出租套房算是房地產裡面
相對穩健的投資
如推文有一位大大說的
「高點出售，低點出租」
差不多就是出租套房的精髓了
可能會有人覺得：
幹，廢話！
高點賣掉換現，低點賣不掉只好出租
當我白癡阿！！
說得是很簡單
但這裡就有一個關鍵點的差異
那就是低點出租時，他的收益不是一般3房2廳可以比擬的
尤其以大台北地區
很多一般3房公寓的租金甚至連利息都繳不出來
在此情形下房東持有的壓力是非常大的
因為現金流為負
即使打算長抱，等夢想中的捷運或未來性
但現實就是金流為負
哪天撐不住了，就只得便宜賣掉
這就是很多菜籃族投資客為什麼會賠錢的道理
因為他們不注重現金流。
而收租套房
就像個避險機制
在市場大好的時候
他的效益看不太出來
因為它漲幅、報酬率絕對不會比新屋、預售屋來得更高更好
能做的銀行槓桿更是不能比擬
但當行情轉趨保守
市場盤整的時候
絕對是最能撐的案件
賣不掉沒關係
只要租得掉
基本上心裡就不會覺得恐慌
可以心情更安穩的依照我的投資策略進行
而不會被市場波動給影響
舉個例子
我剛好有兩間剛好同樣都買1400的房子
一間電梯3房，一間公寓改套
兩間都貸85成，利率2.37一段式
一個月平均繳23500利息
電梯3房租26500，剛好只夠繳貸款利息+管理費
而公寓改套我額外花了300萬裝潢
一個月租金有10萬
(三年來空租率<5%..避免算得太麻煩，先不算)
等於扣掉利息23500，雜七雜八成本之後，一個月還進帳7萬
這都是指只繳息的情況下
而對投資客而言，最擔心的莫過於房子一直賣不掉
貸款還要本利攤的情況~
(最多人玩到賠錢就是這個階段)
電梯3房那間，本利攤還一個月約要62000
扣掉租金26500，還要還銀行35500。
每個月吐35500，這可不是一般人承受得住的
租客一出問題，可能就開始每個月吐6萬
所以在市場變動下
有些沒想清楚就衝進來市場亂攪的
在這個時候通常都掛了
甚至玩大一點的 如果來個兩間...三間....
每間都這樣...收入再高都不夠你撐
同樣的狀況
收租套房那間
即使本利攤月繳62000
但租金10萬，完全還是可以cover
一樣會有現金流收入
即使市場變動再劇烈
只要能確保房子都能租掉
就百無禁忌
慢慢等你要的捷運或是都更
所以要我來說
收租套房越低點越能做 (報酬率越高)
適合穩健型的投資人
反正大不了擺著收租
而成屋、預售等做價差的
就需要非常高的市場敏銳度
何時該進何時該跑真的要很精準
會做的人
只要周轉夠快，賺的比收租套房多太多了
但沒經驗的人
真的要審慎評估
不然哪天政策一個反轉
就可以看到一堆沒穿褲子的人了