商業用地和商二商三是不一樣的.
請不要傻傻搞不清楚...XD
商業用地,台北就像內湖美麗華那一塊...
我記得內湖商業用地應該一坪是兩百萬...
但如果他是甚麼商四用地...價格應該暴漲到500萬一坪.
高雄的話,新彎區的土地大多不是特商就是特貿,就是商業用地,不能蓋住宅的.
或是自由大順路兩岸,義大亞洲廣場/摳斯扣那邊..
義大亞洲帝國幹嘛開發那麼慢.
就是因為林義守想要利用"我投資開發"來跟是政府談判,讓他上面樓層可以做"招待所"
如果可以有獨立產權+用招待所所以室內衛浴以及陽台等規劃可以住宅化.
他就可以當豪宅賣(類似遠雄the one這樣).
但好像建管處管很硬,所以這個談判一直談不攏.
也因此亞洲帝國建照拿到很久很久了,但到今天都還沒動工.
因為他還在協商談判中.
亞洲新彎曲則是市政府自己的開放,你開發100坪商業用地,我准許你10坪拿去蓋住宅.
(這是市政府的權限)
另外聯上在澄清湖那邊的"旅館"案也是.
因為那是商業用地,不能蓋住宅,所以聯上就蓋"旅館"...
但是旅館他去申請一堆獨立產權,在拿出來賣..
理論上這樣是可以...但是應該是有人後來轉賣不掉被套牢,想要找藉口脫身.
所以才裝傻說不知道買到旅館...想要逼聯上無條件退訂.
然後現在應該還在上訴上訴的迴圈當中..
(但應該無法退訂,只能讓聯上被罰錢)
基本上,商業用地的容積率建蔽率不一定比較高.
然後如果是透天案的話,透天店面我記得是可以解,不過當然裡面還有一些技術問題...
通常比較爭議的還是大樓案,大樓比較難解,因為消防法規和一些規格差距比較大.
另外,土地使用分區規劃,是市政府的權責.
雖然好像有一個大方向的框架,例如多少比率的住宅和多少比率的純商用地等.
但是單論單塊地的時候,市政府有一定的權責可以規畫這一塊地是住宅還是商用.
而價格...是市場決定的.
因為網路的發達和大型商城商場的誕生,和自動化,和系統化.
造成商用不動產的空間需求下降很多...
所以才會住宅用地價格遠遠遠高於商業用地.
當然市政府也不能這樣亂改使用分區,這樣惡性圖利應該會被民意代表訂到臭頭.
但是如果要開一點後門,其實市政府還是有很多操作空間的.