作者:
touchBB (CK)
2017-11-11 08:59:55我幾個朋友專門在做出租生意
A:我目前投報大概都在5%上下
B:前幾年弄可以10% 最近房價有漲只剩7%
請問買房投報7%算很高嗎?
有當場算房價 改裝 家具 再打八折(有時候會空屋)
算一算還真的可以到7%上下
作者:
dragontwo (Be A Man !)
2017-11-11 09:16:00包租公管理hen辛苦、賺得又少，7% hen佛心了
蠻好的 捷運還沒開通的年代就持有的房子隔一隔間 超好出租
這報酬率算高,應該不在北部...其實租屋最怕的是房客自殺
0050。 0056。中華電。是你的好選擇。房客事情煩死你
房市只能單利，股市能夠複利，光這個房市長期看就輸了
作者:
edshen (尊重 友善 包容 清新 )
2017-11-11 13:24:00你是不是很怕人家不買房子 每天都要帶風向
很難理解股市複利 房市單利買房的都傻了 不會再貸款 現金流不能用只能放床下
買房子會生小房子嗎？7%再加上空屋維修裝潢，等於1000萬房子月租7萬，好吧！ 中南部可能租金真的這麼高吧！ 台北7萬都可以租信義區電梯大樓了我怎麼記得中部大概租2萬，南部1萬5還是這投報是用30年前買的價錢當本金?
哈哈，對齁搞這麼累7%, 我還是手機滑滑無腦ETF 7%當魯空算了
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 15:49:00買現成6%自己改8～12%沒算槓桿不動產威在開槓桿，你二胎三胎都貸下去可能貸款100%平均利息成本3%但是你自己改收8～12%投報率無限大就算沒二胎三胎，你正常貸款6成就好投報率也有12~20%然後租金當你收益，再去貸款買下一棟因此你一千萬理論上只能買兩棟一千萬但實際上包租公可以買三棟所以綜合現金投報一般都是超過20%包含空租，房子維修，稅金都算進去後的收益當然缺點是要管理，所以不是無腦被動收益怕房客自殺的話，你直接買兇宅出租就無敵了
股票質押開槓桿好像也是大概3%利率，不過槓桿好像的確沒辦法開這麼大滿多企家這樣搞企業家看起來的確像ceca大高手會挑會經營，可以略勝股票平均
作者: wwh 2017-11-11 18:55:00
股版？
作者:
foxs9 (moon river)
2017-11-11 19:10:00如果是玩寬限期+轉貸的 7%超低
那我有2000萬切成15間高雄公寓頭期款一間80萬，然後用寬限和轉貸，現金投報一年可以到20~25%嗎
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:35:00二胎再貸下去 光租金有辦法抵掉每月繳的貸款嗎...店面或許有辦法 套房應該很有壓力
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 19:45:00套房才有辦法到20%以上純公寓整層出租，大概8~15%看你多會買底決定店面投報太低，不可能低的了二胎套房隨便吊打三胎
作者:
gglong (豆油)
2017-11-11 19:46:00可能中了 "報酬率漂亮，但是報酬額少" 的陷阱
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 19:46:00別忘了你是一，二，三胎平均，並且貸款金額也是越來越少整層公寓出租好處是，租金無敵穩完全不用管理，沒啥維修成本所以玩公寓或是套房，是不同的套路並且套房槓桿比較低，因為銀行股價比較估不到你工程款太高的關係公寓的話，第一年可能七成含工程款貸款第二年轉貸可能就估到100%甚至如果你進很便宜，第二第三年甚至轉貸就全貸這才是公寓整層出租的奧義
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:52:00貸都是小問題 是問題的都是租金能不能蓋過每月還款
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 19:52:00第二或第三年送貸款從新評估不綁定買價
作者:
gglong (豆油)
2017-11-11 19:52:00轉貸有這麼容易嗎？利率會變高嗎？
作者:
gglong (豆油)
2017-11-11 19:53:00要一開始就有買便宜 而且 買在漲價地段 ?
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 19:53:0020年代，你只要前兩年支撐本力合大約5%壓力第三年你就可以無限轉增貸大法
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:54:00C大 照你前面說的玩到最後平均是3%的話就可能會尬不過了
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 19:54:00所以長期你也只是1.7%的壓力，近乎無視轉貸超簡單，銀行錢太多多到要崩潰你一兩年正常付習，轉貸一堆銀行強者要你還可以談寬限期條件等所以你最保險就是有兩三年本利合的週轉資金
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:56:00→ ceca: 平均利息成本3% <-如果同妳前面說的壓力是會有
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 19:56:00第三年就無敵了，再把本金貸出來就好，也沒違約金平均利息3%是一胎+2胎+3胎這樣你房子買1000&萬，你貸款1050萬出來你還略超貸的總利息成本
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:58:00是呀 如果要照妳前面這樣玩二胎 後面金流壓力會出來
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 19:58:00這是多胎的玩法，另一種轉貸啊，或是後面貸款整合那個只要你前面付款正常，後面一樣有手段
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:59:00所以我質疑的是多胎的玩法 那可能會出問題 轉貸才能避問題
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 20:00:00多胎改套不會有問題改套投報遠高於多胎本利合改套基本上不可能出現金流問題你整層公寓出租又多胎才會有問題不過可以把多貸的錢丟0056啊
作者:
gglong (豆油)
2017-11-11 20:03:00用公寓轉貸的方式把本金拿回來，要一開始買比市價便宜，而且未來會漲價的地段
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 20:05:00出租就租到倒掉都更就好啊，反正不是自己住另外租金抗通膨所以長期出租，要優先挑使用分區和路幅然後次頂樓比較好頂樓防水成本比較高然後四樓其實沒比五樓貴多少二三樓太貴，投報低很多當然如果上面有鐵皮，優先挑五樓
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 20:08:00但是五樓不好出租吧 orz
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-11-11 20:08:00至於5+6太搶手，不容易買到出租沒難租問題，越便宜的東西越好租窮人永遠比有錢人多，一堆人要便宜越好的東西，行情出租越難租名嘴常常給錯誤觀念，因為他沒自己幹過爛套房四千塊秒殺，好套房八千塊要租一段時間難租通常是租金定太高你五樓要拿三樓的租金，自然很難租
作者:
Allyssa (舞動人生)
2017-11-11 21:36:00中肯
作者:
TDEK (ㄅㄧˋㄇㄚˊㄧㄡˊ)
2017-11-11 22:50:00ceca大超實用推!!改套工程款真的吃很大@@
想開財務槓桿改套房,建議做大一點,上1000萬,不然不用做你做小,租金都被銀行拿得差不多了...你低成本,甚至全貸是啦~~你的報酬率很漂亮(分母小),但實拿的租金不夠管套房的工錢~~~~管套房可不是無腦收租,被動收入啊...
在台灣租金沒有抗通膨啊....！！！通膨1.2%，租金0.7%