房板各位好, 經過幾個月來不斷的看房, 最近終於在青埔買到理想中的房, 所
以上來這分享最近的心得, 希望能給其他想找此區的人一些建議.
[前言]
我是老桃園人, 家族從小就在桃園長大, 所以在一開始找房時都不免對青埔特
區的房價嚇到, 這裡直逼桃園的藝文中心或中壢的海華特區, GDStyle的文章
也說對於桃園人基本薪資結構來看能負擔的房價在1200萬以下, 所以目前看下
來如果單坪超過30萬, 買客普遍都是來自雙北, 家裡資助或是換房, 比較少像
我們這種首購又自己出.
這裡投資客進場太早, 阻礙了很多自住客進場的機會, 所幸這兩年緩跌, 一些
沒有內容的爛房子也開始露出原型, 只希望大家買房眼睛睜亮點, 臉書上有幾
個社團都進去爬一下文章, 可以查到一些不錯的資訊. 實價登錄上搜尋可以發
現這裡各個學區, 不論是國小國中高中, 今年都很多人賠售殺出, 讓我覺得學
區價格沒有很支撐.
我一開始就鎖定三房的房型, 而且某些風評差的建商我直接略過不看, 看這麼
久面臨到預算不斷拉高的情況, 從1000到1200 到現在1500, 只能說青埔建案
多但是亂蓋的房一狗票, 好房子屈指可數, 以下這些建案也普遍不符我的標準.
我清楚的理解想要好品質就會有高價格, 而房子的高單價不代表會有高品質,
有很多案子都把如花賣志玲價, 這也是我想寫這篇文章的原因.
在這裡還要推薦一個網站, 樂居網 https://www.leju.com.tw/
它是目前看過把實價登錄的介面整合的最好的平台, 還可以分樓層來看價差,
選定社區還有各大房屋仲介目前出售資訊, 只可惜目前只有網頁版, 要是有手
機App 在外面會更好搜尋, 今天早上發現手機上的瀏覽器可以直接把網頁新增
路徑到桌面, 這樣有方便一點了
[標的選擇]
就地域上大家習慣把整個青埔特區用機場捷運站來劃分成A17 A18 A19三區,
不過這實在太粗略了, 很多案件雖說在A18 但實際離高鐵站的距離還比其他兩
區房子來的遠, 像是青埔X街的一大票房子.
機場捷運從2016年底通車以來我也搭過幾次, 基本上我認為機場捷運對週遭生
活機能完全沒有加分, 這條捷運對幾種人有幫助: 1.在機場上班的人 2.常出
差的人 3.坐高鐵來青埔看球的人, 除此之外我看不到機場捷運有大量的需求;
往中壢, 畢竟也只到中壢外環線; 往南崁, 坑口/山鼻站離南崁市區還蠻遠的;
往林口 A8或A9站 時間就要非常久,我會選擇開車; 往台北更不用說. 住A17
A19的人往返高鐵普遍還是自駕或是坐公車居多, 不論是免費市民公車或是社
區自營運的巴士
上面說這麼多只是想強調一個想法: 機場捷運對我的交通習性不會跟台北捷運
網這樣有很大的助益, 所以機捷這個賣點我是不買單的, 不然大家怎麼不住A16
橫山站 或是A20興南站, 離高鐵差兩站而已房價還打對折. (不過A16之後還有
一條綠線會經過, 可能也會發展不錯)
再來是嫌惡設施, 感謝pthc 板友整理這麼精采的文章, 雖現已刪文但幸好還
找的回來,希望所有想買房的人都來看看, 裡頭的各種嫌惡雖然每人觀點不同
在意的也不一樣, 但是要花個幾千幾百萬買下的家還是要了解一下環境吧!
https://pttweb.tw/home-sale/m-1481870037-a-184.html
對我而言在這我在意的有
1. 高鐵/捷運軌道噪音及電磁波干擾
2. 棒球場光害/噪音
3. 福地
其中軌道聲音我想特別提出來討論: 高鐵直達車, 在高鐵北路二段這裡高鐵從
地下轉成地上, 過站不停的直達車造成不小的噪音, 雖然持續時間才幾秒鐘,
但一小時南下北上共六班, 感受相當強烈, 白天不會想開窗. 個人有致電高鐵
局反應過, 高鐵局也有派人實地檢測, 但監測噪音都沒超過環保局標準85分貝
所以沒有辦法改善, 測試的時候曾先生也說周遭住戶像城市勳章, 青埔市跟竹
城羽田也都有住戶反應過 https://imgur.com/Ltvhfn6.jpg
還有電磁波是我近期發現的, 只要直達車經過的時候, 網路電話像是Line
Wechat都會中斷或沒聲音, 普通車不會. 我在想這麼大質量的車廂, 吃著高壓
電以時速200+的速度前進, 產生的電磁場可想而知相當驚人. (法拉第定律?)
不過我並沒有專業器材來量測電磁波, 所以有興趣的人可以坐在高鐵北路二段
的7-11去試試.
另一個棒球場噪音是自從板友貼文說棒球場打球(x) 演唱會(o)吵鬧後, 我實
際跑去洽溪路上感覺一下, 確實可以感受到不小的噪音, 個人不愛所以列為嫌惡
綜合以上, 我把區域設定在書法公園, 高鐵站前, 青埔國小, 青埔國中一帶.
在這個區域內我再選擇建商, 有幾個建商我是不想去看的: 寶佳, 宜誠, 璟都,
富宇, 新潤, 竹城, 翔陽(昆旺). 這些條件一刪減所剩的選擇實在不多, 以下
就把我看過還記得的分享一下
[案件分享]
這裡附上我查的到的地目及地價, 讓大家不要被開價唬到, 用這價格可以大概
估算建商的成本, 不過這些數字(開價, 估價或實價登錄)僅供參考, 實際上能
否成交要看每個人斡旋手段, 此外有地目之後還可以在這裡找到各家建造執照
http://cpabm.cpami.gov.tw/twmap.jsp
1. 順儷Moma 青溪段370
104年買地330坪, 每坪105萬, 建蔽率49.24%, 容積率247.42%
三石營造
https://imgur.com/TTVPZTf.jpg B1傢配圖
現在應該只剩A1 跟B1 九樓在建商手上, B1 九樓是實品屋, 權狀53坪開價2138
萬, 有花錢下去裝潢, 但是有沒有到330萬裝潢 (相當於6萬/坪)的水準見仁見智;
一層兩戶, 皆臨老街溪, 景都相當不錯. 營造的品質不確定, 看得到的屋內有
廚衛設備都是國外進口, 算是高級貨, 也是我看過的幾個案子中唯一內建Asko
洗碗機而非烘碗機. 唯獨馬桶懸空的我不喜歡, 內牆是輕隔間非水泥牆
缺點是雨遮不少, 基地面積不大, 地下室不少機械車位 (每個200萬上下兩車位),
而且全案只有25戶, 每坪管理費70元, 一個月管理費總共八萬應該養不起兩班制
大樓警衛, 更不要說機械車位的保養了
2. 順儷 米蘭達 青溪段 417
102年買地520坪, 每坪68.5萬. 基地還有150坪找不到交易記錄
建蔽率42.02%, 容積率299.98%
三石營造
在洽溪路上, 面馬路的有兩房三房, 面後面的視線可能被遮, 斜視青塘園, 位置
比Miho差了一截, 看的時候已經快成屋了所以營造的品質不知, 有傳言磁磚貼的
不好但個人沒看過(底下推文有人說, Google也有).
廚衛設備跟Moma一樣, 缺點是後陽臺有夠小
https://i.imgur.com/uy556aW.jpg 如果門算80公分那陽台只有80*180, 很難想
像要怎麼曬衣服
9樓三房權狀38.04坪, 開價44.94萬/坪, 之後業務自己往下降到36.76萬/坪, 覺
得這開價很有事, 有聽風聲說最後成交價在31-32萬/坪, 但這價格配合它的地點
吸引不了我. https://imgur.com/2H0QIiD.jpg
3. 順儷 Miho 青溪段 411
103年買地366坪, 每坪120萬, 建蔽率49.98%, 容積率259.53%
三石營造
跟Moma一樣, 總戶數26加3店面, 只能請日班警衛. 陽台很大但是內縮, 加上落
地窗用低透光玻璃導致客廳很暗, 三點過後客廳就要開燈了很可惜, 兩戶的前陽
台直對青塘園角落, 即使是四五樓景也是很漂亮, 遠眺可以看到機捷軌道, 但是
這裡是直線部分所以聽不太到軌道聲音. 但棒球場到此案之間沒有阻礙,下手之
前注意一下環境. 另外此案的雨遮有夠多, 真的像是土星環一樣環繞整個建案,
中間走道很窄 上又有樑, 有壓迫感
4. 順儷 V1 青峰段 352
基地389坪, 查不到土地買賣記錄, 建蔽率49.99%, 容積率250.48%
三石營造
此案位於大園區所以樓高有限高到7樓而已, 總戶數35戶加6店面, 公設比較少
因為沒有公共空間, 只有梯間有一個公共陽台供使用, 一樣地下二樓有機械車
位, 要注意維修問題. 此案算是順儷早期的案子, 3房的格局空間蠻大, 只是有
採光不足的疑慮, 個人不喜歡
以上四個順儷的案子個人覺得大同小異, 社區規劃都設定在30戶左右, 室內建材
用的都同一品牌, 只差位置跟室內坪數略有拉出不同客群
5. 宸康 青墨集 青溪段 413
基地560坪, 建蔽率48%, 容積率319.65%
金藏營造
此案僅一棟共50戶, 分成A1 A2面青塘園的四房, 跟B1 B2 面永能路三房, 到永能
路之間有幾塊425的小地, 如果這些地沒被整合全都蓋透天的話那最高就只到四樓
半, 也就是說B1B2只要在五樓以上採光就不是問題, 只是B1B2正好座東南朝西北,
西曬跟北風大家要注意一下.
B1 權狀49.03坪, 6樓開價1480萬, 每坪30.19 https://imgur.com/9AaBeUO.jpg
B2 權狀48.68坪, 6樓開價1450萬, 每坪29.79 https://imgur.com/KYdPS4G.jpg
垂直價差每坪7000元, 也就是每一層樓差35萬左右, 車位B3 120萬, 管理費70元
接待中心設在青商路的明日苑一的某戶, 記得在車道上, 屋內除了展示樣品就一
張桌子, 所以一次僅接待一組客人(需預約). 在介紹房子的過程中直接拿合約書
出來讓你翻, 也利用明日苑一現有的設備來介紹此案的優點, 包括樓高(3.5m),
廚衛(Cleanup全不鏽鋼廚櫃), 採光, 電梯人數(15人), 車道寬(6.2m), 保固,
梯廳(1.9m)及公共空間, 基本上我看完他們不會想再看明日苑一啦...
他們的賣點全都在以下的圖內
https://imgur.com/BiHjNmc.jpg
6. 禾林 Rich one 青平段 130
101年買地1647坪, 每坪65萬, 建蔽率42.51%, 容積率346.51%
復興營造
臨15米青商路及20米站前西路, 產品定位在精品飯店宅. 全棟無瓦斯都用陶瓷
電爐, 公設比35%, 但實際上公設比35%更高. 三樓還四樓有個25公尺露天泳池
三水道. A棟一層五戶三電梯, 除了A1 及A6兩戶前後都有採光外,
中間三戶面後都是天井的設計, 通風看來是沒問題, 但是採光如何就要等實屋
才知道了. 景觀上應該只有A1能正面看到公七, 其餘只是斜視. B棟除了B7其餘
都兩房所以我沒注意
營造方面水泥從地下室到8樓是5000磅, 9樓到13樓是4000磅, 14樓以上是3500
磅, 耐震6級
此案2013年推出預訂議價時就吸引大批人潮, 後來新聯陽在高鐵三號出口擺攤
時更是絡繹不絕. 所以目前建商保留戶不多, 而且惜售, 低樓層開價38萬/坪,
實際成交價可以跟裝潢價格一起談; 高樓層開42萬/坪, 實際成交沒有談就不
確定了; 另三房規定要帶雙車位, B3車位135萬.
此案似乎交屋後要綁約一年, 這個高價位在住宅區第一排有沒有支撐, 我想
年底交屋後就知道了. 此外有風聲說年底交屋時會有股東跟當時的投資客拿
出來平轉, 不曉得是怎麼跳過合約綁定的, 有興趣的朋友不妨屆時了解一下
https://imgur.com/9COEV76.jpg
https://imgur.com/REayIE1.jpg
https://imgur.com/mFsyfPv.jpg 注意玄關的配置跟以前給的傢配不一樣
7. 實德 璞園的家 青昇段422商二
102年買地1676坪, 每坪135萬, 建蔽率43.45%, 容積率476.67%
璞承營造
目前只售3-10樓, 11樓以上是實德環球的保留戶, 3-6樓是登記一般事務所,
但是如果買了這些樓層想營業就法規而言應該是可以的, 不過當時的業務是
說可以登記辦公室但不能營業, 管委會是否能妥善管理, 這點大家買之前可
以想想.
再來此案共兩棟, 每棟一層10戶共四電梯, 中間使用防火門分隔前後各五戶
兩電梯. 總共340戶, 戶別從28坪小兩房到45坪3+1房都有, 所以客群會有明
顯的差別. 另外實德環球本身在香港就是大型不動產投資者, 可以注意到此
案的網站有介紹港澳投資的方法, https://imgur.com/HPzu1Wh.jpg 如果鄰
居有香港人也不用太意外
http://project.pyct.com.tw/hot100/images/p8/immi6.pdf
營造水準一流, 是集團旗下的璞承營造, 水泥磅數地下室到6樓是6000磅, 6
樓到10樓是5000磅, 11樓以上是4000磅. 但是水泥磅數越高不代表結構越好,
還要看鋼筋箍筋綁扎程度, 這些數字大家參考. 3樓至7樓有裝制震器(雖然很
多人吐槽說用不到), 地下室車位是目前唯一聽過有把電動車的需求考慮進去
的, 每車位後面就附帶220V 插座以便日後安裝充電器.
廚衛等級不錯官網都有寫, 而且主客衛都是同一套沒有降階, 窗台是YKK的,
就採光部分, 除了面423地的戶別會有被遮的疑慮外, 剩下三面皆無遮蔽物.
因為420地是個梯型, 到時蓋起來理應退縮三角區塊而蓋成這樣
https://imgur.com/6a2W2X7.jpg
剩下兩面因為鄰30公尺青心路跟40公尺領航南路, 採光都不錯, 尤其以左下
角的A4 45坪房型面東南方是這基地最佳的點, 開價42以上也是最驚人
價格方面他們開價非常高, 每坪平均超過40萬, 但每個房型都有水平跟垂直
價差, 所以價格我也摸不準, 還是建議大家自己去問喜歡的房型. 另外璞園
的銷售人員是自己的公司員工, 場內的專案經理也是以前SBL球員, 所以銷
售人員比起他案的代銷或跑單態度親切非常多, 是我非常有感之處.
8. 新潤 明日苑8 青芝段108
101年以每坪65-70萬買下共2120坪, 建蔽率44.06%, 容積率361.95%
揚潤營造
會跑去看此案純粹是好奇怎麼這麼多人花30萬買這裡, 這裡在其它討論區的
討論度算高, 社區270戶已有200戶賣出, 交屋三個月後就立刻成立管委會了,
管理費每坪60元, 先前在建商代管期間大廳有吧台可以點早餐, 之後管委會
成立後不曉得會不會繼續運作.
知名陽台外推(二工), 住戶合約裡都有簽名同意讓建商幫你外推讓室內坪數
大一點可以用, 這樣搞會不會有問題大家可以想一想. 新潤把這些陽台送建
照來換得更大的容積, 最後再把牆外推還給住戶, 這還是眼睛看的到的, 看
不見的地方又是如何呢?
社區共三棟, 每棟22層, 好像B棟有到23層, 一層四戶分大小電梯, 電梯的門
雙開還開不同方向我覺得蠻奇怪的, C棟屬地主保留戶, 地主戶也漸漸釋出,
價格有比其他棟便宜一點. 此案游泳池直接看到A19捷運站也很怪, 但離捷運
站近是他的主要賣點, 不過吸引不了我. 機場捷運在附近有個大轉彎, 大家
要考慮一下軌道噪音. 高樓層會受棒球場影響, 光害有點嚴重, 如果喜歡看
煙火的可以住A棟, Lamigo可以放到你開心為止. 再來50公尺外有個變電所預
定地, 此案對我而言簡直是嫌惡綜合體
交通方面, 社區有巡迴巴士來往高鐵跟新潤其它期的建案, 同樣管委會成立後
不曉得會不會維持, 開車的話離大竹交流道或內壢交流道都有點遠了, 只能期
待中豐路的便道早早啟用
最後新潤的案子都是由海悅代銷, 我個人是對這家廣告公司沒甚麼好感, 大概
賣太好了每次去都感覺態度不佳(純粹抱怨)
9. 捷寶 雲品 青平段143
102年買地1219坪, 每坪75萬, 建蔽率32.36%, 容積率295.97%
首捷營造
此案過去叫做目木本, 跟璞園很像的是也請到前竹中工務店的田中先生擔任顧問,
三年前預售屋也是請璞園代銷, 所以現在璞園的家的業務對此應該是非常熟悉,
過去也曾在香港打廣告出售但聽說效果不好
http://hk.centanet.com/home/ArticleTemplate5.aspx?id=70167
此案共兩棟, 每層兩電梯規劃42, 53, 61坪三種格局, 共112戶. 53跟61坪臨站
前東路跟文小四, 42坪就是看棟別, A棟看站前廣場但未來應該會被建物擋住,
B棟看新街溪跟宜誠國璞. 42坪是2+1房型, 無走道. 53坪是正三房但有走道, 目
前開價似乎是34萬/坪, 垂直價差大概1500-2000元/坪.
印象中主衛用的跟璞園一樣, 但是客衛有降階, 窗台也是YKK的
同樣如禾林, 這價格在住宅區來說都是高價, 在鄰近商業區房價也在32-33左右來
看, 這價格有沒有支撐也是年底就知道了. 明年Q1交屋, 到時候建商會直接挑幾間
來做樣品屋並販售.
營造水準不知, 但建材也都是進口的, 附冷氣室外機. 目前主要的疑慮應該是管理
費, 據友人說是100元/坪, 這水準在青埔應該僅次於中悅跟琴海
https://imgur.com/m4vbsc8.jpg
https://imgur.com/yOYe4ab.jpg
https://imgur.com/6u73P5V.jpg
10. 華固天圓 青溪段293
約1000坪, 查無土地買賣紀錄, 建蔽率38.23%, 容積率340%
品興營造
青埔國中第一排, 看實價登錄有一筆跌200萬出脫的紀錄, 如果要出價應該可以
大膽殺
一層四戶兩電梯, 公設該有的都有. 實際看屋情形沒有很好, 內牆不只龜裂, 還
垂直水平方向各裂好幾條, 當然水泥裂是常有的事. 但是沒住過的房子在同一塊
牆裂這麼多條是蠻少見的, 不過這只是隔間牆, 主樑是沒看到裂痕. 客廳的落地
窗除非在蓋的時候就二公推出去, 不然沒辦法走出去, 外面大塊雨遮不能當陽台
用等於浪費.
面領航北路的都是四房配兩車位, 三房的都在後面但是建案周遭都是大塊地, 有
幾塊已經整地完畢正要施工, 將來的採光要特別注意. 廚房記得都是林內的, 浴
室不記得如何, 鋁窗是中華鋁窗. 其實看完對於華固施工有點失望
[後記]
最後我想推薦一個建商叫做”誠實建築”, 實際去看過他們的官網跟房屋, 他們
的理念是把目前房地產資料最不透明的營造/土地成本公開攤給你看, 你買多少地,
蓋多少坪都非常清楚, 如果家裡有地可以請他們來蓋房子. 本人在接觸他們後對
於他們的理念非常讚賞, 他們是以入住人為考量, 蓋個令人舒服的好宅, 詳細考
慮通風採光跟安全. 我個人是蠻想嘗試他們這種風格, 但無奈他們在青埔的規劃
是在中壢月眉, 地點考量只好作罷, 希望20年後還能跟他們合作
http://www.honestbd.com/index.php
https://www.facebook.com/honestbdco/
以上內容絕大部份牽涉到個人意見, 大家參考聽聽就好, 也許我了解的不是完全,
如果內容上有任何出錯請不吝告訴我, 我會來修改. 文句不通順或是有任何指教
歡迎提出, 我若有空會把各建案的平面圖再放上來, 謝謝
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