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2015-06-28 00:22:01 聯合報 住展雜誌企研室經理何世昌
行政院版房地合一稅拍板定案，短期持有房產若出售，所課徵的稅率由原訂的單一稅率改
為差別稅率，且稅率大幅上調，其中持有一年內房地出售課徵獲利45%稅率，兩年內房地
出售則課徵35%。一般解讀多認為這是為了「打擊投機」，減少短期買賣炒作，然而事實
真是如此嗎？
第一，現制的奢侈稅對持有一年內出售的房產課徵總價15%，若是交易總價2000萬元，則
賣方得繳納稅金300萬元，房地合一稅則是課徵獲利45%，若交易總價2000萬元且扣除成本
與交易費用後淨賺200萬元，則僅需繳納稅金90萬元，稅負相對輕，抑制投機效果不如奢
侈稅。
第二，房地合一稅僅有「日出條款」沒有「回溯條款」，所以只有2016年後買進、或2014
年後買入，且持有未滿2年就出售物件，才會被課徵房地合一稅，適用時間範圍比奢侈稅
小。
第三，房地合一稅針對非買賣取得房產者，持有時間從寬認定，可併計原持有者的持有時
間。
總的說來，單純就短期交易而言，房地合一稅比奢侈稅寬鬆，若將房地合一稅定位為打擊
投機，說法仍有待商榷，再加上「日出條款」所訂時間為2016年，在年底前應會有一批避
稅交易熱潮，也難怪財政部長張盛和說，預期短期交易會較熱絡。
既然房地合一重心不在抑制短期交易，那又所為何來？從政治層面來看，張盛和將是我國
唯一成功推動房地合一課稅的財政部長，亦是馬英九總統任內政績之一。
但從稅捐的角度來看，建商恐怕是房地合一稅最大的受創族群。因為我國長年來房屋與土
地是採取分離課稅，而我國稅法規定「個人及營利事業出售土地，其交易所得免納所得稅
」。建商賣房子給購屋者，只有售屋所得要繳營所稅，至於土地的部份則免稅。
所以，建商賣房子必須自行拆算「房地比」，也就是房屋與土地各佔總價金的比例。舉例
來說，若售出一間5千萬元的房地，土地售價為70%、3,500萬元，房屋售價占30%、1,500
萬元，那麼要被課稅就是房屋售價的部分。
由於售屋價金「房地比」由建商自行計算，過去建商為求節稅，難免會出現壓低房屋售價
、拉高土地售價的情形，但若房地合一稅上路，建商賣房子所得變成實報實銷，該繳的稅
一毛都逃不掉，無法像過去那樣節稅，建商稅負將大幅攀升，對獲利衝擊不可謂之不大。
近來部份建商有意轉往海外發展，正是肇因於此；若房地合一這枚深水炸彈炸開，那建商
外逃潮恐是方興未艾。
連結：
http://money.udn.com/money/story/5621/1020194-%E8%B2%A1%E7%B6%93%E8%A7%80%E9%BB%9E%EF%BC%8F%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88%E4%B8%80-%E5%8A%8D%E6%8C%87%E5%BB%BA%E5%95%86
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