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內文：文：林奇芬
甚麼是「居住正義」？如果你心目中的答案，只是讓房價下跌，那麼居住正義的範圍可能
太狹隘了。在房地產教授張金鶚心中，「居住正義」包含了房市交易資訊透明、稅制公平
、打擊炒作，以及更大範圍的都市更新、都市建設與文化延續，相關法規建立等，是一個
全方位的居住白皮書。更廣義來看，讓每個人安居樂業，才是真正的居住正義。
張金鶚教授是我多年來敬重的學者，長期研究台灣房地產市場政策、法規、都市計畫發展
，同時又關懷小市民居住大事，可說是一位專業又富正義感的房地產學者。
台灣這波房市從2003年起漲，到2013年走了10年大多頭，房價高漲讓許多小市民望屋興嘆
，成為最大民怨之一。而早在2008年張金鶚教授因為做了「台北房價泡沫」調查研究，提
出台北房市有反轉風險，因此被冠上「空頭總司令」的稱號。之後，又在2013年3月被前
任台北市長郝龍斌延攬，擔任台北市副市長，任內推動調高房屋稅、囤房稅、讓房屋持有
成本大增，更因此被稱為打房大將。
台灣這波房地產大多頭，來勢又洶又猛，房價大幅攀高，成為民怨之首，政府也不得不積
極面對。我認為這波房市從2011年後，上漲力道開始受到壓抑，主要有三大關鍵。
房市降溫三大關鍵
2011年6月實施奢侈稅，對2年內房地產移轉課徵重稅，有效壓抑短線投機客（今年起已經
改為實施房地合一稅）。
中央銀行實施選擇性信用管制，對特定區、豪宅限制房貸比例，自備款增加限制了房市投
資客。
2014年台北市大幅提高新建房屋標準單價，並對擁有多戶房屋者課囤房稅與較高房屋稅，
房屋持有成本大增，讓投資客不敢同時擁有多屋。
這三劑藥方，終於讓過熱房市有效降溫。其中第三個藥方，就是張金鶚教授提出的。而目
前提高房屋評定價格與提高房屋稅的政策，也被其他縣市採用，成為各縣市重要政策。
囤房稅讓多屋族多繳稅
有人說，調高新建房屋單價、增加路段率，讓房屋稅大幅增高，是把台北房市打趴的最大
利空。但事實上，適用高稅率的戶數占比極低，主要衝擊擁有多戶房屋的豪宅戶，對大多
數民眾影響有限。但從這個政策推動，更顯示張金鶚教授對房市的精準掌握，真的打到投
資客、豪宅戶的要害，也符合他租稅正義的主張。
從學者轉任台北市副市長，張金鶚任期只有1年9個月，但他在不到2年期間，推動了許多
政策制定、也參與了許多個案審查。2014年底卸任後，他把這二年中推動的事件一一寫下
，並完成了《居住正義：你我都能實踐的理想》一書。我仔細拜讀這本書後，更感受到張
金鶚教授是一位真正關懷房市健全發展的學者，他不只關心民眾居住權益，也關心都市發
展，更重視業者、民眾、政府三贏的策略。
關懷都更與都市建設
舉個例子，關於都更案，張金鶚實際參與了文林苑、慈濟內湖開發案等的協調審查，清楚
的說明如何處理這些棘手案子。但我更佩服的是，張金鶚認為，都更並不是所有房子都要
打掉重建，小範圍的重建、維護也是都更的形式之一，尤其是重視程序正義，希望由下而
上產生共識，並導入專業協商機制，讓都更落實不陷入長期空轉。
另外，張金鶚教授對於都市樣貌與文化內涵的關注，更深得我心。他特別提到，都市建設
並不是蓋高樓大廈，都市的品味來自於人，要有歷史文化底蘊為基礎。例如，近年台北市
積極推動「都市再生前進基地」（URS），希望引入民間創意，讓老舊街區再度活化，例
如台北迪化街改造就是一個URS成功案例。我也很期待，每個城市或小區能保留各自特色
，成為吸引人駐足的亮點。
從都市整體利益，看房地產發展
房地產牽涉的問題，實在非常廣泛，不只是房價高低，民眾能否負擔的問題。張金鶚教授
指出，並不是每個國家都將房地產視為「財富增值工具」，許多國家民眾只是尋找自己喜
歡居住的環境，並不一定要擁有房屋。這個觀念對於「有土斯有財」的台灣人來說，仍然
有點困難。但如果要推動，還需要出租市場、社會住宅等的配套，才可能落實。
台灣房市目前正進入空頭市場，房價修正在所難免，對想購屋民眾而言，應該是好消息。
但是擁有一間房子並不是人生終極目標，居住在一個舒適環境，周邊有良好生活機能，又
有休閒綠地、藝文活動，感受城市多樣風情，才是更完整的夢想屋。小老百姓想要擁有好
住家，也要跳脫自己的居住空間，關心政策與外在環境變動的影響。我想，這是張金鶚教
授在《居住正義》這本書中，想傳達的觀念。
推薦大家讀讀這本書，對房市、都更、政策制定、城市發展，有更完整的了解，共同來營
造一個更健康的房地產市場與美好城市。
連結：https://www.thenewslens.com/article/49127
心得：歷史上那些民不聊生的朝代 在民不聊生之前皆出現囤積居奇 物價哄抬的現象
台灣現在甚麼都被拿來囤積炒作......