Re: [請益] 房租與稅金

作者: TFTOLED (ttoo)   2017-04-08 15:00:00
※ 引述《kagerhank (出租公寓)》之銘言:
: 這是朋友遇到的例子,想請教各位 。
: 就是說 朋友租約四月底到期,跟房東表明要續約。房東表示因為房客今年可以將租屋支
: 出拿去報稅,所以要漲房租。雖然朋友已經表明不會報稅 所以希望房租不漲價。但房東
: 認為沒有任何方法可以證明之後朋友真的不會報稅,所以要漲價,免得事後有爭議。後來
: 朋友覺得如果房租漲的幅度可以藉由報稅相抵,那也不是說不能接受。
: 但是,原本房租20000,房東說因為他適用稅率是30%,所以最少要漲到24000,才能cover
: 。
: 可是朋友後來上網查自己報稅最多也只能申報12萬,換算自己適用的稅率(12%)那最多
: 也只能扣14400,那不就等於房東一口氣漲了4000-(14400/12)=2800。可是房東是說因
: 為他適用稅率是30%,非得這樣漲才行。
: 朋友想問,我朋友或房東的算法對嗎?(因為他本來是想說雖然漲房租,但可以報稅,房
: 租漲幅可以用報稅抵銷,但這樣看起來,房東漲太多了)。
: 有其他兩全其美的方式嗎?或者有什麼有效力不違法的協議可證明朋友不會報稅讓房東可
: 安心?(朋友是不太想搬家,因為住的很習慣了)
: 謝謝各位
如果你朋友拿去報稅,那房東要付出的所得稅,
是租金*(1-減除率)*稅率,也就是24000*(1-43%)*30%=4104元/m,
所以房東漲你4000還小虧。
至於你朋友可扣抵多少稅呢,如果原本採標準扣除的話,
可能一毛錢都扣抵不了,(標準扣除額單身9W,夫妻18W)
如果原本就採列舉扣除的話(保險、醫療,甚至是房貸利息多的人),
最多最多就是你算的120000/12*12%,也就是1200元/m
也就是你朋友每個月要多付出2800~4000元租金。
一、要不要搬家
見人見智,如果原本房東就是便宜租(指標:租金報酬率、定存利率、房貸利率)
與搬家的成本相比(麻煩、租屋仲介費、搬家費、搜尋下個標的的成本),
看那個成本高。 以我現在租的房子如果房東要漲我4000,我一定給他漲不搬。
二、如何跟房東談判(溝通、協商)
以賽局理論分析,
房客可以選擇報稅或不報稅的策略。
房東可以選擇漲租不漲租,
對房東來講,最衰小的就是不漲租你又去報稅。
但漲租也不一定贏,有可能房客就不租了,增加空租或仲介成本
所以雙贏的情形就是你不報稅,我不漲租
那房客如何讓房東相信不會去報稅,
就是我剛講的你本身的條件
攤開房客過去幾年的報稅單,若都採標準扣除額,
而且保險等列舉扣除項目都非常小的情況,
那房客就算拿去報稅,也扣不到半毛錢,
這個扣不到半毛錢看似劣勢,但其實已構成讓房東相信你的條件
請你朋友試試~
作者: Tosca (hi)   2017-04-08 15:01:00
好奇怪 以前板上都鼓勵要報稅 現在是鼓勵不要報稅我房東想守法也不行 卡好哩
作者: hihier   2017-04-08 15:03:00
奇怪 就不要跟房東講 直接報稅不就好
作者: magickevin (快樂是種天賦)   2017-04-08 15:09:00
我以前推不報稅其實是房客在逃稅都被酸,幫自己QQ
作者: kusomanfcu (POE yea)   2017-04-08 15:16:00
自己年收要高然後租套房才划算建議房客搬家前統一刀即可省我都有報稅本來就沒差
作者: anachronism (往事不用再提)   2017-04-08 15:22:00
推熱心
作者: kusomanfcu (POE yea)   2017-04-08 15:23:00
因為套房的話房東的稅也低
作者: castalchen (castal)   2017-04-08 15:25:00
支持全面報稅 根除無良房東
作者: kusomanfcu (POE yea)   2017-04-08 15:25:00
實務上和房東訂較低的契約金居多租賃所得』=『租賃所得房屋現值』蛂y平均租金收益率租賃所得=租賃所得房屋現值蚰郁*痕鬫炫q率-必要費用事實上面漲4000有多賺
作者: amury (快馬加鞭)   2017-04-08 16:22:00
推這篇耶
作者: IS0987 (FQ)   2017-04-08 17:25:00
沒有幾個會把所得這些攤給房東看吧
作者: wenchenggc (1234 5678)   2017-04-08 18:44:00
真的變租屋版了XD

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