進軍日本50年老屋的風險與機會
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大家好，今天來分享一下年後買的一間日本50年老屋~
說到老屋，一般來說在台灣30年的中古屋就算老了，
為什麼我還要去日本買一間50年的老房子呢?
老房子到底有甚麼風險，又有甚麼機會呢??
投資任何商品，不是先問獲利，而是先看風險你能不能接受
所以我先列出基本資料 再逐一檢視
房價:550万円 租金:65000円 修繕費:10000円 管理費:5000円
屋齡:50年 建材:RC 樓層:4F 空間: 33平方公尺
修繕基金餘額:2500万円 戶數: 不到20戶 地點:下井草6分鐘
建蔽率:50% 容積率:100%
先算一下投報率，如果不錯再考慮
65000-10000-5000-代管費3000= 47000
47000x12月/600万?(房價加1成 包含稅和仲介費) = 9.4% (不含固都稅和所得稅)
報酬率還不錯 符合老屋高報酬的原則
再來看看風險能不能接受
風險一:
直覺來看 老屋給人的印象就是會不會倒 如果真的垮了 又該如何
上網查了一下RC耐用年限，大概50~100年都有人說
我想說撐個15年大概就回本了，預設到65年應該還算可以接受。
另外很多日本老屋都是木造的，這種比較不建議買，
前幾天新聞才報導日本燒了兩間木造老屋。
風險二:
建蔽率和容積率減少!
因為古早法規沒有規定建蔽率和容積率，所以蓋的都超出現行法規規定的比率
如果拆掉改建的話，空間會縮水快要一半
這樣算來，原本33就會變成18平方公尺。
後來想想，即使拆除重蓋，基金餘額還有2500萬元
蓋一間公寓(只有建物成本)不會差太多，即使要補錢也只有一點
而18平方也剛好是日本人最喜歡的套房大小
加上全新租金也不會太差
所以這個問題還算可以接受
像這些問題，簽約的房仲都會講的很清楚
因為他們也知道舊房子可能會有改建的問題
所以事先告知以後可能會發生的狀況
這點很值得台灣房仲學習
避免以後糾紛所付出的成本
不如一開始就先把缺點都講明
風險三:
房屋太舊，房客不好找
這的確是個問題，所以我先查一下附近的出租行情
比我便宜的房子，幾乎都是木造舊屋，或是迷你小宅
而以這間的坪數來看，租金還算合理
加上離車站很近
房客也住一段時間
這部分只能賭賭看，交給時間來驗證了
基於以上幾點評估，加上台幣100多萬的小資價
資金壓力不會太大，所以 strong buy!!
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