只好分享炒房.
(我們繼續討論炒房,氣死那些買不起房子的酸民..XD)
另外,我永遠都不會附上對帳單...信者恆信不信者恆不信.
幹嘛酸民叫我付我就付,我付了酸民要來繳20萬學費給我嗎?好啊先繳學費,我再給他看..
反正我只講操作,我又不是說"錢給我我幫你操盤"或是"來上我的課"..XD
操作手法這種東西,大家看了有心得沒心得有靈感沒靈感各自自己負責.
我相信這是沒有實質利害關係的內容.
(不像某些人一值挖人去炒股票,跑到房版挖人炒股票,其心可議...)
其實要講的是公寓一樓.
(我知道酸民等下又會誤會我的店面是公寓店面了..XD..
抱歉我家持有的台北店面也都是透天店面,對喔沒貸款,不要再猜了.)
這東西我研究很久很久,以前都不太敢碰.
最近才開始玩.
公寓一樓是一個很複雜的產品,因為他有多種形態,價差也非常之大.
但是這不是重點,重點是,公寓一樓的價值,很多人搞不清楚.
而很多人搞不清楚,這代表啥意思呢...XD
(喂,黑心投資客,就你,你不要偷笑拉,
又想去跟阿婆出芭樂價騙她不知用垃圾價買他的公寓一樓齁)
公寓一樓,我排除店面"效應",粗分三種類型.
1.基本款,稍微占用公共空間,面寬大一點但是沒辦法做室內車庫.
2.騎樓款,騎樓式格局.
3.室內車庫款.
1.基本款.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4018037.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4072597.html
特性就是,因為面寬比較大,所以車子可以停在側邊牆壁.
(在高雄市政府下令巷子拖吊前都可以繼續停)
2.騎樓款.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4161370.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4207357.html
大多都是店面型態,建商當年會蓋成騎樓型也大多都是因為他有做店面的價值.
3.室內車庫款.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4156634.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4125402.html
就是整個公共空間都是他家的車庫....XD
並且享受一般老透天也無法享受到的"車子開到室內門口"的快樂.
(無論拿東西,還是洗車打蠟都非常方便)
基本上有個仲介是這樣評估公寓一樓的.我覺得對一般人來講可以參考.
(當然實際還是市場行情說話...
像文化中心車庫的價格就很瘋狂,無視理論...)
你就當同樣大小的大樓+平面車位的價位!!!
因為會買公寓一樓的人,很容易跟大樓的買家重疊.
那就是害怕爬樓梯的老人....
大樓有管理,但是公寓一樓沒管理費,大樓樓層高有景色,但公寓一樓不折舊土地持份大.
一來一回打消掉後,就直接比擬...
so.一間室內空間30平的20年大樓,少說也要40坪以上,一坪15萬好了,含上一個平面車位.
7xx不過分吧...so..大家再回去看上面的案例.
但是基本上,1F公寓三產品中,最值錢的車庫,會明顯的超貴.
只是很多人完全搞不懂.
最近遇到一間楠梓車庫公寓1F,邊間公園第一排(等於面寬十幾米)..
並且還是高度夠的(有些車庫受限於結構限制,高度不夠,休旅車會停不進去)
只是因為我剛好有兩張斡旋在下(一張透天一張店面),所以沒要吃.
然後身邊認識的投資客也剛進貨沒要吃,之後就介紹給投資集團的人.
結果集團的人不董..不敢買....XD
室內車庫的價值在於,他可以室內停車,公寓一樓很貴,因此很多屋主開的車都不錯.
所以如果是第一款的停路邊,他們會很心痛愛車,甚至怕被偷.
(第二款大多做店面,所以也不停車)
所以才造就第三款室內車庫很搶手,價格也喊得超高.
(你同樣買一間室內地坪15坪的透天,要停賓士200其實有時候也很難停.
外加很多老透天面寬才三米半,車子進去就滿了)
目前市場價位大概會比同等級大小的第一款型態貴100~200萬.
so...下次看到有人亂賣低價的車庫公寓1F,就別放過這個送鈔票的機會了.
或是有想要買的,叫仲介拿"1樓公寓實價登陸"去洗屋主腦,讓他便宜賣..XD
用第一款的價格去洗第三款的屋主賣...你只要洗到至少有一百萬利潤放在那邊等你.
(某些地方可能還有兩三百萬差價)
其實爭議的應該是騎樓公寓1F.
我上面文章講的那個330公寓就是騎樓式..因為本來他整棟要賣,不過我只買走1/2F.
所以買價被我們操弄得比較便宜(造成3/4F想要賣比較貴..但,林盃不買,嘿嘿~~)
一般騎樓式公寓1F入守候,之後就是直接用店面型態去整理就好了..
不過因為這一棟這一區比較沒市,所以我有點再考慮要不要把騎樓整個霸佔起來變室內.
用鐵門整個封起來變成自己室內空間...XD
(反正旁邊很多間都封了...另外請習慣,高雄是個無法無天的地方)
還是繼續店面式格局賣...
我這兩天應該會做出最後決定.
這兩間整理費用應該會比一般公寓高一點,主要是我要做門面.
(尤其他邊間)
所以我拉皮要多花15萬多...
1+2的工程大概會花到90萬上下吧....
(一樓二樓我會做比較好,義大利進口瓷磚,櫻花廚具,不像五樓,呵呵~~~)
騎樓式公寓一樓的特性就是這樣子.
他的缺點就是,沒占用到公共空間,優點就是可以做店面.有門面.
所以通常主要價值是取決於它的商效.
因此價格是變化最大的,但其實反過來,你把它當樓店看就好了..
so...公寓一樓就是這樣子,因為有三種不同的形態,外加騎樓式的價格又跳躍很大.
所以很多人無法對公寓一樓做行情判定.
(我是指有在搞不動產的人,酸民永遠都不懂,不要理他們)
而透明市場沒錢賺阿...你看我都買不到便宜的大樓,因為大樓價格太股票了,氣死..!!
所以其實公寓1F裡面藏著很多機會...很多人會搞錯,賣錯.
而你只要等到他的一次錯誤,就是你口袋的幾十上百萬收益..XD
而實價登陸反而是你賺錢的利器....XD
各位黑心投資客,請善用實價登陸造成的錯覺和誤差...
(很多人都不會看實價登陸滿好笑的..有差價不去思考造成原因,還硬去平均哩,暈倒)