目前有間高雄鳳山公寓五樓租人
月租7800元，有點想賣掉
23坪三房一衛前後陽台
200萬以內好賣嗎?或是租人就好?
三年前有整理過，不知到現在五樓
還有沒有人要買，爬上去真的累
五樓的客群都是投資客要包租?

嗯我賣過五樓要賣很久。價錢是其中之一 樓層也是考慮的重點！

問ceca不過他會砍很多

一樓你是開多少呀

當初開298後來開250有整理也是3房一衛浴。在鳳明街

最後賣多少呀

個人認為相當好賣 200萬全貸一個月不過約一萬只比房租貴二成

屋齡/地點/一衛/租金看屋況附近學生租屋需求大才會有包租接手

你們建議賣嗎

最後成交205萬XD

出租效益比較大吧，不缺錢的話

如果要賣就是盡量現在賣因為未來會不會跌到沒價沒人知道。

我？市區150，鳳山130，要賣站內信我是投資客，收購價沒在客氣的漏水再砍20萬另外，我林園的公寓五樓，也是出租7500你在鳳山有點賤租了除非你是鳳山很偏遠的外圍

還是不要賣ceca好了，XD

五樓又公寓在高雄真的租得掉嗎？

廢墟可以找我啊，廢墟和勘住，價格差不多因為對我而言，整理費用也差不多城中城的套房都輕鬆租掉，公寓五樓沒問題的拉我手上除了正在整理的外，其他五樓都賣掉了最高還賣在250對喔，都是空屋，沒帶家具或木作賣價大約在210~250之間，三房兩衛

591很多五樓整新後在賣的 好像對缺資金真的有吸引力

很好租啊 不到一萬的物件很好租的

一衛可能會低一點，

要夠便宜@@10K內可租到生態園區站室內18坪20年大樓

不過買了後 會不會後悔?!

城中城其實只是外觀舊舊的 但住戶很正常

所以五樓一般很難操作，飆高價格空間太少所以很多投資客不碰

然後外行投資客就以為是五樓不能玩搞錯不碰五樓的原因不碰五樓是價格飆高太少，所以裝修成本很容易吃死利潤不過現在市場反過來，太多外行投資客不碰，造成五樓apple特別多因為我們反而回過頭玩五樓，我往下買就好

在鳳山五甲家樂福旁

夠便宜，我一樣生出利潤像二樓，你要買很低幾乎不可能，所以投資奧義是，二樓略便宜買，價格瘋狂往上買超越行情二樓裝修要漂亮，要設計要用心五樓往下買，超便宜入手，裝潢越省約好，看起來整齊就可以了剛好相反的操作

ceca大推!!上次拜讀了公寓轉貸每年多一間的分享(不改套)，不知道公寓改套拉高投報後對轉賣出售利潤有幫助嗎？？求開示

我五樓大概裝修費在20~30,含防水二樓大概50以上公寓改套最大風險是鄰居你要小心鄰居勒索

請問ceca你建議賣嗎?在五甲家樂福那那要租多久比較合理開多少會比較好

不然公寓改套有最大投報，5+6改五到六間一間新改行情5000

180有人會買嗎

我的沒改套就普通一層，7800太便宜嗎?多少才可以

一間100，所以改五間成本170+100=270出租一個月2萬5，一年30萬

五甲公寓好賣嗎

投報超過4%，也不會再折舊了，不缺錢留著吧

五樓長期屯還有一個就是防水的風險.長期屯無論自住還是收租的五樓,都建議有鐵皮屋.鐵皮屋是這個世界偉大的發明之一..XD

謝謝ceca大!!超過10%的投報真的很驚人，就算只有單層全新四套月收2w也很高!!!!

單層的話,五樓要注意有沒有覆鐵皮屋,鐵皮屋成本要15萬.如果沒有鐵皮屋,那不如買4F改.

ceca真強

價格大概貴五樓一成左右,入手價依樣可以壓在170~180.但是你省去頂樓防水的問題.三樓是關鍵,公寓3樓和4樓是一個很大的分水嶺.3樓以下超好賣,4樓其實只比五樓略好賣一點..所以造成三樓買便宜也很難.

真的!!朋友收石牌的頂樓公寓當初花200W大整了今年還是漏給他看@@

也因為比較難買便宜,所以投報反而沒比較高多少.鐵皮屋又分,側面有沒有封起來.有封起來最好.

要爬到四樓真的很懶耶^ ^透天四樓也都只放神明廳拜拜用～

這世界請記住,窮人永遠都比有錢人多.並且是多非常多..以倍成等比級數差.所以越便宜的東西,買盤越龐大.並且這個買盤包含"投資""收租"...等淺再買家.投資/包租也是,手上錢越少的人越多.所以低總價基本上都是很無敵的產品.低總價賠錢,要嘛就是行情抓錯,要嘛就是裝修花過頭/那麼龐大的買家群,你還搞到賠錢,是應該回家檢討失誤在哪裡.至於所有的瑕疵,無論廁所對廚房,壁刀,路沖,一衛.基本上也是越低總價的東西,越無視..很多人玩低總價都搞錯重點.在那邊挑格局挑採光..XD錯,你要挑的是價格.其他全都不重要..因為對窮人來講,這是他唯一買得起的一間.他不買你的,其他市場上的產品他都買不起.無論他是任何理由非買不可..他就需要買你的.而那麼龐大的非買不可買家.你又是市場最便宜的產品.你還賠錢??....當你進入2F 3F,你才需要開始挑剔房子的條件.因為買家有選擇,甚至他可以往下選擇,選4F.所以你的物件要有足夠的市場競爭力.不然你價位飆不起來,你就沒利潤了.so..五樓奧義就是買便宜賣便宜.2F就是要製造物件的市場競爭力,在市場中拉高利潤.同樣都是公寓,但想法不太一樣.1F則是有更多學問在裡面,前面講過就不在講了.

借問一下~高雄新崛江五樓公寓，權狀35坪4房，該出租還是賣500萬出的去嗎?

35坪好大...XD改套房良品.你轉賣價格飆不起來.你被總價論打死.五樓三房就是例如新崛江貴一點240好了.19坪230,你35坪大他都快一倍,不好意思250.因為..三房就是240.總價論,這是台北投資客在高雄最容易吃虧的一點之一.但是這麼大,只要窗戶夠多,可以改套房.你改5~6套....再轉賣.你就是套房投報來看賣價'這樣價格才飆得起來.總價很重要,單坪價是中大坪數才在看的.底總價和小坪數,優先看總價,在總價區間中才思考坪數.

賣給ceca，只會讓他更坐實高雄王的地位XD

所以我不跟認識的人做任何買賣.我會買很便宜,賣比較貴...不因為認識你而改變價位.我就是要賺錢...不要跟我套人情交情..XD

鳳山很大，你得講個大概位置才好說吧

當然如果你是很急售賠錢賠很大也逼著要賣.那...站內信..XD

北從長庚南到中安路西到武慶東到陸軍官校，差別很大

所以200好賣ㄇ

要看你室內屋況.

如果青年路周遭，肯定很好賣啦 XD

ceca大 想請教 公寓無論修繕or鄰居素質都是隱憂

修繕最麻煩就是外牆滲水,和五樓頂樓漏水.

更別說4樓 5樓這種樓高了....

因為我有一間31年的公寓 近期重新拉外牆花約30左右

不過一分錢一分貨,想要好品質,就花錢,這是必要代價.但其實公寓因為住戶很少.所以如果你有去探過整棟其他住戶品質都ok的話.自住當然就ok.

內部交給二房東整理出租= = 真的完全不會想留下來...

找了五間 才找到一個最便宜的XDD 防水工程應該不會有

高雄沒有大雨,一般雨外牆滲水狀況很輕微.打針就好.

但是打針的施工方法 漏的地方只會往別的地方鑽QQ

你不需要這樣做..XD...你又不是自住,也不是漏水很誇張那種.打針水往其他地方鑽,工班跟你講的齁..XD他不這樣講,你怎麼會掏30萬出來呢..XD

之後有壁癌 房客也會靠背XD 所以我真的不看好公寓= =

又不是地下水...壁癌那個,出租你封板就好.矽酸鈣板+批土.

所以C大 如果不缺錢的前提下 這間建議留著出租嗎

哀,工班小技巧一大堆,讓你掏一堆錢出來.擬出租要做出租準備.

之前租的房客 共三任 通通都有問題 現在轉交給二房東

當然租客的水準和破壞力這個風險你要自己想辦法.挑租客要仔細挑.給二房東不如找熟的仲介.熟的仲介也可以幫你過濾租客.

感謝C大解說 因為真的蠻多眉角的 打針那個受教了

他沒力照顧你的出租..你除非在多雨的都市,基隆這種.中南部雨很少,所以只要偶爾的下雨你都不漏水.那你就達飆了.超大颱風那個一年兩三天的,請部要當常態.超大颱風,你也打打針就好.

在中壢這邊 外牆整修時遇到颱風 內部滲的可精采了哈

遇到颱風,你在工程一定漏水.

早知道就打針了-.-...

因為有點想買新大樓先租後住....這間私心整個想放手

鐵皮+鐵衣...這是建築史上最偉大的發明之一.如果你在多雨的都市,建議你這樣做.現在鐵衣很漂亮,弄起來跟日本的房子依樣..XD(日本的房子就是用裝潢版,所以基本上是完全依樣)

我們是舊公寓共四樓 2樓先拉皮 5年後換我做

當然價位就不便宜...

不好賣欸 130給我

因為目前300的話 再放下去我看連300都沒有了

其實,你四五樓外牆沒做好防水.2/3樓一樣會滲下去..水會沿縫隙往下滲.so..越低樓層反而外牆滲水越麻煩處裡.甚至五樓窗框滲水,可以流到一樓滴出來.and..當然這些都是長期持有的規劃.轉手邁步要做這麼多.你是六個月內瑕疵擔保.所以你狂打針就好.一年大颱風兩三天,你就算帶賽6個月瑕疵擔保遇到大颱風.你再補打幾針就搞定了.一般雨不會漏水你就達標.這時候頂樓也不要搭鐵皮,5~6萬防水漆漆一漆.外牆打打針...搞定,轉賣.你不要外牆滲水惡性去封版擋住漏水就好.惡性檔漏水被抓包,上法院你會很慘.但是自己長期持有,向頂樓防水漆.可能檔個兩三年三四年就開始沒效了.你三四年花一次五六萬.你不如一次15萬鐵皮搭起來...所以長期持有的做法和轉賣不太一樣.所以如果你有預估要賣掉.不要拉皮外牆,內部弄乾淨,該打針打針.這樣就好..壁癌單點處理.哪邊有打哪區就好.打除裡面也不需要做防水,直接在補回去.

感謝C大

投資客收購價沒在客氣 那為什麼自住買房就要客氣?大家可以想想 以後在買房一定會有幫助

樓上沒有注意看ceca的文章

怎麼感覺有些人已經在感恩ceca!讚嘆ceca! 當作妙禪嗎?可以採取有用的 但不代表要全盤接受 要理出自己的想法

因為很多房子自住不會買阿，看到屋況就跑了。你說要理出自己想法，結果就根本錯誤

自住不敢買啊，我實驗過了某間不良債取得廢墟，我空兩年等奢侈稅然後想說機會難得實驗一下可以賣多少反正我入手價很低結果，擺上市場，沒人敢買，不然就是出很低的投資客最後還是自己整來賣所以自住買貴？怪我嘍，自己沒膽子買來整就不要怪我們加價賣給自住另外某透天也是不過他有賣掉，只是買的一樣是投資客我小賺一點轉手給別人整很多事情，很多人都是用腦空想我們是實價市場操作這就是真正無法彌補的差距

小金額合約遇不到專家啦…你選擇的物件已經先天性汰除了不少買家，包含我在內圈子不同不需要看不起別人就算扣你尾款也不過區區10萬元，連整修都不夠說真的我不反對幾百萬的30年老屋用你的方式處理因為會買這樣物件的人，先天上就是願意接受瑕疪但不代表這一套可以適用到動輒7、8位數的案件老屋即便你整理過，先天性的瑕疪還是存在，掩蓋不了

五甲社區對吧~

推～這篇收穫好多

店面一樣使用店面裝修後租金價格都可以差很大裝修更是，一堆店面屋主都是老古板，思考老化所以買便宜，裝修，賣，店面一樣可以跑短期缺點是交易時間比較久短期的程序是，公寓，透天，店面，再來就是要蓋房子了蓋房子其實也是短期的延伸，買便宜土地，蓋，賣短期目前會跳過大樓類產品因為實價登陸讓大樓價格很僵化要買便宜太難，短期沒利潤大樓還是要等增值的玩法才有搞頭另外，規模一樣可以衝高價位我一年炒房營業額也是八位數xd我的工程可以養半個乙級營造廠所以物件小？你買個20間也不少了啊勇哥當時可是同時持有三百多間呢他幹嘛不升級？因為小物件好賺啊工程期短，銷售時間短，需求強悍沒必要不要升級物件當然我是指短期，我也有中長期的投資，利如店面，十年大樓，預售屋等但那是別的故事，不再這邊討論不過現在大環淨平盤，區域性增值太低，一年5%所以現在不適合屯屋，這我一直跟很多投資客在講現在是短期天堂時間，快玩短期等到那天，房地合一改20%或是服貿過了再回來玩中長期要因應市場，做最有效益的操作，才有最大利益解市場隨時都在變，所以我們第一線也是隨時觀察隨時改變不能一套技巧用到老，這樣會出問題另外短期最大好處是你對市場的敏銳感受，可能比仲介還深（我是指有十幾間以上在買賣）仲介很多有地域性，產品偏向，外加他們只看到當下買賣所以有些仲介對於一個物件近來出去，賺賠，或是不同區域狀況會比較沒有評估經驗而區域價格影響因子也很大，利如農16大樓低潮但是林園公寓大漲，草崖公寓小漲高應大套房災難，高醫價格太貴所以量縮沒人買的下手等農16的仲介會跟你講行情不好，低潮，有跌五甲的仲介跟你講，明明在漲新聞亂說但你是買賣家，你會更清楚當你在市場買入，有多難買或多好買賣出一樣，價位大概在，有沒有機會等更高一點出去所以投資客會比所有人更快嗅到市場變化套句股票名言，你開個戶頭，股票買下去，你才會懂股票和市場而你是投資客，你敏銳的了解市場自然下一潑大漲，你會更容易知道怎樣佈局，佈局哪裡或是災難自然知道怎樣避開這就是市場你問投資客最清楚，其他你用猜的，畫表格，寫論文，都只是在幻想而已當然，如果你限定區域和物件最清楚市場的還是特化的仲介他專做這一區，那這邊你問他就對了

我以為高應大套房很好做耶 學生需求不少吧而且黃線要通過 沒道理跌吧

高應大在搬遷，少了一萬多名學生會怎樣惡性的學生套房逃命潮那邊學生套房好幾千戶，之後一次出現在租屋市場會很刺激楠梓日月光宿舍影響也不小還好日月光本身有快一萬人的擴廠計畫進行中所以楠梓出租市場還算沒明顯災難

高應大要搬！！！！！他要搬去哪啊但日月光的宿舍是租外勞的 沒差吧

本來是去燕巢的校區現在三校合併聽說是都跑去一科大的校區所以本來八年撤離計畫，可能會在這兩年就跑光了這件事情對不動產影響非常大土庫那邊最近又開始略賣的好也有關外勞也是人啊，他們幾千人一樣在租屋市場組房子所以一樣災難

那土庫要起飛啦 一堆學生我一直以為外勞都住加工區的舊宿舍

只是學生大多以便宜套房為主土庫新，新古屋，大多以教職員，博士生等為主不過一科大附近有非都市計畫土地可以蓋民宿xd有內行人在搞這個了

公寓超過幾年不建議碰啊？

公寓再老，購便宜我都買

感恩ceca大，讚嘆ceca大