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「你不覺得台北愈來愈熱嗎？我很多朋友在東區捷運地下街逛，都懶得上到地面了。」
住商不動產企研室主任徐佳馨談起了今年的夏天，連續多日的37度高溫令人直呼受不了，
她發現許多帶著小孩的家長從捷運忠孝敦化站出來以後，
寧可待在地下街也不要曝曬陽光下，然而，
這卻成為東區敦北商圈店面蕭條的關鍵原因之一。
台北市忠孝東路、敦化北路口商圈在三、四年前熱鬧非凡，有女鞋品牌Miss Sofi、
「亨得利三寶名錶」各在忠孝、敦化南北路口的北面、南面上，
不料這家由中國最大鐘錶零售集團亨得利集團所開設的珠寶名錶店面在
今年5月悄悄拆除招牌撤離台灣，女鞋品牌Miss Sofi約在3年前撤出後，店面持續閒置，
更早一點還有捷運忠孝敦化站5號出口旁的「糖朝」餐廳也退租，「整個東區店面已死」、
「關店出走潮」的說法開始流傳。
陸客不來台，奢侈店撤出
徐佳馨與港商世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司研究部協理李嘉玶都認為，
房東不願意降價也是原因，在敦北商圈一帶許多黃金店面的房東都是當地的祭祀公會、
老家族，尤其是明曜百貨後面的宮廟家族的後代，不缺現金，因此不願意降價，據了解，
「亨得利三寶名錶」每坪月租金高達2-3萬元，一個月租金至少上百萬元，
徐佳馨只含蓄地說，「地主們也許有其他的想法。」
「沒有上班族、沒有觀光客、沒有過路客，可能是東區店面最大的威脅。」
徐佳馨補充說，整個敦北商圈還有幾個結構性的問題，
首先過去幾年有陸客觀光人潮挹注，台北的奢侈品價格又比中國便宜很多，
因此名錶店的投資是很被看好的，但現在陸客觀光政策緊縮，自然遇到挑戰。
再者，東區的百貨公司如忠孝SOGO與復興SOGO地下就是捷運站出口，
許多家長帶著小孩出站直接往百貨的美食街走，一站式的消費，讓徐佳馨認為，
兩家百貨為中心，具有吸納當地8成的人員能力，
更多人直接從忠孝復興地下街往忠孝敦化站走，「天氣那麼熱，誰要上街去曬太陽。」
第三，世邦魏理仕分析指出，忠孝東路四段、敦北商圈空置率達9%，租金成長力道很弱，
是因為遇到信義計畫區與西門町蓬勃發展的夾擊，金流、人流退潮，
尤其外商來台首選第一，就要大面積A辦，全台北有14棟具有大面積A辦，
有8棟都在信義區，只有4棟連續面積超過一千坪，信義區把上班族帶了過去。
信義區「精品」與西門町「潮牌」夾擊，東區真空
李嘉玶說，至於消費購物，台北西邊有西門町影響，商圈定位清楚，最新的潮流品牌、
運動、時尚品牌等，還有大量觀光客湧入，信義區則是主打精品、包括101、
新光三越信義店，例如新光三越A11做全面改裝，引進很多新的品牌，
而A7有比較酷的品牌，也引進年輕人喜歡，下半年還有南山人壽廣場新的商場開幕，
保持信義區購物的領先地位，這些都可能導致敦北商圈的真空。
不過，寒冬之後也捎來春燕，李嘉玶指出，敦北商圈上半年真的不太好，
但是有聽說部分房東對租金的立場已經鬆動，
原來的「亨得利三寶名錶」據聞有新登陸的日系雜貨品牌進駐，
雖然信義區與西門町佔據頂級以及年輕消費者的結構性問題一下子難以改變，但東區、
敦北商圈已經慢慢的在調整當中，也有一些外國品牌上門來詢問了。
心得：
八卦版看到的新聞，
有人說一中街是台中西門町、科博館ＳＯＧＯ商圈是台中東區、七期是台中信義區，
台中科博館ＳＯＧＯ、勤美商圈會走台北的路嗎？