: 嗆國父不懂的~
: 結果自己是學法 而不是學土地的
: 其實台灣人不要老是想中央官員都是笨蛋 是考慮的點不同
: 尤其是事務官 他們必須鞏固的是社會的穩定~
: 不像政務官會配合首長的選舉 做出很多短利近視的錯誤政策
: 台灣沒有像國外有長達50年的全程規劃 頂多就是八年
: 回到主體~
: 為什麼一個土地要有兩個公告價
: 為什麼這麼長久以來都不改 是中間全部學地政的學者都是笨蛋?!
: 原因很簡單 一個是市場價格 一個是收益價格
: 他反應土地兩種不一樣的價值~
: 市場價格反應的是土地的交換價值 也就是與其他財貨之交換能力
: 收益價格反映的是土地的使用價值 也就是使用土地所帶來效能
: 市場價格就是公告現值 收益價格就是公告地價~
: 一般來說兩者是幾乎不可能一樣的 最常舉的例子就是鑽石與水
: 鑽石具有很強的交換價值 但使用價值卻遠遠不比水重要
: 而國父的理念漲價歸公 指的是市場價格
: 也就是透過土增稅因買賣獲利的獲利要課重稅 為了要打擊投機不勞而獲
: 土增稅是累進稅最高是40%且怎樣都躲不掉 現在不繳以後還是要繳
: 如果沒有好好的處理用節稅的 這個繳出去都是很痛的
: 但地價稅的課稅理念 並不是漲價歸公
: 而是要促進土地的最低效能使用~
: 因為繳的稅都一樣 才會鼓勵地主去開發興建 努力去讓土地有最佳效能
: 所以地價稅是收租金的概念 政府是大房東 地主二房東再去跟使用者收租金
: 公告地價必須要反應的是市場租金收入
: 如果說全部以市價交換價 而不理市場租金價
: 把公告地價直接拉高 就會發生兩種情形~
: 1.政府大房東收高額租金 二房東將其再轉嫁給使用者
: 造成跟國外很多大都市一樣 年租金拉到房價10%左右 造成一堆高比例月光族
: 倫敦 澳洲很多這種的 扣完所得稅跟房租 真的剩下的錢不多
: 很多成年人就全部只有幾十萬台幣存款 又不愛加班更存不了什麼錢
: 退休計畫全由政府安排 (但不少政府快破產!!)
這是倒果為因
事實上是因為政府收的租金太低
所以把房價跟地價炒上去
租金終究是綁薪資水平
因為你最多也就是月光而已
台北市現在月光的比例還不夠高嗎？
在台灣做我不會說完全無法轉嫁
但是很有限 薪資水平就在那裡
事實上是房市一反轉
公告現值就要下修了
公告地價等於公告現值又如何
公告地價下跌政府收的租金自然就降低了
為何你覺得只會往上平衡不會往下平衡？？
: 2.政府收高額租金 二房東轉嫁不了
: 都會地區如果是全面上漲 使用者為了工作非在都會區也只能買單
: 但非都會區無法轉嫁就會發生 二房東地主不開發了 全部建地也當農地用
: 反正開發的租金收益幾乎都是被政府大房東給收走~
: 就會造成地主連建地的最低使用都不願意投入使用
: 滿足規定的條件 建地農用是不課地價稅
你以為想農用就農用啊
政府又不是傻子
簡單講政府做了就是地價大幅下跌
還是會達到另外一個平衡
撐不住的就吃大虧
因為得要賤價出售
撐得住就少吃點虧
但是這樣一步到位反彈超大的
所以只能慢慢調
讓地價緩跌達到平衡
: (不想說太多 現在能投資的都過漲 我家想繼續買2412都買不起)
: 如果沒有任何配套直接拉公告地價到市價
: 會大幅拉大六都與非六都城鄉差距 很多鄉下的少數機能的雜貨店會收掉
就算雜貨店不能報自用
台中市的累進起點地價也才240萬
市值比是14.6%
也就是700平方公尺的市價大約1700萬好了
一坪平均才八萬多
地價稅1%一坪平均才800
雜貨店這樣就會收掉還是不要做了
: 鄉下機能繼續敗壞 原本的居民就又只好往都市移動
: 而這種情形在鄉下很常發生 老人顧的小雜貨店的收入略高於地價稅
: 這個嘉義很明顯 嘉義很多透天"市價"很高 但開店做生意賺的不多 消費力有限
: 如果貿然不顧當地的租金水準直接拉高跟市場價~
: 就會逼迫普通民眾賣屋賣地 民眾不開店做生意 這反而會損失營業稅 營業所得稅
: 還少了雇員工的薪資的所得稅 也會造成社會的動盪~
: 所以不要以為中央官員都笨蛋
: 因為政局的穩定才是最優先的考量~
: 至於公告地價調高 我家是非常有感的 台中就有三透天超有感的
: 但是基於地價稅理念而言~這真的是對的
: 過去政府的公告地價太低!! 一般而言收租地價應該是市價的1/4左右
: 管土地的政府官員其實也是有念過書 調幅還蠻符合的
: (搏版面的地主 地價稅要繳到上百萬的 隨便也3~4億身家 不然我們來交換)
: 現在只希望地方政府能好好用這筆錢~
: 不要拿去亂搞垃圾建設就好!!