[心得]日本東京買屋經驗談(三)買高齡50年老屋

作者: sisman (sisman)   2015-05-19 17:05:59
進軍日本50年老屋的風險與機會
http://mmm8100.pixnet.net/blog/post/424252610 好讀版
大家好,今天來分享一下年後買的一間日本50年老屋~
說到老屋,一般來說在台灣30年的中古屋就算老了,
為什麼我還要去日本買一間50年的老房子呢?
老房子到底有甚麼風險,又有甚麼機會呢??
投資任何商品,不是先問獲利,而是先看風險你能不能接受
所以我先列出基本資料 再逐一檢視
房價:550万円 租金:65000円 修繕費:10000円 管理費:5000円
屋齡:50年 建材:RC 樓層:4F 空間: 33平方公尺
修繕基金餘額:2500万円 戶數: 不到20戶 地點:下井草6分鐘
建蔽率:50% 容積率:100%
先算一下投報率,如果不錯再考慮
65000-10000-5000-代管費3000= 47000
47000x12月/600万?(房價加1成 包含稅和仲介費) = 9.4% (不含固都稅和所得稅)
報酬率還不錯 符合老屋高報酬的原則
再來看看風險能不能接受
風險一:
直覺來看 老屋給人的印象就是會不會倒 如果真的垮了 又該如何
上網查了一下RC耐用年限,大概50~100年都有人說
我想說撐個15年大概就回本了,預設到65年應該還算可以接受。
另外很多日本老屋都是木造的,這種比較不建議買,
前幾天新聞才報導日本燒了兩間木造老屋。
風險二:
建蔽率和容積率減少!
因為古早法規沒有規定建蔽率和容積率,所以蓋的都超出現行法規規定的比率
如果拆掉改建的話,空間會縮水快要一半
這樣算來,原本33就會變成18平方公尺。
後來想想,即使拆除重蓋,基金餘額還有2500萬元
蓋一間公寓(只有建物成本)不會差太多,即使要補錢也只有一點
而18平方也剛好是日本人最喜歡的套房大小
加上全新租金也不會太差
所以這個問題還算可以接受
像這些問題,簽約的房仲都會講的很清楚
因為他們也知道舊房子可能會有改建的問題
所以事先告知以後可能會發生的狀況
這點很值得台灣房仲學習
避免以後糾紛所付出的成本
不如一開始就先把缺點都講明
風險三:
房屋太舊,房客不好找
這的確是個問題,所以我先查一下附近的出租行情
比我便宜的房子,幾乎都是木造舊屋,或是迷你小宅
而以這間的坪數來看,租金還算合理
加上離車站很近
房客也住一段時間
這部分只能賭賭看,交給時間來驗證了
基於以上幾點評估,加上台幣100多萬的小資價
資金壓力不會太大,所以 strong buy!!
http://mmm8100.pixnet.net/blog/post/424252610 好毒版
作者: sky0190 (宏)   2015-05-19 17:09:00
作者: yichung (妳最珍貴^^)   2015-05-19 17:15:00
謝謝大大無私地分享
作者: dh168 (dh168)   2015-05-19 17:19:00
推推~~~
作者: pds1 (莫對惡人慈悲)   2015-05-19 17:27:00
1.沒有後手 2.不易出租
作者: krit1009 (嚕嚕奧瑞)   2015-05-19 17:34:00
台灣講清楚買方會嫌你在騙人XD
作者: KrisNYC (Kris)   2015-05-19 17:39:00
4F內行 不合法規的房子就是沒後手
作者: kage01 (嗯)   2015-05-19 17:46:00
能都更嘛
作者: Demon6668 (Demon)   2015-05-19 17:47:00
風險四 十五年後根本脫不了手
作者: rdcf (電腦又掛了..)   2015-05-19 18:55:00
15年後都更變全新房子,賣掉再賺一手就算不能都更,本金都賺回來了,繼續出租繼續賺
作者: sean12345678 (男人)   2015-05-19 19:49:00
推分享
作者: kuma660224 (kuma660224)   2015-05-19 19:53:00
但15年後若無法重建,還有人要租嗎?換個方式想,由於已太老等於是買未來6坪新房以日本物價2500萬日圓要蓋20戶可能有困難,每戶預算才30多萬臺幣,連台灣營造價都蓋不起來這連買台車都不夠
作者: sisman (sisman)   2015-05-19 21:23:00
如果還有15年 應該會再多出3600萬的修繕基金假設花一半 剩下1800萬 加上原本2500萬= 4300萬平均一人50幾萬台幣一坪建築成本小公寓10W已經不錯了 不過日本人工貴多出來自己出也不會太多
作者: jironan (あの夏 いちばん静かな海)   2015-05-19 21:28:00
這樣買好累,也賺不到啥錢何苦
作者: candysagaboy (糖果男孩)   2015-05-19 21:32:00
買屋送女僕就買(誤)
作者: pdms (pdms)   2015-05-19 21:37:00
說賺不到錢的 550萬日幣 在台灣可以買什麼而且是在日本東京 就算老屋也樂勝台北市
作者: kuma660224 (kuma660224)   2015-05-19 21:40:00
印象中修繕基金是定期拉皮整修會陸續花掉一些
作者: sisman (sisman)   2015-05-19 21:43:00
我這間大概10年塗一次油漆而已 所以才累積那麼多
作者: kuma660224 (kuma660224)   2015-05-19 21:44:00
這棟耐震性要小心點,1965的建物。應是日本1950的建築法規,1981年新法規較安全
作者: kage01 (嗯)   2015-05-19 22:53:00
買不到就不要買啊 又不是買了就會變日本國民
作者: moocow (void)   2015-05-19 23:01:00
沒圖 -.-噓一下
作者: xgrass   2015-05-20 07:33:00
比買台北的房子划算多了
作者: elvire (...)   2015-05-20 17:14:00
日本買這種低價房產 鐵定是留給子孫的 脫不了手
作者: pchy88 (pchy)   2015-05-22 21:21:00
厲害

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