樣品屋好美...有陷阱，下手前先問基地大小，才不會買到「走鐘屋」
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2015.07.20
這幾年我常有一種經驗：某建案預售時到接待中心參觀，看到模型、樣品屋的外觀示
意圖，覺得很漂亮，有點心動；幾年後等房子蓋好，再經過時，發現原來這是之前預
售時曾參觀過的建案，當下心裡 murmur：「原來蓋起來是這樣啊！感覺還好啊，還
好當時沒買！」當然，有時也會遇到一些房子蓋起來比當初預售想像得更漂亮，蓋得
很有質感。仔細比較這兩種建案的差異，除了建材之外，原來基地大小也影響社區質
感甚大，怎麼說呢？
由於都會區的土地越來越難求，尤其是市中心，預售屋和新成屋的基地面積有越來越
小的趨勢。以台北市大安、信義、中正、中山區為例，在目前約六十幾個銷售中建案
裡，基地面積小於 100 坪的高達 1/3，如果把基地面積 100～200 坪的也計算進去
，則超過半數都是小基地建案，最小的甚至只有 40 幾坪，相當於一棟雙拼公寓的基
地（甚至更小）重新打掉蓋房子。注意喔！這是基地面積，在建蔽率與基地退縮等限
制下，每層樓地板面積會更小，當權狀 20 餘坪的住宅也只能做到一層一戶時，七層
樓的建案只有七戶，基本上就是屋齡較新的電梯華廈。
有的人喜歡戶數單純，可是戶數越少，分攤的管理費就越高。我有朋友住的大樓不到
30 戶，不僅管理費高，光大樓的共用電費，每一戶每月要分攤的金額就接近一千元
。因為基地小，社區沒什麼公設，但在分攤逃生梯、梯廳的面積後，公設比仍高達 35
%，若不是位在精華地段，且是小坪數、低總價的新房子，真的會覺得很心痛。
當基地小，與鄰房很近（且大多都是中古公寓），甚至巷弄也不大，通常較難塑造建
案的質感。反觀，如果是大基地建案，規劃中小坪數產品，社區雖然氣派，戶數卻可
能太高，這時就考驗社區管理及住戶的素質了。
下次看預售屋，不妨留意基地面積大小，等房子蓋好後再對照一下蓋好前的樣子，就
不難理解為什麼基地大小影響社區質感這麼大了。