@@....應該是對新建案殺傷力才強吧..
看看最近高雄的高雄厝.他又強迫建商必須把陽台放那麼大..
我手上有幾間10年屋,當年的陽台可不只是小,更是直接包起來變成室內的..
今天一方面嚴抓你陽台外推(好幾個案子被卡到無法取得使用執照).
另一方面又強迫你放大陽台.
921以後,公設就三字頭,上次大地震,公設就又往上跳.
這....怎麼會是對中古屋有殺傷力呢?
要知道,40年老華夏可是公設沒登記的,公寓大多也都沒登記公設甚至沒登記陽台.
(不然我幹嘛三天兩頭跑去補登..)
20年屋大多公設在20~25%...
所以當你實坪制後..
本來單坪價格是這樣,3F公寓13 40年大樓13 20年大樓15 10年大樓20 0年屋25.
之後實坪會變成,3F公寓13 40年大樓13 20年大樓19 10年大樓28 0年屋40....
請問....這對中古屋殺傷力比較強還是新屋阿...XD
另外,建商為啥要蓋公設??....市場造成的.
當他有頂樓游泳池,你沒有,你頂樓消防水池是用水泥包起來...
那...你就賣不掉.
所以需要把頂樓消防水池改建成頂樓游泳池.
當他有健身房,豪華大廳,你只有空空的消防空間.
那...你就賣不掉.
講難聽一點.
大家說公設用不到...所以建商不需要蓋??
那如果建商維持最原始的建築圖,消防空間全都是"空"的空間,消防水池都不改游泳池.
這樣本來豪華公設,平均價賣26...
他都不蓋,把這些錢省下來回饋給住戶...賣25可以賣的掉..
你覺得建商會傻傻的蓋這些東西然後讓自己難賣嗎??
不會啊...就是蓋了這些東西,單坪價多灌一萬,市場更樂意買單.
所以...大家卯起來蓋公設...因為越豪華月好賣阿.
你看現在動不動就要頂樓游泳池,誰沒有誰倒楣...
這....是建商故意的??還是市場反應造成它們非這樣搞不可??
在來就是空間比率的問題.
基本上建商寧願把空間拿去蓋室內坪數來賣.
也不願意去蓋公設或是陽台.
你覺得做陽台的板模比較簡單,還是做你的客廳??
是做挑高大廳比較簡單,還是做你的客廳.
(別忘了挑高的話,這樣他梁柱受力差很多,結構強度差很多,他成本反而更高)
然後...因為921,因為台南大地震,因為高雄厝..
所以無論建商有沒有蓋健身房,游泳池,你的公設比就是要36%...
完全無法降...因為這是政府規定的...
這時候....你去要求要實坪制價會怎樣??
那就是...你看到天價高的實坪價..
但是總價不會改變..XD
也就是說,50坪,平均價26好了,所以1300萬.
改成實坪制(例如公設40%)只會變成,實坪30坪,總價1300萬,單坪43.3萬.
然後豪華公設依然存在...因為買家要,因為市場要...XD
你說因此建商會少蓋一些公設比??
不行啊,政府規定的....你少了5%的公設,例如少了一間圖書室.
建管處就不給你發使用執照了阿.因為他說甚麼你裡面有XX人,所以需要消防空間YY坪.
在講一次,大巨蛋被柯文哲搞就是這樣.
消防空間被挪去做他用...
然後柯文哲要他保持都是"空"的...
然後說甚麼要在幾分鐘內疏散多少多少人..所以我們需要預留多少多少的空間...
對...這都是同樣的東西...
大巨蛋需要保留這些空間...你家大樓也要.
你那些健身房,圖書室,全都是這些要在幾分鐘內紓解多少人而需求的消防空間.
so....為啥覺醒青年會一方面要大巨蛋需要保留消防空間,不可以挪去他用.
另一面又希望建商不要蓋消防空間把空間還給他們??
最後...改實坪制,建商總價不會降的.
建商的公式是死的.
我營造成本多少,土地成本多少,管銷多少,利潤多少...決定賣價.
然後政府要求的消防和建築法規又規定死了她的公設陽台等的量..
而大樓主要還是結構和建築是最主要的成本,健身房,圖書室,大廳的裝修錢相比還是很低.
游泳池是消防水池改..因此你不蓋游泳池,你消防水池還是要蓋.
也因此成本還是沒辦法壓得掉多少.
所以你本來蓋一棟大樓例如要5億..
你完全不蓋公設(但有預留消防空間).
你的成本大概還是要四億六七...省個零頭.
而省了這個零頭,你房子就很像國宅..XD...然後賣價省不到5%.
(別忘了營造成本和土地成本光中南部比率可能就一比一,台北可能一比五)
也就是有豪華公設,一坪賣26,蓋得像國宅甚麼都沒有,你能省道25就差不多了.
so....到最後,你改實坪制,又如大家期待的建商全都蓋最陽春的公設..
你本來房價1300萬,變成國宅後的空空大樓也需要賣你1240萬...
這......我相信你到頭來還是乖乖去買有豪華大廷和頂樓游泳池的1300萬產品.
基本上,大家都應該知道,建商很愛二工,很愛偷空間....
你知道這代表甚麼??
建商正努力的幫大家"降低"你家的公設比阿.
可是問題不是在建商願意蓋這麼多公設,而是政府不准阿.
所以政府狂抓違建,狂抓二工....逼著你的公設比被越抓越高.
罪人是誰?是誰不想要讓你實坪多一點公設少一點的??
so...敵人不要瞄錯人了,這樣很蠢又很好笑.你把槍口指向自己的盟友..果然是豬頭隊友.
你不喜歡大陽台.
建商也知道阿,不然為啥之前案子會願意幫你把陽台封起來或外推弄成類似室內空間?
但是是誰不準的阿??...政府阿.
so...再仔細想一下比較好....
基本上,講這個實坪制根本只是在騙選票而已..XD
改實坪制,三房一間1000萬,還是一千萬,都不會變得.
然後忙死公務員...他們的事情會爆炸性的多..你看有多少房子要從新登記.
(現在房地合一已經搞死公務員了..我有幾間房子,房地合一報了幾個月,國稅局都還沒空審
並且據我這樣報的經驗,它們累積未審的量,正在瘋狂暴增中...XD
房地合一報稅方式很複雜,一堆人都亂寫亂報亂送件,所以國稅局審到崩潰...
並且因為大多數人一輩子才買幾次房子,所以這種亂報的比率不會因為施行久而降低)
然後改實坪制,公設比依然一丁點也不會降...
更會隨著"安全正義"而公設比繼續上升..
(當年維慣大樓倒塌後,你看多正義的聲音讓公設比又更上一層樓阿.
你看要綠化都市,陽台又被強迫放大多大阿...XD)
而沒登記的話,也只是看到"新建案"的單坪價繼續突破天際的高.
所以登記實坪制有啥意義嗎??..
到頭來只是一大堆買不起房子的人在幻想,改成實坪制房價就會下降的奇妙夢想.
所以...實坪制根本不是真正的重點.
真正的重點是....想要房價下降....這才是大家高潮的主要夢想.
但很殘酷的,建築成本就在那邊,地價只要不降,房子的總價就是不會降.
不相信你自己去蓋...你如果真的幻想建商賺那麼多..你為啥不自己蓋呢??
阿當成本就是這樣,所以賣價總價就是這樣..
搞一大堆的五四三,對房價又沒影響...
到頭來..對政客來講只是騙選票...對買不起房子的人來講只是得到心理安慰.
對我們投資客來講...我手上的透天公寓爽歪歪...
對建商來講,就只是改個登記方式,房子照蓋游泳池照蓋..
(反正有一種得了不買新屋就會死的病的買盤會買...)
但是....對公務員來講...就...樹幹的你媽媽靠北邊走....
so...我支持改阿...公務員都加薪了,多做點事情是應該的...!!
另外改了以後,我手上的透天公寓,先來漲個20%好了....嘿嘿~~~
(別忘了我討厭新大樓...手上的大樓大多也都是20年屋,少數才是10年屋)
改了對我是超大利多呢...
啥?實坪制對中古屋有殺傷力??
是不是有人大腦被樓上掉下來的磁磚砸歪了...??
為啥會有這種邏輯推論出現呢??