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近年各地方政府接連調漲房屋標準單價，由於漲幅驚人拉高房屋稅，引發諸多爭議；但持
有稅飆漲腳步並未因非議而停歇。財政部透露，今年一口氣有十二縣市將調整稅基，掀起
不動產三十年來最大規模加稅風暴，各界憂心，此舉將成壓垮房地產的最後一根稻草……
自一○一年宜蘭縣率先調漲房屋稅稅基─房屋標準單價後，全台各縣市相繼檢討稅基，由
於量稅基準已多年未調整，使得各地調幅都相當驚人，其中一○三年，台北市一舉將房屋
標準單價拉高一‧六倍之多，漲幅為各地之最。
雖然北市比照宜蘭，以使照取得日期作為新稅制日出條款，避免舊屋遭牽連，但仍引起各
界強烈反彈，質疑持有稅暴漲是假居住正義、租稅公平之名，行全民懲罰性加稅之實。
然而持有稅調整的步伐並未就此打住，財政部表示，今年還有十二縣市將檢討房屋標準單
價，連同先前已調漲的八縣市，幾乎全國各地房屋稅都將有感上揚，堪稱我國不動產三十
年來最大加稅潮，對此業者無不擔憂，已遭打房重傷的房市，將因稅負翻揚被打趴。
三十年凍漲 稅基失真
到底這三十年來最大漲稅潮從何而來？細究原因，在於我國房屋標準單價自民國七十三年
訂定之後從未調整，以致稅基與時下房屋實際造價相去甚遠，造成『養房比養車容易』的
持有稅偏低爭議，因而成為稅制合理化的開刀對象。
說房屋標準單價三十年未漲，其實並不精確。有『稅改巨砲』之稱的前立委曾巨威表示，
民國九○年修法以前，房屋標準單價並非每三年檢討一次，而是以『躉售物價指數』作為
調整依據，指數增減達三○％才重新評定，但從房屋標準單價訂定到民國九○年將近二十
年時間，指數變動從未達標，導致稅基合法凍漲。
然而修法後雖賦予稅基與實價接軌的彈性，但地方政府多半不願加稅激起民怨，加上許多
政治、選票考量，十多年間房屋標準單價並沒有與實價拉近，最終釀成稅基嚴重失真。
因此九○年以前稅基紋風不動，乃是官方法規不周所致，這部分責任應由政府承擔，但即
便不計修法之前的應漲幅度，房屋標準單價仍與當今實際造價存在五倍以上落差(詳見下
表)。換言之，要想民眾對漲稅無感，壓根是不可能的任務。
政策兩目標 無關打房
有鑑前幾年官方房市管控嚴苛，讓人不禁懷疑，持有稅調漲莫非意在打房？這般臆測固然
非空穴來風，但漲稅最主要的兩大政策目的，實為『充實地方財稅』，並藉此消除房市因
炒作而起的假性需求，使房市『回歸市場供需運作』，而非要打掛房地產。
地方政府債台高築已不是新聞，面對中央不願再如以往慷慨紓困，各地首長可說是極盡所
能擴充生財之道，無奈現今大面積國有、公有地禁售，搞重劃、徵收又有人權及帶頭炒作
不動產爭議，這時自有率近九成的房屋持有稅，無疑是地方最豐厚且穩定的稅源，加上現
今租稅公平、居住正義聲浪高張，地方政府便順勢而為，藉此民氣提高房屋稅，以達穩定
財政的目標。
此外，曾巨威指出，在市場供需機制正常運作下(意即供不應求時價漲，反之價跌)，官方
應尊重市場調節，減少干預，但近年台灣房市卻是供給愈多房價愈高，明顯背離經濟原則
。
導致市場脫離常軌的原因，來自多頭對投資利益的過度期待，進而衍生出過分的炒作與假
性需求，在市場已無法靠自體調整回歸常態的情況下，官方才透過稅務手段，引導房市回
歸供需原則。
而改善偏低的持有稅，正是消弭房市假性需求的方式之一。因此稅制變革雖然會對不動產
投資產生衝擊，但確切目標在於將房市拉回正軌、健全市場體制，並無刻意打壓產業的意
圖。
新舊屋斷開 禍首財政部
在房屋稅調漲的過程中，爭議最大的莫過於將新舊屋一刀兩斷的日出條款，以台北市為例
，其以使照取得日期作為切分點，一○三年七月一日前取得使照者仍按舊稅基課稅，之後
則適用新稅基，這令許多業者相當錯愕，因為晚一天拿到使照，稅負壓力就天差地遠。
許多人將矛頭直指時任北市副市長的張金鶚，但真正的禍首其實是財政部。張金鶚強調，
包括宜蘭、台北等率先調漲的縣市，起初都希望不論新舊屋均採一致稅基，再以折舊方式
降低舊屋稅負，但九十九年財政部為避免增稅衝擊過大，以解釋令限制重新評定之房屋標
準單價，僅適用於重新評定後的新、增、改建房屋，不得回溯，才會出現一刀兩斷、一稅
兩制的爭端。
該解釋令在時任立委曾巨威的努力下，終於一○三年底廢止，讓地方重獲財政自主權，但
在解釋令廢除前施行新稅基的縣市已無法回頭，只能等到下一次調整時亡羊補牢。
雖說新舊屋採取一致稅基，最符合稅務一體性及租稅公平性，也較能避免資金轉入持有成
本低的中古屋炒作，但若要達到保障自住舊屋的目標，尚需解決我國房屋折舊率偏低、殘
值率偏高的問題。加上官方施政多偏好參考前例，使得多數縣市縱已無財政部解釋令枷鎖
，仍以使照取得日期切分新舊屋稅基(澎湖縣則是以建照取得日期為依據)，唯獨台南市端
出回溯條款。
南市首祭回溯 合理嗎？
台南市首開風氣之先，以民國九○年七月一日為基準，該日之後完工的所有新、增、改建
房屋，一律適用重新評定之新稅基，估計全市有近五分之一、約十二萬戶房舍稅負上漲，
引來地方民代痛批市府搶錢。
南市這般作法影響層面雖廣，但並非毫不合理；如前所述，九○年之前稅基凍漲源於法規
不周，因此具備既往不咎的正當性，但九○年修法後已無凍漲理由，加上該年建築法規因
地震災害大修，此後房屋建造水平提升、造價提高，正好與稅制調整時機契合，故南市稅
務局才以該年作為回溯端點。
持平而論，中古屋在這十多年的多頭激勵下，漲幅不比新成屋小，因此就租稅公平性而言
，南市作法尚屬合情合理，否則如同針對性懲罰新屋。但不論是回溯至九○年還是不回溯
，都沒有解決一刀兩斷、一稅兩制的問題，最好的作法仍是不分新舊屋均採單一稅基，再
將舊屋以折舊方式處理。
稅基靠攏實價 稅負續增
儘管風波不斷，持有成本仍將持續攀升。財政部早已公開呼籲，各縣市政府應於一○八年
前，將房屋標準單價調整至合理造價的四到五成，因此未來房屋稅還有可觀漲幅。而在南
市開啟回溯風氣後，預料將在各縣市掀起骨牌效應，使中古屋亦無法獨善其身。
地方政府深知若一次漲足，民眾鐵定吃不消，因此包括嘉義縣、台南市均採取『分年漸進
式調漲』策略稀釋一次性漲幅，台南還首度以『舊屋折舊打折』方式，將回溯期程內(即
民國九○年七月至一○五年七月)的舊屋房屋稅，以首年(一○六)打七折、次年(一○七)
打八折、最後一年(一○八)不打折的手法降低稅負，至於一○五年七月之後落成的新屋，
則從頭到尾都不打折，兼顧稅改公平性與差異性。
房價是否轉嫁 市場作主
面對持有成本大幅度拉高，產業界特別提醒政府，為減輕稅負壓力，屋主可能將增加的稅
額轉嫁到房價及租金上頭，使房價非但未因稅制合理化回檔，反而助漲價格走揚。
對此張金鶚分析，屋主能否將稅額轉嫁到房價與租金，還得視市場走勢而定。在房價方面
，假使景氣好，消費者預期將來仍有獲利，才有可能接受因轉嫁抬高的房價；但現下房市
前景混沌，屋主若拉高房價，消費者就更加卻步，無法實現獲利。再說，除了屋主，買方
也會有稀釋持有成本的考量，這時增加的稅額反成消費者殺價的理由，因此房價是漲是跌
，仍由市場機制左右。
至於租金漲跌，則與薪資水準關聯較大，若房東將稅額全部反應在房租上，使租金超過多
數租賃者所得負擔，也只是有行無市，除非人民收入顯著提高，否則租金因持有成本轉嫁
而大漲的可能性不大。
新屋稅漲 降低都更誘因
除應留意稅負成本轉嫁房價、租金外，業界也呼籲政府，務必審慎思考房屋稅調漲對都市
更新的負面影響。由於新、舊屋稅額天差地遠，民眾參與都更將房屋舊換新後，持有成本
立即水漲船高，在考量稅負壓力的情況下，恐降低民眾與建商投入都更的意願，如此將不
利提升居住安全與促進都市發展。
業界建言確實值得官方思考，但另有一方認為，房屋稅調漲後，只要民眾舊房換新屋，都
得負擔更高的持有成本，與是否都更無關。況且都市更新享有高額容積獎勵與多項租稅減
免，相較一般舊換新已具相當誘因，故主張不應一味為了獎勵都更，反過頭來扭曲財稅制
度。兩造觀點雖然大異其趣，但都分別點出彼此癥結，因此如何融會各方意見拿出最佳解
決方案，考驗為政者們的智慧。
房市將重挫？ 影響有限
房屋稅變革錯綜複雜，但消費者最在意的，無非是稅制變動是否會使房市再度跌落谷底。
對此住展雜誌認為，由於政策旨在抽離房市非自用、非自住的假性投機，而眼下市場早已
向剛性需求的自住買盤靠攏，鮮少炒作成分，因此受政策性干擾的程度不大。
況且隨著市場逐步回歸常態發展，官方的干預措施將慢慢淡出，持有稅調整的陣痛也會漸
漸撫平，故房市長線發展依舊審慎樂觀，呼籲民眾秉持理性，毋須因短期政策波動而打亂
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