單純看單一建案來比較,實坪制和虛坪制在資訊充分揭露的狀況下的確差不多
但是考慮區域比價效應就有差了
比如說同一區域,同樣年份的兩個預售案好了
A案 公設28%
B案 公設35%
假設銷售坪都是50坪好了,每坪30萬計 (雨遮不納入)
A案的主+陽 36p,換算實坪制 1坪 41.67
B案 主+陽 32.5,換算實坪制 1坪46.15
兩案同時開賣A案一定比較好賣,但是A案結案後,
媒體跟業者就會以A案價格來定調B案價格是合理的
但是如果採實坪制銷售,B案就必須要有比A案好10%的理由才比較好賣
所以採實坪制可以引導建商多蓋A案而不是多蓋B案
另外有些人提到改制度的成本問題
目前數據上比較缺乏的只有老公寓的部分了
可以考慮先由規定銷售的時候廣告單價必須用實坪制就好
這樣老公寓如果沒有轉手就不需要重新量測
銷售時重新量測的成本由賣方承擔
這樣政府的成本相對是很低的

這樣舉例才是合理的，我懶的再發一篇文章打他們臉了。

相同的法規之下，同年份同類型的建案，公設比都差不多。一開始35%28%的假設就錯了。

青埔的晶華匯29%布拉格之鷹35%這兩個都是這一兩年的新案相信這公設比應該不算差不多

公設比我是舉前幾年竹北高鐵區的實際案例喔

樓上的例子是不同類型建案，是以為叫「大樓」就是同類型？

c大，你舉個例說他們那裡不一樣好嗎？別跟我說因為公設比不一樣，所以是不一樣的喔

低公設比真的賺到？晶華匯地下室只兩層且沒機車位車道小難停車看來精算的消費者應該很愛低公設

沒什麼賺不賺到，各取所需而已，我在青埔快一年，有機車但從來沒騎過(沒必要），後來丟給我家人用了公設好不好用見人見智，我對公設好壞沒意見，我比較喜歡資訊透明簡單

原po假設其實有些錯誤，算法隱含了覺得公設不用錢的思維。如果真的推實坪制，B案也可以賣41萬，然後跟你說公設譬如停車位要外加150萬，然後A案的報價，也不一定是41萬，可能會是38萬，但公設要外加250萬，哪個案子划算？整個事情會變得超複雜。回到原po一開始的初衷，是希望建商多推出低公設比的案件，其實...你po的兩個例子，總價一樣，而公設比一高一低，這不是瞬間腦中直覺就可以知道那個建案划算嗎？真的搞實坪制，然後公設拆開計價，整個問題瞬間複雜起來，室內坪數價格比完，還要比公設價格有沒有被削，其實蠻累的

公設比低當然比較好賣啊 跟實坪制一點關係都沒有

樓上你沒看完全文？重點是區域行情的定錨效應啊哈，被插入推文了，樓上是指 tr920板友

但是公設這部分，錢怎麼算？從哪兒而來？

回歸本意，公設蓋的好應該是用實質上的優點來比，而不是灌在公設比一個數字。我也看過小基地公設36%然後啥都沒的建案啊…

看完啦 我買房子腦袋從來沒去算過室內價錢單價多少

成本上建商當然會把公設灌進銷售坪…不然難道現在公設跟主建物建築成本一樣？還不都是平均的？

地段->建商->產品(公設比/停車位/公設/建材)->總價

只能說，看建照。同年推出的建案，建照核定日期不同，適用的法規就不同。最常見的就是單逃生梯舊法規低公設、雙逃生梯。其他各種細節就懶得提了。公設比一定有他背後的原因

c 板友，樓上兩個是同年同地區的預售案，安全法規也都一樣公設跟其他條件夠好，實坪價錢開高也沒問題啊問題就是有一堆公設近35%又沒給出啥實質利多的建案硬是要照區域行情賣

問題你的舉例完全看不出哪個案子最好只因用單價看價值

事實上也只有實坪制才能看出新舊的價差，不然現在很多地方1x年屋跟新屋沒啥價差根本不合理 XD

取決消費者買單不是僅單價這個決定項

我的例子就是 B 在銷售時需要實質列出他跟 A 比那邊好到可以支撐10%價差，而不是直接跟客戶說你看 A 每坪30萬完銷，所以 我也賣30很合理喔

179兄，案子好壞跟用實坪虛坪無關，難不成用虛坪就看的出來建案的好壞嗎？實坪只是透明化，簡單化而已。

實坪跟虛坪計價都不是影響消費選擇的關鍵原因阿就像你也不會期待高樓層賣跟低樓層一樣價格面公園跟面建案價差更大，這是用實坪虛坪計價比的出嗎現在房子選擇很多，看喜歡才出價已經是標準流程

B案在現行制度下，依然要努力說服消費者為何他的公設比比別人的建案高啊，跟有沒有設施實坪制沒太大關係

難道現在買房子是先比價格才去看喜不喜歡嗎

用實坪少讓業者銷售多一個灌水藉口不好嗎?

好啦，您開心就好。其實一般人認知的「公設」跟法規定義的公設是有點不同的，才會出現說，怎麼沒啥東西沒啥福利，公設就要3x%，又或者相同的公設比，看起來卻差很大。

很低是多少？ 又 政府/立委是和業者同一邊 可不是和沒房同一邊呀

實坪虛坪絕對會影響，至少花的時間查資料就差很多了

大家買的房子有買了後才知道實坪的嗎？ （笑）

重點還是看公設內容是不是需要，就算公設高但實用還是有消

實坪制透明化我相信，但有沒有簡單化，我覺得沒有。其實，台灣的公設比這個數值是最直覺消費者看總價，就可以大概換算出花了多少錢買公設的方法。而實坪制看似透明，把全部數字列出來，但是數字列越多，可操作空間也變多，我實坪單價

游泳池我覺得是優點可以列啊，不過你沒看過35%只有警衛室跟交誼廳的建案嗎？

現行制度，消費者買房，難道不會衡量的花錢買這35%公設值不值得？非得要事實實坪制才會突然茅塞頓開？

會算的消費者會，但是不是所有人都那麼精明了解那麼多啊，而且就想說如果因為低公設比的拉高區域價錢，後續高公設比的都會更進反過來說，那改成實坪制的壞處是？政府費用問題我內文有提解法了

應該先問你真正想政府實行實坪制的目的為何，目前制度是否就已經可以辦得到？再考量要沒有必要改變制度，較為實際

現行制度的問題就是我提到的區域單價的定錨效應啊，拿單一案當然可以算，但是區域來看一定是看平均數字的，而且以實坪來看房價變化也比較實在

實坪制，資訊透明，讓消費者更容易了解產品的內容，如果國外九成的國家都辦的到，台灣有可能辦不到嗎？要不要做而已。

一樣4口之家，室內坪數的需求10年前跟現在差不多，可是實際上需要買到的坪數差了不少，如果單純從每坪平均單價的變化是看不出來的

樓上立論錯了，可以去看看政府公布的每戶家庭平均人口數，已經從10幾年前的4降到3出頭，所以新建案的房間數也從3、4房,變成2、3房，國人購屋需求已經不同所謂定錨效應，現在制度難道沒有？從原po舉的例子，你要定錨在總價、公設多寡、實際坪數多寡、實坪價格，全部定算的出來。反而，實坪制後，除了實坪價格，還會會冒出一堆巧立名目的額外公設價格，錨一下子變很多，如何定錨？

新建案房數變少是因為人口少還是房價貴？如果能買三房有多少人只要買兩房就好的定錨都是在區域單價好嗎…你看報章雜誌的說法都是 xx 區新建案每坪多少，平均數字不是看總價的實際買房到一個新區域你也是先參考區域行情在加減帳啊，同區域看久了才有辦法進到個案分析，但是對自住來說這個過程至少要好幾個月

資訊透明才是房價合理化的首要措施，給這篇個讚

實施實價制後，每坪單價就會有定錨效應？我看是事情搞得更複雜，你覺得新社區大樓賣50萬，低公設的老公寓就會乖乖賣40萬嗎，不會的一定漲到45萬，而新社區大樓看到老公寓賣45萬，新建案會傻傻賣50萬嗎，不會的，一定砍成45萬，然後公設費用外加。看起來跟現在定價根本一樣，新舊建案，單價不會差太多，想要新房就犧牲居住空間，想要大空間，就買較舊低公設的房，區域最終還是只會有一個平均單價

tr920板友，國外照實坪也沒有公設費用外加喔，你跳太遠了退萬步言，照你說得公設外加，參考現在露台一般是1/3價價，這樣是不是就看出不同？ 車子就可以照年份有行情價，房子就不行？當然每戶條件不同，那就是照行情再加減帳啊，這樣買賣雙方都有參考基準

實坪制就說單坪多少了，你建商蓋了要賣，自己去說服買房的人：這公設值得啊！就怕是實坪制後發現沒辦法在公設坪上灌水，摻回建坪打包賣給消費者吧。

當然啊，沒有計算在用戶的權狀內，，公設不屬於用戶所有。但羊毛出在羊身上，公設歸建商，建商要繳稅要盈利，最後還是轉嫁到使用者身上，用租金，或是承租給別人方式來弄，還不是一樣？

tr920你跳太遠，國外公設還是持份在住戶手上喔

總比現在全部混成一團根本不透明賣給你好吧，建商蓋了公設，能從政府那換多少容積回來，再麻煩你自己google一下。你以為建商會因為從政府那挖回來就少賺你嗎？根本不可能！

國外有不同case，根本不能一概而論，有些公設歸建商所有。而且，如果你只是要定錨社區大樓價格，以你的案例B，不就現行制度，30萬/(1-32%)=44.1萬就定錨出你要的實際居住坪數總價？所以承上，以後實坪制後，同一個區域，一個物件實坪賣1坪30萬，另外一個物件實坪賣40萬，請問如何像現在制度，我一眼就看出哪個物件較適合我？

當然是去現場看房啊，你現在敢網路上看房就知道適合，天眼通逆

阿不是說實坪制很公開很透明，還要去現場看？阿我要不要拿

當你知道同一區有人賣30有人賣40，比較的基礎不就出來了

為什麼人家賣30他能賣40你都不質疑嗎？喔所以現在制度你都不用去現場光看實價登錄就知道公開透明跟不用去現場看房能混在一起談？

現行制度，我可以從公設比例高低，立即知道40的那個建案，可能是新大樓公設成本較高。以後實坪制後，就一個實坪價格，我還真不知道我怎麼判斷呢，老公寓蘋果當水蜜桃賣，沒什麼公設，硬要跟新大樓賣一樣實坪單價？阿我要如何判斷我被當盤子了？

我都不知道你現在只看公設比來判斷新舊建案耶，還有屋齡這種東西你知道嗎？笑死，實坪制上路就沒辦法判斷建案新舊，這是制度不是魔法也不是時光機啦！

對啊，所以這些資訊都是現在就查的到的，那…何來實名制資訊較為公開、透明的繆論？他有比現在制度多帶出什麼訊息嗎？我只看到實坪制把公設比這資訊刻意隱藏起來，實在很有要幫老公寓哄抬身價之嫌。

回一篇來討論好嗎？一直看重複的東西好累。

實坪制實施，接下來社區大樓反應成本，單價拉高。而老舊公寓，看到旁邊大樓單價都變高了，阿反正實坪制大家會忽略公設比，我老公寓也偷偷漲個價跟旁邊大樓價格一樣好了。

哇這麼好漲價，噱爆了

實坪制a案坪價30、b案40，你不會去質疑、比較為什麼？建商敢不敢揹炒房的名聲問題嘛。現行制度虛實混在一起賣，30坪公設比33%1080萬你怎麼計算你建坪到底多少買的，公設跟建坪混一起平均喔？當消費者盤子在敲啊！不要一直偷換概念好不好，實坪制是公設不「計價」不是不「登錄」。到底為何一直要把風向轉成實坪制不登錄公設，喔對啦建商少了一塊能上下其手的空間，怎麼可能把嘴裡的肉吐回給消費者。

cv開始各種理由硬拗

不同的拉，停車位的法規才改沒多久，別傻了有改停車位坪數，還有公設差異最大的是車道大小其實那建商講的是公設配置簡配是陽春麵，然後蓋的舒適好用是牛肉麵

那不是很好嗎?並不是大家都想吃牛肉麵啊..

如果實坪制可以讓建商在價格上操作空間更大，那建商幹嘛不推，一定是B>Z的嘛

這篇邏輯正確，房價就是這樣被炒上去的

只有投資客會搞不清楚，自住的會到現場比較

實坪制我量的到尺寸，公設有誰能教我怎麼量嗎？這就是建商能灌水的地方阿

所以照權狀收的房屋稅到底要怎麼繳你沒說啊？

實坪制度很簡單明瞭，至於公設當然可以反應在單坪價格上，讓消費者自己去評估有沒有價值，喜歡設施的購買者就花多點錢去買有健身房跟泳池的大樓，喜歡單身宿舍的人，就買類似日本大樓那種公設比最低需求的大樓。

房屋稅就照原本收啊？這又沒影響到房屋稅基…我的論點是公設還是照樣登記持份喔，但是不計價

這篇觀念正確

意思是公設不能算錢可是要登記在你名下嗎？