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內文：
八大熱區房價「倒掛」，每坪最多便宜九萬
全台房價大破盤 新屋比中古屋還便宜
2017.10.04
新屋量體龐大，但買家有限，是全台房市破盤價不斷的原因。圖為近期傳出新屋每坪17萬
元成交的桃園青埔特區。(攝影者．楊文財)
撰文者：林洧楨
928檔期，全台房市爆出2000億推案量
今年房市九二八檔期的關鍵字：破盤！
新屋售價比中古屋還便宜？沒錯，這就是今年房市的發燒話題。一個接一個的新成屋案以
破盤價攻勢，現在已經不分南北、無論是首購區或豪宅區，在全台各地點燃降價大火，並
且燒出越來越多的新舊屋房價「倒掛」地區。
對比近一年新案的破盤價資訊，與內政部不動產交易網中，今年屋齡六年到十五年內的中
古住宅行政區均價就發現，已經有台北市北投區、文山區、新北市板橋區、土城區、樹林
區、桃園市桃園區、台中市北屯區、高雄市鼓山區等至少八個地區出現以往罕見的現象，
其中又以新北市板橋區與台中市北屯區，新舊屋價差每坪九萬多元最多。為何會發生這種
房屋價格「新不如舊」的怪異現象？新建餘屋量大與大建商帶頭降價是兩大關鍵原因。
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台中北屯買新屋，只要中古屋近6折價——全台新屋破盤價重點區域
(圖表製作者．林洧楨)
餘屋量大，供需失衡！
不殺價取量，難搶錢活命
先看新建餘屋量，根據內政部營建署統計，截至二○一六年第四季，全台待售的新建餘屋
總量達七萬三千戶，創近七年來新高，而且比起二○一三年第四季，房地產景氣最高峰時
期，這類餘屋才僅約二萬七千多戶，短短三年時間的新建餘屋量體已經達七萬三千戶，暴
增一六四％。
正常情況，申請建照後，約三年完工，而原本在今年底前完工交屋，卻截至今年七月卻還
沒完工的在建住宅樓地板面積，仍高達二千零九十一萬平方公尺，而應在明年交屋的量體
又高達一千八百二十三萬平方公尺，所以戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達才會說
：「新屋（庫存）壓力沉重，未來恐怕一年要賣兩年的房子才有辦法消化。」
另外，由於今年前七個月買賣移轉棟數年增幅達約一四％，建商受到鼓舞下，九二八檔期
的推案熱度激增，爆出超過兩千億元的案量規模，又遇上年成交量低於三十萬戶的房市低
潮期，恐怕會讓供需失衡的問題更加嚴重，建商不跑不行的壓力顯而易見，戴德梁行總經
理顏炳立認定，當前房市仍難脫「殺價、取量、搶錢、活命」的發展格局。指標建商，帶
頭降價！
板橋、鼓山等蛋黃區下殺
再看指標建商降價大戰，《住展雜誌》企研室經理何世昌分析指出，寶佳、茂德這兩大體
系的建商群是關鍵推手，它們的建案遍及全台，每年推案量動輒數百億元，又因為土地取
得早，能以量制價，有最好的成本優勢，當它們夾量體帶頭降價時，小建商是很難抵擋的
，因此促成這一波破盤價風潮席捲全台。
在北部，新北市政府坐落的板橋區，在當地房市中，屬於蛋黃中的蛋黃區，在市場評估中
最有機會往每坪六字頭跑的江翠重劃區，去年下半年因為茂德推案江翠ONE率先打出四字
頭破盤價，造成房價定錨效應，讓今年九二八檔期的新潤翠峰、聯上匯翠等新案開價全被
壓在每坪四十五萬元以下，比起板橋地區、屋齡十五年內的新中古屋平均行情達每坪四十
九萬三千元，還低了四萬元。
走到中部，台中市北屯區本是新屋每坪房價坐穩二字頭的首購熱區，上市建商總太總經理
翁毓羚，去年為了賣掉量體達四百二十戶的美樂地案，在當地新中古屋行情仍有每坪超過
十八萬元下，大膽祭出十七萬五千元的破盤價，同時採取攤開成本給消費者檢視，訴求每
坪只賺不到兩萬元，還送首年免管理費方案來刺激買氣，這種被同業稱為「放大絕招」的
策略，讓當地新屋房價幾乎完全沒辦法往二字頭攻堅。
但之後更讓同業看傻眼的是，寶佳機構竟然不守價，反而進一步直接退守每坪十六萬元防
線，逼得翁毓羚今年九二八檔期，要推出位於太原段、基地廣達一萬二千坪的造鎮新案，
只能繼續破盤搶市，她坦言：「很有機會開出（每坪）低於十六萬元的新低價格。」
到了南部高雄市的鼓山區，美術館、農十六這兩大豪宅聚落，一直是北高雄最受注目的富
人區，新中古屋的單價行情仍達每坪二十一萬元之高，但近期龍騰建設率先打出廣告戶每
坪十九萬八千元的破盤價，不只傳出準備在該區推新案的京城建設會跟進，營建股營收王
興富發推出的美樹大悅，也已經打出每坪十九萬八千元起的廣告。
落底、進場訊號浮現！
北部每坪房價降回四字頭
雖然業者不諱言，這當中有部分屬於「假降價、真吸客」的行銷策略，但就算如此，在庫
存壓力無解下，「假戲真做」的機率將會越來越大，而且從這些新屋房價急殺，導致新舊
屋房價倒掛地區，已經能看見房價築底訊號。
以大台北精華地區來看，破盤價有效的，多是房價水位降回每坪四字頭以下的地區，台北
市的高房價民怨，是因為新屋平均單價高達每坪八十萬元、房價所得比高達十五．五倍，
讓民眾只能望屋興嘆導致，一旦回落到每坪四字頭，等同房價所得比降到約八到十倍間，
就是民眾買得起的價格帶，這樣的產品越多，需求就越能被滿足，不只民怨會降低、建商
庫存能去化，房價也才有可能開始落底。
至於中南部市場，房價回歸每坪一字頭的地區，由於包含地價、管銷等營建成本，每坪造
價至少也要約十多萬元，已經貼近成本，房價能跌的空間也會相對有限，也是重要的止跌
訊號。
之後隨著新屋房價落底的定錨效應，中古屋才會慢慢降回合理價位，不過短線上，這類物
件仍相對稀缺，想要進場的消費者一定要多看、多比較，此外，當房屋大降價，常常也伴
隨施工品質問題，消費者也可善用建築履歷與驗屋服務來降低風險。
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歷年待售新建餘屋量 / 近3年延宕再建新屋量(圖表製作者．林洧楨)
心得：
建商 [獲利、金流、償債] 主要來源
還是來自於 [蓋房、賣出、買地、再蓋樓] 的循環
但是 當投資客不買、鋼需買方變少
建商難道繼續坐視不管?
等回溫的同時 [獲利、金流、償債] 都要卡死了
再等下去只能等死 能做的當然只有降價換成交
而且
一般受薪階級已經買不起目前的房價 更遑論中古屋
於是建商的做法當然就是配合鋼需的入場價
在慢慢降到鋼需買方有辦法進場前 價格都比中古屋要低了
於是「倒掛」現象各地開花
其實能做的還有一個
投資客進場買建商的新房 不論以後是否賣不賣得掉
讓建商消化庫存後 再蓋新的才能墊高售價
你要不要?