我也來分享一下我自己找房時的需求方程式吧!
其實買房前，真的得先搞清楚自己的需求
(這個道理人人懂!但實務上操作才是難!是撞牆期所在..)
這個需求絕不是許願池!
絕 可以天馬行空…
(如果你真的想買到的話)
更精準一點買房取捨策略!
AxBxC買房取捨黃金比例方程式!
首先，要先搞清楚下列三項：
A地段(近)和B屋齡(新)和C坪數(大)
在這三個點中，
自己最在意和次在意，和其實可取捨.捨去的!
用”比例”和”取捨”的概念，
去找出最適合自己的挑屋黃金比例!
(NO PAIN NO GAIN)
我們都知道離北市.愈近愈新愈大，就愈貴；
什麼都好.一百分的房子.
就會一個絕對不好!那就是價格不可愛!
地段X屋齡X坪數=總價高低
1.依地段由近而遠來看:
範例A: 地段佳X屋齡新X坪數標準三房:
正天龍精華區X新成屋X標準三房(權狀48坪，室內30坪上下)
#新屋區域均單@80-120萬x48坪+車位250-300萬=總價4000-6200萬上下，
(均單依個案特性及區域而異動.講的是邏輯概念.勿戰!)
#優點:
a.地段佳:正天龍精華區，生機及學區，天龍門牌無上的尊崇感!
b.屋齡新:漂亮新屋不用東漏西修.氣派公設便於宴客!
c.坪數實用:標準三房.空間實用.三房生兩胎.小家庭住得舒服又不委屈!
b.保值性佳:標準三房.如白襯衫理論，單身可.
雙人頂客族.3-4人起小家庭也可.
未來換屋易找到買家!(但總價仍有買主門檻.後議)
#缺點:
a.總價貴
b.總價高:貸款後.月付款負擔大!
(六千萬貸八成是4800萬.月付26萬多貸款.非受薪者適之)
c.自備頭期的現金成數也拉高!
SO.適合對象:年收入高(自營商或企業主).
夫妻有孩子.需要在北市工作乂要大空間.
手上有高成數現金頭期款者!).
簡稱:有錢人!
人生就是這樣!什麼都好.
一百分的房子.人人愛!
就會一個絕對不好!那就是價格不可愛!
算起來總價直奔六千萬～甚至更高.
對受薪戶而言，真的貴到爆！
天龍全新房的價格已經不是受薪階階級.
能吃得下的......
所以重視地段!地段!地段的人，
就得開始捨去屋齡或是坪數..
範例B:捨去屋齡: 找中古屋!
正天龍精華區X30年中古屋X標準三房(權狀48坪，室內32坪)，
#同區域如果新成屋成交@80-120萬，
中古屋@55-80萬上下X48坪標準三房+車位250-300，
總價約在2900萬-4200萬上下(只是舉例.取捨的邏輯)
#優點:
a.地段佳:正天龍精華區，生機及學區，
天龍門牌無尚的尊崇感
b.坪數實用:重新裝潢後，標準三房.
空間實用.三房生兩胎.小家庭住得舒服!
b.相對便宜:人家新屋6000萬跳.
中古屋3000萬就可用新屋約2/3-1/2價入住天龍國，
這也是為何北市30年老屋.歷久不垂的原因!*
(但仍端看屋況及屋主心態個案表現!)
#缺點:
a.屋齡舊，屋況整理及日後未來維修成本，
總價約往上加裝潢費250-400萬左右
b.舊區多半小環境不佳:老公寓巷弄小.
招牌林立.道路狹小.不利無障礙空間.
找停車位.年長者有爬樓梯問題
SO.適合對象:年收可負擔三千萬者.夫妻有孩子.
需要在北市工作又要大空間.手腳仍勇健可登高6年起者!
範例C:捨坪數: 買小套房.小兩房!
正天龍精華區X新成屋X1房(12-15房)或2房(24坪上下):
#新成屋12坪小套房，
同區域成交均單@80-120萬x15－24坪=總價1200-2500
(新案個案特殊性而異動!)
#優點:
a.地段佳:正天龍精華區，生機及學區，
天龍門牌無尚的尊崇感，保值性
b.屋齡新:屋況佳不用重新裝潢.一個皮箱即可入住
c.總價低:自備款現金要求低
#缺點:
a.坪數小:小套房新屋公設比約30%，戶內實坪易受壓迫，
空間過小真得不實住!容易住不久!
b.貸款不易:低於12坪找銀貸多半是求爺爺告奶奶.
貸款結果易條件不佳，所以小於12坪真的不建議!
c.保值性:未來換手買房類型受限於單身或小夫妻.人少者!
d.特別附註:屋齡新的小套房多半會附車位(天龍機坑.倉儲式)，
總價約往上加250萬左右，
如果是捷運族，把錢花養車50+買車位250，
恐怕把”房車比”拉得過高，影響未來換屋!
但有小孩的家庭又有車子的運輸需求…
所以有一好就沒有二好!
e.使用年限及換屋成本:如果太小的房子.
只可以住到小孩童年時期.青少年就有換屋需求.
但房稅合一政府以鼓勵長住.
日後換屋成本.建議一併評估!
SO.適合對象:收入常不高的年輕夫妻沒有孩子.
需要在北市工作又只是休息睡覺!
希望先求有再求好者!
簡稱:單身.頂客.小家庭
2.如捨去地段.退到新北市:
範例D:新北市第一圈X新成屋X標準三房：
如果以新北第一圈三重5-6字頭，中永和6字頭，
板橋6.7.8字頭，新店6.7字
@65萬(新屋均單)X48坪(標準三房)+車位約200萬=3300萬上下
#優點:
a.屋齡新:漂亮新屋不用東漏西修.為房事煩心!
b.坪數實用:標準三房.空間實用.三房生兩胎.小家庭住得舒服又不委屈!
c.保值性佳:標準三房.如白襯衫理論，住單身可.頂客族可.小家庭也可.
未來換屋易找到買家!
#缺點:
a.地段次之: 交通便捷，一條之橋至北市，或是捷運半小時內進北市!
b.脫離原本天龍國人的生活圈，重新適應新北市市民的機車和宮廟習性
c.總價中高:3千萬上下負擔因人而異!
SO.適合對象:年收中高.夫妻有孩子.
需要在北市工作但又可通勤!
屋齡新.空間足短時間換屋需求低.可長住十多年起!
範例E:新北市第二圈X新成屋X標準三房：
如果以新北第二圈蘆洲4.5字頭.新莊4-6字頭.
樹林土城3-4字頭….等(概列歡迎補充校正)
@45萬(新屋均單)X48坪(標準三房)+車位約200萬=2200萬上下
#優點:
a.屋齡新:漂亮新屋不用東漏西修
b.坪數實用:標準三房.空間實用.
三房生兩胎.小家庭住得舒服又不委屈!
c.保值性佳:標準三房.如白襯衫理論，
單身可.頂客族.小家庭也可.未來換屋易找到買家!
d.CP值:比起第一圈差距交通約10分鐘.
但是總價少了快500萬!但是釋出不多!
因為大家都不想去林三淡.桃竹基呀!
所以這算是最後一道自認是雙北類天龍人的最後一道防線!
#缺點:
a.地段再次之:南來北往或進北市約40分起!
但捷運也可35分內進北市!
b.得好好適應新北市市民的機車.和宮廟習性，
部分近工業區的生活環境(樹林土城)
c.總價中高:2千萬上下負擔因人而異!
SO.適合對象:年收中等.夫妻有孩子.
需要在北市工作但又要空間大.
可接受通勤40分鐘!
屋齡新.短時間換屋需求低.可長住十多年起!
範例F:新北市第三圈X新成屋X標準三房：
如果以新北第三圈五股林口.三峽2-3字頭.
淡水1-2字頭.桃園重劃1-2字頭.青埔2-3字頭.
基隆脫離防守範圍.我不知了….等(概列歡迎補充校正)
@25萬(新屋均單)X48坪(標準三房)+車位約150萬=1300萬上下
#優點:
a.屋齡新:漂亮新屋不用東漏西修
b.坪數實用:標準三房.空間實用.
三房生兩胎.小家庭住得舒服又不委屈!
#缺點:
a.地段差:用時間換金錢.用交通換空間.
但是再再考驗通勤及時間分配能力及舟車勞頓的毅力!
b.得適應外圍城市的生活習性，近工業區.
嫌惡設施的生活環境
(EX:五股墓地.青埔野狗.林口塞國道及潮溼.
三峽.桃園需交通接駁.時間長)
c.總價中高:1千3萬上下負擔因人而異!
SO.適合對象:年收低.夫妻有孩子.
需要要空間大又喜歡新屋.
所以可接受通勤80分鐘起!
#####SUMMARY#####
@方案A.要近要大.又一定要新@
屋齡新X標準三房.配車位(權狀48坪，室內32坪):
(1)正天龍:4000-6000起
(2)新北第一圈(三重.中永和.板橋.新店..等):3300起
(3)新北第二圈(蘆洲.新莊.樹林土城…等):2200起
(4)新北第三圈(五股林口.三峽.淡水.桃園重劃.青埔.基隆..):1300起
@方案B.要近要大.舊一點沒有關係@
屋齡中古
分三大段落:
a.30年左右老公寓
b.15年左右中古華廈
c.3-7年左右新古屋.
需依屋齡.屋況異動
均單X標準三房(權狀48坪，室內32坪):
(1)正天龍:3000-4200起(粗估.勿戰)
(2)新北第一圈(三重.中永和.板橋.新店..等):1000-2200起(粗估.勿戰)
(3)新北第二圈(蘆洲.新莊.樹林土城…等):700-2000起(粗估.勿戰)
(4)新北第三圈(五股.林口.三峽.淡水.桃園重劃.青埔.基隆..):500-1000起(粗估.勿戰)
以此類推.也可以改以1房及2房去取捨!
總歸一句，房價是供需市場機制.
眾人心中那一把尺去度量、去拉鋸…調配出來的!
每個個案依屋況.屋齡.地段.坪數…交織出行情!
真的是一分錢一分貨!
建議有多少能耐，做多少規劃!
降價可能不會使你多出一間房間.
但可能會使你選擇變多.可守備的範圍擴大!
但人生本來就是取捨和逐夢踏實!
充實本業，增強自身負擔能力是正解!
多做功課.多走訪.多討教.
多理性.多分析.多試算.
少謾罵.少浪漫.少意氣之爭.
對自身充實房事知識才有幫助呦!
分享完{買房公式}.
順便分享一下{貸款還款能力}試算
我個人都習慣用100萬.月付5500元去快速粗估!
(現在低利.首購都更多估.但估高比較保守比較好)
a.買3000萬的房. 貸7.5成.貸2250萬.自備款需750萬
月付就是13萬.建議月收入35萬起負擔
b.買2000萬的房. 貸7.5成.貸1500萬.自備款需500萬
月付就是8.3萬.建議月收入25萬起負擔
c.買1000萬的房. 貸7.5成.貸750萬.自備款需250萬
月付就是4萬.建議月收入12萬起負擔
d.買800萬的房. 貸7.5成.貸600萬.自備款需200萬
月付就是3.3萬.建議月收入10萬起負擔
e.買600萬的房. 貸7.5成.貸450萬.自備款需150萬
月付就是2.4萬.建議月收入6萬起負擔
e.買400萬的房. 貸7.5成.貸300萬.自備款需100萬
月付就是1.6萬.建議月收入4.5萬起負擔
這樣算完有沒有發現.
為何這一波高總價雖沒人買.
小低總卻也降無可降?
因為如果我如果小夫妻二人合計月收有4-10萬.
本來月付2萬上下租金.聽說房市逢低可以看看房!
一般而言.
向家人借頭期或自己平時有存錢100-200萬
就可買400-800萬的房子.
(先求有再求好!先求遠再求近!先求小再求大!先求舊再求新!)
至少付貸款20年.未來房子是自己的!
打房逢低不進場.再持續替房東付貸款.
那真的只有存不到100-200萬頭期款的人.
實在沒辦法!只能持續存、持續租了!

感謝分享

竟然不是吃泡麵

有分享有推！ 加句笑嬤由倫就更完美了 XD

文章很好，但算法小盲點，正天龍區30年中古屋三房，雖有跌，但價錢大概還要75~100萬坪，55~80萬已經是次一等區域了另外30年中古公設通常只有15~25%，同樣權狀48室內可能有接近40坪可以使用，比新屋30坪大快10坪，沒有戰，僅供參考喔

75-100萬已經脫離我們的守備範圍，所以極端，上億宅，略不提，我想有錢買上億者，不用看我的敎學分享文了，有理專丶投顧替他算好好......的確，房價個案表現有許多特性，小環境丶大環境，治安，社區口碑，公設比，老公寓坪數實在的特性也確實是特點之一，所以公寓仍舊受到喜愛，感謝補充。

寫的很認真 應該鼓勵 不過大家還是要量力而為 現在已經不是過去那個高度成長的年代了

其實，房子百百款，屋主心態本不一，很難用二分法去分享，但是我還是希望歸納出邏輯，供自己在下判斷時，更理性去看待所謂的行情......這樣取捨之間才能做決定，實務上仍然是撞牆到不行，反覆丶掙扎，掙扎完一輪，發現自己怎麼又回到原點。

推

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QQ

現在100萬估5000就好，利率很低加30年貸款很足夠了

抓五千五確實抓很高，以前都這樣算，但是這幾波降息真的有到五千嗎？原來如此，真的不可思議，謝謝補充呦！

若用30年貸款算的話，100萬連本帶息約3700-3800左右

感謝分享

很實用，給推。

推

用心分享 推推~

崩盤還買喔

看房啊，出八折價繼續看

推你的認真 知道自己要什麼取捨什麼

認真給推

別忘了 買完中古屋後還要有約近百萬的錢來更新水電感覺大家只記得存買房的頭款 但都忘了中古入手後 還有一筆水電更新費

盆哉大我記得您買沒幾年，現在又在看房啦？謝謝您的分享

QQ

推！非常用心的好文再推你這段話：少謾罵.少浪漫.少意氣之爭.對自身充實房事知識才有幫助呦!

T大，我買了？你是記得我勸買吧？更正確的說：我是認真覺得該買，但是也是得看屋緣......ps：盆栽不大，盆栽很小，麻煩叫我：小盆栽就好......（

盆栽姐 休息好久了！ welcome home

（尤其在房市中，我們真的很渺小）小盆栽，沒有休息，仍舊辛勤的，頂著烈日在爬樓梯看房子..

小盆栽!!

優質文

謝謝你分享這麼用心整理出來的東西

推

\盆栽姐/\盆栽姐/\盆栽姐/\盆栽姐/\盆栽姐/\盆栽姐/

makiyo大真是不甘寂寞 被水桶了還開分身出來推文XD

Good......發文辛苦了.........

閱 ~~沒事去買鬼屋幹嘛 你慢慢買吧 自己當房奴

推

研究這個不如研究何時進場

我記得盆栽大買新莊啊，在看房不是又買了嗎?

我家月收10萬，房貸5萬5 XD800萬台北買不到30坪3房兩廳啊 Orz

我應該是由E向往D吧......A離我太遠了不！嚴格說起來是E-1，往D-1......哎喲，這樣不知那年才摸得到，不過我在找房沒錯，目標C，但是沒啥好物件......好像不選夾層，就沒得選......

寫的很認真值得一推，買房本來就是大事，多看多比較，不要貿然出手，耳根別太軟，才是最最重要的。