剛好最近也在日本買房，可以互相討論一下
雖說富貴險中求，但以日本適合投資，不適合投機的房產市場來說
你做的是很冒險的行為
※ 引述《sisman (sisman)》之銘言：
: 進軍日本50年老屋的風險與機會
: http://mmm8100.pixnet.net/blog/post/424252610 好讀版
: 大家好，今天來分享一下年後買的一間日本50年老屋~
: 說到老屋，一般來說在台灣30年的中古屋就算老了，
: 為什麼我還要去日本買一間50年的老房子呢?
: 老房子到底有甚麼風險，又有甚麼機會呢??
: 投資任何商品，不是先問獲利，而是先看風險你能不能接受
: 所以我先列出基本資料 再逐一檢視
: 房價:550万円 租金:65000円 修繕費:10000円 管理費:5000円
: 屋齡:50年 建材:RC 樓層:4F 空間: 33平方公尺
: 修繕基金餘額:2500万円 戶數: 不到20戶 地點:下井草6分鐘
: 建蔽率:50% 容積率:100%
: 先算一下投報率，如果不錯再考慮
: 65000-10000-5000-代管費3000= 47000
: 47000x12月/600万?(房價加1成 包含稅和仲介費) = 9.4% (不含固都稅和所得稅)
: 報酬率還不錯 符合老屋高報酬的原則
: 再來看看風險能不能接受
房租只會越來越降，最後可能租不掉也賣不掉，但是每年要繳固都稅跟管理、修繕費。
: 風險一:
: 直覺來看 老屋給人的印象就是會不會倒 如果真的垮了 又該如何
: 上網查了一下RC耐用年限，大概50~100年都有人說
: 我想說撐個15年大概就回本了，預設到65年應該還算可以接受。
: 另外很多日本老屋都是木造的，這種比較不建議買，
: 前幾天新聞才報導日本燒了兩間木造老屋。
第一，買過東京房屋的你一定知道1980年前舊耐震標準這件事，
常常遇到地震的日本人，基本上是不喜歡舊耐震標準的屋子，
即使台灣人對日本建築有信心
但是你的房客是日本人，對龜毛的日本人來說他們就是不喜歡
第二，這麼老的屋子，說真的即使現在你能接手舊房客，換新房客時，招租時間會非常久
而且最近為了要騙海外投資客，有些屋主聯手房客將租金提高，製造投報率高的假象以
抬高房價，私下給房客一筆錢，等過戶後沒多久房客瞬間就搬走，而你無計可施，
因為日本的借地借家法保障房客較多，就算租約未到，只要前三個月告知，就可以搬走。
: 風險二:
: 建蔽率和容積率減少!
: 因為古早法規沒有規定建蔽率和容積率，所以蓋的都超出現行法規規定的比率
: 如果拆掉改建的話，空間會縮水快要一半
: 這樣算來，原本33就會變成18平方公尺。
: 後來想想，即使拆除重蓋，基金餘額還有2500萬元
: 蓋一間公寓(只有建物成本)不會差太多，即使要補錢也只有一點
: 而18平方也剛好是日本人最喜歡的套房大小
: 加上全新租金也不會太差
: 所以這個問題還算可以接受
: 像這些問題，簽約的房仲都會講的很清楚
: 因為他們也知道舊房子可能會有改建的問題
: 所以事先告知以後可能會發生的狀況
: 這點很值得台灣房仲學習
: 避免以後糾紛所付出的成本
: 不如一開始就先把缺點都講明
講到這個，事情就大條了，你可能功課沒做足
東京現在各區，為了避免社區髒亂吵雜，這種小套房集中的公寓已經不受歡迎
因此制定了相當嚴格的「ワンルームマンション開発規制条例」，
是不允許建設室內面積低於25㎡的小套房的。
即使是規定最鬆的豐島區，套房也不能低於20平方米，
也就是說想要都更，除非建商連與你鄰近的老舊大樓一起買下，增加建地面積，
要不然幾乎不可能
: 風險三:
: 房屋太舊，房客不好找
: 這的確是個問題，所以我先查一下附近的出租行情
: 比我便宜的房子，幾乎都是木造舊屋，或是迷你小宅
: 而以這間的坪數來看，租金還算合理
: 加上離車站很近
: 房客也住一段時間
: 這部分只能賭賭看，交給時間來驗證了
: 基於以上幾點評估，加上台幣100多萬的小資價
: 資金壓力不會太大，所以 strong buy!!
: http://mmm8100.pixnet.net/blog/post/424252610 好毒版
你的房子不在都心五區，下井草應該在杉並區，並不是一個太保值的點
要注意的是到時租不出去、賣不出去，但是每年要負擔不小的持有成本
不動產變成負動產