※ 引述《s26492755 (BBX)》之銘言：
: 小弟買房快滿周年
: 之所以還在房版是因為還有阿姨跟媽媽要買
: 阿姨在今年五月成交 六月交屋 現正裝潢整理中
: 媽媽部分 有間預售屋已經談到我們可接受的價格
: 另一間中古屋打算認真去談了
: 會在這兩間做決定
: 回首這一年半還真的是挺累的
: 有空可以搜尋我以前買房的文章
: 好不容易都買比人家便宜還被某醫生酸說只是覺得自己買到便宜
: 結果要一年了 即便房市盤整向下緩跌 買的最低價還是離我有一小段距離
: 終於要結束了 分享一下小弟的經驗
: 實價登錄真的很有參考價值
: 小弟看的都是7年內的社區大樓
: 基本上實價登錄都可以查到同社區同坪數甚至同一間的實價
: 當然每個社區一兩百戶 八個社區隨便也一千戶 要人人AB約我想不太可能
: 小弟習慣開個EXCEL檔 把該社區同坪數同房型樓上樓下的實價都查出來
: 挑對自己最有利的平均方式去跟房仲或屋主談
: 同時也可以避免自己出到超級芭樂價
: 幾次後保證口袋名單絕對不會跟你說
: 你只能等到那種放到網路上已經很多人打槍過的案子
: 把優點放小缺點放大 能改善的缺點惦惦說
: 每個人覺得的優缺點不同 但還是有個大概方向
: 總不會有人喜歡宮廟、西曬、看福地
: 討厭好景觀、通風良好、採光佳
: 像有些仲仲一公里都說捷運附近 公園要走路5分鐘說正公園宅
: 反其道而行 但是要言之有物 亂殺價人家看你不懂一樣也不鳥你
: 小弟剛好工作是室內設計 所以有些眉眉角角 像是輕隔間 排煙鋁管
: 還有一些格局上的梁柱 空間利用 等等 有明顯缺失時
: 我都是跟仲仲說 那價格就必須要成為他最大的優點
: 當然也遇過不缺錢的 到現在還在賣
: 其實就是出到讓賣方覺得可以賣但又氣得牙癢癢的價格
: 畢竟最大需求是自住不是投資 只要買的便宜點又可以住得舒服就好
: ======================================
: 分享一下小弟最近遇到的鄰居
: 之前鄰居在電梯看我從15樓進去
: 鄰居:你是住三房的嗎
: 我:不是 我買兩房的
: 鄰居:你就是那個跟親戚買的嗎
: 我:不是阿 正常買賣
: 鄰居:不是有個買得很便宜的人嗎
: 我:我啊 33.1 歷史第二低(最低是建商當初賣的二樓)
: 鄰居:房仲說你跟親戚買耶
: 我:前屋主台中人 誰跟他親戚....
: 我記得曾經有兩個住商的
: 一個說我的出價不可能買到
: 另一個說我的預算沒法看我現在住的社區
: 永慶有一個帶我們去看比現在住的便宜的社區
: 也是跟我說不可能
: 信義有個老油條
: 我跟他說比實價登錄高誰敢買
: 他不屑一顧的眼神我到現在依然清晰
: (後來我訪查 他經手的幾個案子都比實價高)
: 結果我成交的時候
: 永慶一直追問確定嗎 肯定嗎 保證沒追加嗎
: 信義在實價登錄出來後第一個恭喜我
: 網路上還有人要跟我對賭雞排確認我的買價
: 社區前主委聽到我的買價 沉默了好幾秒 說便宜
: 其他鄰居在實價出來後討論到底怎麼有這個價格
新電腦還沒有用PC MAN不好編輯
直接回一篇比較快
一年沒破底的那段話其實針對的是當初酸我的某醫生和某人
結果把文章焦點轉移了 小弟在這抱歉
其實版上很多大大跟文章都很好
我仍然認為房市會持續向下至少3年
但現在是自助看房的好時機
因為口袋不深的套套會放手
買方也比較容易遇到好的物件
2014房市相對高點 當時房市正熱
一般銀行寬限期2-3年
算算時間 真的有些套套要撐不下去了
所以天時是站在買方放這邊的
說穿了 買房一個大原則就是耐心
買不到就算了 下一間繼續
有這心態基本上贏一半
但如果只是每間都亂出亂殺的話
有好物件或是屋主缺錢急售的
不是被仲仲自己吃掉或找人一起吃掉
就是仲仲先給自己會快速購買的客戶
乾脆 不囉嗦 看一次甚至看網路就下斡旋直接買
(房市正熱的時候還會有投投直接電話訂房子)
假如房子多賣50萬 以賣方4%來算 其實也就多2萬
(買的貴買方通常會砍至1%甚至更低)
就算是沒底薪的仲仲 也要跟公司拆帳
不如快速賣出直接拿買方這邊的仲介費來補獎金
當然也有不衝數量衝肥單的仲仲
我提到的信義老油條就是這樣的人
我到現在也是佩服他
在這時間點把我這邊每個經手的案子都賣得比實價登錄高
所以第二塊拼圖在如何看到好物件或是好談價錢的物件
這方面其實就跟早期投投買些飲料去跟警衛打好關係一樣
不是每個賣方一開始都先找仲仲
再來就是要跟仲仲保持"好"聯絡
會淪落到網路上的物件
多半是被挑剩 不太好賣的
有些物件在剛接或是還在內部網路的時候
就被買走了 這部分是網路搜尋不到的
負責開方案子的仲仲也不會喜歡放網路
因為要跟接待客人的仲仲分傭金
最好情況是自接自賣 除非真的自身客戶都不要了
最後一步才是丟網路
我自己的部分是明確表達我的需求
我就是要這幾個社區 就是要兩房 blabla的
再來是購買能力 我是有把存摺跟儲蓄險的金額給仲仲看啦
當然版上一堆神人 光扣繳憑單就飛天了
還有就是小弟是室內設計 所以我會去看有興趣的房子
我都會畫平面圖並標上我當下看到對方裝潢應該的花費
讓仲仲知道我是真心有要買房子
有需要有辦法買不是隨便來練習看房子提高經驗值得
也就是不會浪費仲仲時間 仲仲的口袋名單才會有你
我這邊畫過圖的房子五間最後有四間都一個月內賣掉
畢竟你喜歡的別人也會喜歡
其中一間我現在看他到現在不賣不租(屋主自稱宜蘭人)果然是有錢人
有好的心態加上有機會讓你遇到物件好且容易談價的
那買便宜就真的只是時間上的問題了
以上是大方向 適用於大部分的物件
======================================
話說為什麼電腦版的MO PTT不能編輯文章....
======================================
下面是個案分享 既然是個案我盡量鉅細靡遺
我自己這間
知道這案子(原味屋)的時候已經是分成開發仲仲跟接待仲仲
但開發仲仲沒來且資料不齊全(鑰匙在警衛那)
瓦斯沒掛表 更別說熱水器冷氣
代表這房子沒住過人
另外接待仲仲也算是老江湖 知道早到先去開窗戶
但一進門還是有新房子的味道
屋齡1年多 觀看RC牆佈滿了油漆熱漲冷縮的裂縫
(非剪力縫 代表這是建商做"粗"的第一批油漆)
如果是屋主重新粉刷 至少也是"中"的
批土只要有下白膠 甚至在漆一次都不會有這樣的情形
在看屋內落塵均勻 紗窗非常乾淨
這代表長期關窗 沒多少人來看過
甚至我可能是第一批來看的客人
因為離開發仲仲的地盤來回要一小時多的車程
我看他根本也沒認真在賣 畢竟客群也距離太遠
連完整的資料都不肯給
所以我在當天約了另一個仲仲去看這間的正樓下
騙準確的資料好方便後續作業(當然也有可能會買喔)
曝光率低 沒什麼人來看過 原味屋沒裝潢少了一些客群
我覺得是個機會 所以我中斷後面所有的看房
要認真來思考策略
回家查實價登錄做EXCEL的表格
這次我不只同格局同坪數的2-15樓都抓出來
我把整個社區的2房實價都抓出來
這屋主當初購買是1010 每坪近37(高樓層)
我記得2-15樓平均是36多
整個社區兩房平均比這格局低一點好像是35.7還是36.1
(資料都在舊電腦...過一年了小弟記憶力沒很好)
我一開始下斡旋880 約是平均實價登錄的9折
(這就是後面造成的酸點)
當時我是唯一低於實價登錄成交的
所以往上一篇文章看就知道為什麼那些仲仲都說不可能
事後諸葛 現在很多賣價相比之前有跌了
但還是接近實價登陸持平賣出去
比較早持有的其他社區 現在賣還是賺...
我的社區2014完工的...
當時我身邊有SWAY派(女友媽媽投資客)說
拿有人實價九折 一定馬上買到
保守派(我媽)說要不要加一點
其實我當時如果成交就是該社區最低
結果接待仲仲去查 屋主房貸繳清...也沒設定抵押
我追加到900 並跟接待仲仲說資料我給你
跳過開發仲仲少一個人分 直接去台中找屋主吧
仲介費我給足20萬 你要怎麼作帳你的本事
結果接待仲仲找同事去堵屋主失敗 但堵到屋主他媽
屋主的意思是我就是只要給開發仲仲賣
事後知道屋主跟開發仲仲是"朋友"
於是我跟接待仲仲說給你一周 沒法成功我們就破局
後面取得接待仲仲的同意我跟開發仲仲聯絡
會提出這個算有點沒水準的要求是因為
看起來整個CASE的關鍵人物就是到現在從未露面的開發仲仲
我回到900去跟開發仲仲談
開發仲仲說屋主這樣要賠100多萬 不能
另外我發現開發仲仲也不是很認真在賣房子
他說我到這年紀 說實在做不做也沒差了
原本人家還要升他當店長 只是他不要
果然懶到連人家要買你的開發案都不來
再來一直著墨在仲介費
屋主又指定非他不賣
我覺得他跟他"朋友"屋主並非齊心
屋主如果有稍微查一下行情 沒理由這樣跟我說
因為當下的上個月成交一個單坪37萬跟38萬的兩房
論條件及不上這間(同樣原味 實價平均比我這間低一點點)
重點是開發仲仲也知道單坪38萬那間
我出單坪32.9 還來我公司跟我談(這懶人)
於是我跟他說屋主那邊你仲介費肯定不好收
我加錢 但加在你的仲介費裡 你就905跟屋主說我有加了
其餘的我補15萬給你當仲介費 私下簽 我說話算話
然後就可以約出來成交了
成交當天屋主一進來就靠杯 怎麼有人跑來找我
我就是要給開發仲仲賣
開發仲仲有緩頰 說就像我們比較麻吉一樣
屋主還帶著當初的合約說要給我看 他有多犧牲
我說不用 你買1010嘛 我整個社區的兩房實價都有查
這時開發仲仲一個眼神給我 叫我停止
簽完約之後 屋主有說房子最近真的有降價
開發仲仲還說 還好我們跑得快
大概就是這樣啦 有什麼疑問我盡量補充
就是天時地利人和外加準備好