※ 引述《powordisland (豹子~)》之銘言：
: 最近家裡親戚
: 討論之前老家都更問題
: 想要請教各位大大
: 因為爬文幾乎都是合建 對於權利變換的方式好像比較少討論
: 如果曾經有經驗或知悉其中門道
: 不勝感激提供建議
: p.s.地點大致在頂溪站附近 公設比33%
: 問題1:
: 因為一開始與建商談是以合建的方式
: 但是最近幾次的文書與私辦公聽會已經確定會用"權利變換"的方式完成都更
: 目前建商的態度比較強硬
: 我們希望可以爭取一些分配比例上的問題
: (私辦公聽會上很多商業用地的地主都有些不滿給其中一位地主過多的分配)
: 因此私底下問私辦公聽會請的都更顧問
: 如果我們不同意目前的分配比例
: 可以只要簽"權力變換意願調查表"&"選配"
: 只要不要簽"都市更新事業計畫同意書"
: 就可以參與選配 但是不代表我們同意目前權變方式
: 不知道顧問這樣說有沒有問題?
有人提到了 權利變換就是那樣
妳的房子鑑價多少你就是佔整個更新體多少的股份
權利變換的做法比合建公平很多
再者很多獎勵容積的方案逐漸落日
以後的都更獎勵容積條件很難比現在要好 這是政策使然
大家不投的神豬本來還有延續老舊公寓專案的政見 但柯P很確定就是不延續了
報個小八卦 柯上任後 原都更中心人馬幾乎被換光光了 很多處室亦然
很多都更案劃定或審查都卡到最近四月以後才陸陸續續核准通過
所以近期能過送件事業計劃的都更案 換回得的容積獎勵基本上一定比半年後好
其他就是自己有沒有把關的問題而已了
事業計劃同意書同意與否比例的門檻會影響最後政府核定給妳們的獎勵容積
如果門檻不過 很有可能被駁回 然後獎勵值拿很少 然後自然接下來大家就分的少
: 問題2:
: 目前店面基本上都已經內定
: 但是因為我們是前排的商業用地
: 目前僅剩一間12樓一起的店面可以選擇參與抽籤
: 不過店面位置會在新闢道路的尾端
: 旁邊會有大樓的變電箱&地下停車場路口(兩層加在一起大概36坪)
: 親戚很猶豫
: 到底要不要用大概兩間住家的價值去換(23坪兩房一廳)
: 如果選兩房大概至少要再貼150萬以上
: 如果不考慮買賣只出租的話
: 哪種投報率較優?
店面有無價值 影響非常多
現有人流 建設 群聚效應 現行商圈成熟度 這個都不知道沒辦法幫你隔空抓藥的
不然你自己去查一下附近實價登錄有無店租金可以簡單參考
再來如果這房子妳沒有考慮要自住
那妳也許該考慮的如果換樓上坪數可以比較多 收租的租金會比較多?
: 問題3:
: 有爬文看到版上之前關於樓層的選擇如果有錢大部分人感覺會選高樓層
: 但一坪一層樓差個5千
: 可選4~25 (總樓層27 16~18有規劃消防)
: 臨大馬路目前前面沒有高樓大廈
: 如果出租的話
: 目前討論感覺8,9樓為親戚屬意的選擇
: 在10樓自動灑水以下臨大馬路怕太低會太吵
: 但又有點猶豫要不要選2x樓
: 不知道要是你你們會怎麼選?
這個一樣 沒有標準答案
有人會介意灑水頭是考慮家具毀損 但有沒有考慮過萬一真的失火的時候
你是想留下命?還是財產?
有view也是一個考量的因素 但要看人
: 問題4:
: 跟這次要面臨抉擇的無關
: 但是難得看到樓層價格與一些規劃
: 感到好奇想詢問
: 我發現這次的建案規劃在26樓與27樓都有規劃所謂的露臺房
: 如果是預售已投資的角度來說
: 露臺會有優勢嗎?
露臺是沒有產權登記的 所以你買的時候建商都會算附加價值給你
但要轉手的時候 也要找到有要使用的人 才會認同這個額外的價值
會用露臺的人不外乎想放露天咖啡座 或養動物 或做庭院造景之類的
一樣見仁見智
: 還有有看到很奇怪的配置
: 我看到有一種房型
: 是兩房兩衛(衛浴都在各自房間裡)1廳
: 這種房型是為了之後自己改成兩套房的設計嗎?
也有可能 或是這種房型 老人家客群也會考慮
而且室內都還可以客變
: 不然接近40坪這樣的設計很難想像~~
: 感謝~~