#成交單價是最近幾年的前幾名高(但我有含裝潢啦!)
#某直營仲介成交,賣方服務費2%,其實可以談更低但我一個腦弱...
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3號房子是最近買的
認真說沒想到會這麼快又買Orz
本來是真的想說走著瞧RRR...結果就...
詳細心得可能年後會再分享(有人想看的話啦= =)
但我下面會先分享一些整體的綜合心得
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1.
區域地點,跟個別社區
對於房價的影響...超級大...
隔一條街可能房價就差很遠
以我2號房子來說,走路1~2分鐘走到下一條街的另一個社區
屋齡還比我家小喔
結果每坪單價,光開價就比我最後成交價少4萬....
就不說實價登錄的成交價了差更多
這種事情你沒注意到真的想不到...
後來買的3號那個區域
房市又比2號的區域更熱(2號附近有捷運3號還沒有哩)
但就算是3號這邊
同樣走路幾分鐘來說
差不多屋齡不同社區的單價又可以差5萬甚至更高....
另外要講一個對買方比較殘酷的點
目前整體房市真的是比較不景氣
但,某些區域屋主卻真的是可以比較屌一點...
(內心髒話ing,因為我是賣房市較冷區,買屋主比較屌區)
買賣房子真的不要只看新聞,看網路文章
一定要實地去看過去了解過
會發現很多事情
但是慘烈的地方也很慘喔
雖然我也不認為那些地方鄉民看的上眼....
(所以慘阿)
2.
仲介品牌有沒有差?
真的有!
直營店服務費可以談的幅度真的小一些
但還真的也有屋主或是買方,比較信任他們
另外有部分銀行,真的比較相信直營店的成交價喔
甚至有些優惠專案是只限定直營店成交才能承做
但加盟店也不是沒好處
一來服務費好談一些
二來加盟店之間比較願意簽聯賣
所以你可能可以有個2~3個喜歡的仲介,跟他們長期聯絡就好
就算是其他家的案件也都可以請他們接洽帶看看
都滿有機會的
3.
最重要的價格?
雖然可能很多人要噓我這點
但我還是認為實價登錄有滿高參考價值的
至少我自己接觸過的都是誠實登記
在準備要賣2號房子的時候
仲介的建議成交價也是直接開實價網站,去乘以我房子的坪數
然後再加上一些殺價空間當開價
但也不是說就一定都能買/賣在實價登錄
就說了是參考阿
房子這東西,最麻煩的就是每一間的特殊性都很高
即使是同格局上下樓層
也很可能因為屋況落差,價格也差很遠
然後更不用說,人的想法差距更大...
討論一下人性的部分
買第一間房的年輕人買方,常常比較容易腦弱一點...
尤其是看了一陣子了,好不容易看到喜歡的會真的想把握
但又因為沒經驗...
除非是真的卡預算不然比較容易買貴些
(年輕人要冷靜點阿)
賣方的話,佛心來的那種不談
瘋子屋主很多,想賣比實價高很多很多的大有人在
釣凱子的概念
尤其是如果在賣房子的初期就有人出了不差的價
就讓屋主更跩了...
除非說有一種狀況是,屋主有一點點壓力+賣頗久了
不一定是經濟壓力,也可能是房子賣久了比較沒信心了...
這種時候就有機會低一些價格買入
但屋況,地點都ok的情況要比實價登錄低很多也不容易啦
因為也有可能別的買方也在等...
另外我也有看過賣了很久很久但一樣很屌的屋主= =....
這種就,唉...
4.
給賣方的建議
現在的房市來說,除非佛心價,或是熱門產品
不然成交時間拉長是滿正常的
如果沒有經濟壓力,就稍微放寬心吧
如果區域跟屋況都ok
就稍微有點耐心,等待有緣人
仲介有可能會拿到一個很低的出價就希望屋主賣
然後會說,賣方精華時間就第一個月,之後買方會很少喔要把握喔
但我自己經驗...這種事情不好說xD
每個人的時間點不太一樣
我賣房子的時候反而是第三個多月的時候突然冒出來好幾個...
另外也聽說三個多月成交,不算很快但也不算慢的哩
另外真的拜託不要只想著要賣到比實價高很多
不科學阿...
5.
給買方的建議
如果某天真的遇到喜歡的房子想出價怎麼辦呢?
一般來說買方有興趣的話
仲介可能會說的東西:
屋主的底價/屋主想賣多少/已經有人下斡多少/曾經談多少沒成
這數字聽起來可能很高,但別怕也別理會...
真的想談,你就開一個實價打X折,自己又能接受的數字,問仲介收不收斡....
這時候至少兩種反應:仲介收or不收(廢話)
收跟不收我都遇過很多次了....
不收的比較單純,有可能仲介比較知道屋主的底了,或是真的有談過了
他真的知道這個斡旋收了也沒用....
這滿有可能的,例如我自己在賣的時候,如果買方出價<<<實價太多
我根本懶得理會, 而且我會把仲介罵一頓xD
請他話要說出口前先自己思考一下xDD
如果真的很喜歡這間怎麼辦?
是可以問問看那多少可以收啦
但一般來說這數字仲介不收,可能落差是有一點大的...
他講出來的數字買方大概也很難接受,就之後再說吧xD
例如說有一間房子我們一度有興趣
結果仲介說之前談過了沒成,價錢多少多少
這數字比我們的預算高了不少
我們就直接說這間的話多少附近我們才會有意願
不知道有沒有機會約屋主出來談?
仲介就直接說沒關係他再幫我們找別的案子就好....xD
反之如果仲介收斡的話,那就不太一定了
我自己至少遇過兩種狀況
一種是仲介也不清楚屋主的底,趁此機會去談看看(都沒收斡很難談)
這種情況,如果真的差距太大,不加價可能約不出來屋主,那也就算了xD
另一種是,真的有點接近屋主的價了
(也可能超過喔,仲介應該也不會說...)
萬一真的出來談就要小心謹慎了
不要一次加太多把底牌都露出來....
其實我自己也不太會談價Orz
每出約出來談就,就買到了,然後每次都覺得買太貴....
(但這邊有一個很奇妙的點,真的有興趣的再私下問我)
可能還有一種是仲介收好玩的啦假裝有在做事
這種的我自己沒遇過就是,不保證沒有
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最後分享一件最近遇到很誇張的事情
前陣子看房子,看到一間還ok的
也不是說特別喜歡就還ok,但畢竟我們覺得還ok的案子也很少...
就約了仲介想說去看第二次,再確認一下感覺
結果!
第二次約看的前一天,仲介跟我說那間賣掉了不能看了
這個沒什麼,重點是,是照開價成交...= =
那間房子的開價比實價登錄高了20%
不只我們,連仲介都覺得很誇張,遇到瘋子.......
暫時先這樣
以上也只是我自己的一些經驗
有南有北,共三個區域的經驗談
不表示每個地方都適用,大家麻煩鞭小力點....
也可能有打錯的那再請指教
喔對另外大推樂居這個網站
實登參考很好用!
然後我不希望兩位H開頭的鄉民推噓文
因為一直看他們吵架滿煩的...