※ 引述《motorolla (鄉民科科)》之銘言：
: 小弟高雄人~首購族..目前想找個地方暫住20年~
: 等小孩長大了再搬回老家住..父母有留一個樓中樓..
: 不過到那時是40幾年老屋了 但坪數大很多..
: 所以未來勢必會脫手..換個角度講也算個不要虧太多錢的投資那樣..
: 目前考慮兩個物件很難抉擇~請大家指導一下
: 物件A.內惟20年大樓 實坪25左右 屋主開480左右 無車位..想花個一百萬左右裝潢
: 總花費約580左右
: 優點:
: 1.離太太上班的方很近..走路可到.. 我開車則40分鐘
你要自住要優先選你方便的地方...XD
有時候呢,大環境再漲,各區漲幅並不是想像中那麼差距可怕.
你想,2003年台北萬華和大安區,大概差3~4倍.
他衝到今天也差不多3~4倍..@@a
(1x vs 4x => 4x vs 12x)
再市場成熟化之前,也許有先漲後漲的時間差.
不過你是自住,你不像我們投資客會看風向賣掉先漲的卡位後漲的.
你ㄧ住20年,也就是說甚麼先漲後漲補漲,你都會完整吃的到.
so....到頭來你還是要優先考量你自住的需求比較重要.
不然你就先累死了...
: 2.離美術館很近 走路5分鐘就可以到
: 3.未來附近會有輕軌..前景比較看好!?
: 缺點:
: 1.20年屋子如果再住20年..40年屋子怕較難脫手
: 2.銀行貸款成數少..手邊出準備比較多現金
: 3.無停車位~也是怕未來不好租售.
然後單純討論物件投資價值性.
內維鐵路地下化,有輕軌有鐵路捷運站.
並且也是一個舊房子改建新屋很盛行的地方.
他唯一的隱憂是,超大豪雨的時候,壽山山上的水會匯聚後衝向愛河...
然後因為路比較亂,所以在以前有時候門口會變成河流..@@a
不過後來排水是有一值再做.
像鼓山台泥開發案,他的回饋市政土地,很多都是用再排水上面.
所以你買內維也要看你的房子附近排水狀況怎樣..
20年屋要注意的是管理問題.
你去看一下他管理費剩多少,然後公共區域環境維持的怎樣.
管理是一個建案最嚴重老化的東西,結構都還很勇建,管理永遠都提早爛掉.
所以基本上,管理ok..那老屋不用怕.
40年屋怕不好脫手是因為現在大樓都是30 20年...幾乎沒有40年大樓.
就像10年錢大家怕20年屋不好脫手一樣,因為那時候幾乎沒有30年大樓...XD
這是感覺觀念問題而已,等到真的到那個時候.
比教窮的人,20年後還不是要乖乖買50年大樓...因為他們沒有選擇.
然後呢,窮的人永遠都比有錢的人多...所以越便宜的東西買盤越大.
因此你不用太煩惱這個問題...管理才是重點,管理爛掉才是真的很麻煩的事情.
: 物件B 民權路上的微笑時代70年地上權新大樓 實坪24坪 含平面車位 11F開價750..
: 優點:
: 1.國揚建設 建物品質有保證.
: 2.離光華夜市很近 算市中心..學區也不錯
: 3.一坪16左右在這地段算便宜..加上整個蓋好約3年時間~新屋能貸款成數也較多
: 資金可比較靈活運用些
: 缺點:
: 1.離夫妻倆上班地點比較遠..太太要騎車10分鐘..我開車則要一小時左右
: 2.附近無大型綠地和捷運
: 3.地租是隨公告地價調整..如果把70年地租成本算進去..應該也要150萬左右..
: 總價等於900..跟物件A價格有段差距..相對負擔比較大
微笑旁邊不是民權公園嗎??
捷運700公尺比較遠是真的..XD...除非三多線再很多年後的未來通了.
以居住環境來講,微笑那邊非常好喔.
高雄幾條路都有台北仁愛路的影子.
民權,民生,四維...
這也是為啥福懋首善會賣很貴,為啥國泰再民生路旁邊買土地,一坪買到250萬的主因.
(4維缺點是,兩邊地上權透天多..那種產權不好搞,所以改建不多,其他的改建案很多)
雖然微笑不再民權路上,可是他算是在那一區內.
那一區除了本身就有很多品質不錯的大樓外,高級大樓也一間間蓋.
居民水準也相對比較高.
不過當然最大問題是地上權.而地上權最大問題是觀感.
以前,地上權交易,因為是實價課稅,然後全都併入所得,因此投資沒人要碰地上權.
然後就會有被曲解的啥地上權很爛阿,沒人要阿之類的..XD
其實根本問題是,我買500賣1000,我當年度年所得變本來的xxx+500萬.
靠背,我級距可能從12或20%跳上40%.....我就崩潰了(你的所有收入一起被扣40%).
這才是地上權最重要的隱憂,然後不太懂不動產的人就在那邊亂解釋亂傳觀感..XD
但是最近最夯的一個東西叫啥,板上的人應該都很清楚.
那叫做房地合一,房地合一是不是分離稅制.
靠背,這對地上權一整個超大利多.
因為你賣屋的獲利不再併入所得稅.!!!!!!!!!!!!!!!
這也是最近會很多地上權興起的原因,因為你以後和一般房子沒啥差別了.
只是問題當然就是觀感.
之前那些不懂不動產的人亂傳的謠言太多了,造成一般人也不去董,只知道地上權不好.
並且這種愚蠢的觀念,一卡可能很多年,五年十年..
對我們投資來講,都是造成流動性很不好的效應,所以我們還是不願意碰.
我們在微笑還沒開賣(12月)就找到線跑去看,看完最後都沒有買也是這樣來的.
但是如果你自住20年,其實你要看懂他真正的關鍵點在哪,因為20年後再笨的人都會醒了.
至於啥地租阿OOXX阿...
你要想,你買一平16,那邊新屋應該是一平28了,差價12萬.
也就是說你買500萬好了,同樣等級的其他物件要800萬,你少花300萬.
300萬的一年房貸2%是6萬塊...
這6萬是不是遠超過於你要繳的土地租金??....
那你是不是反而買地上權還有賺??
哀,這就不是說錢了嘛.....一切都是鈔票的數字計算而以阿...
地上權夠買最大宗是包租公.因為他租金效應非常好.
這也是微笑時代我們12月去的時候,他們口店面全光了.
代銷說他們自己都沒看到,被國城的總經理自己吃掉..
地上權店面一定超搶手,因為租金效應問題,你同樣東西在外面要買3500這邊只要2000.
但是你收的租是一樣的...!!!!!
我同學也有一間地上權,他偷偷跑去買,買了我才嚇到跟他說你怎麼買這種東西.
(那時候還沒有人提過房地合一)
過沒多久,他發現狀況,想要把他換掉..
我則是反過來講,你買了就買了不要賣,拿去收租吧.
租金效應很好快5%,你在拿租金去撐下一間房子的房貸.跟你賣掉得到的效果是一樣的.
so...微笑的話,你買了等到以後也不一定要賣,就當包租公就好.
並且確實很多微笑的買主,全都是包租公包租婆.
(喔,包租婆好像比較多,女生愛這種東西,男生比較殺...)
至於啥70年權限...XD
很多房子還沒40年,管理都爛掉了...
你不用去煩惱70年拉,你早就把他賣掉了.
我是不知道為啥很多人才20~30歲就在那邊煩惱房子70年權限.
滿地的中國人有再煩惱他們70年權限嗎??
沒有阿,因為還沒70年就被都更了不是嗎.
: 以上兩個物件~都有其優缺點~我比較想問的是..若20年後..
: 美術館40年大樓 和 地上權剩50年大樓..那個物件會比較好脫手?或是虧比較少?
: (我沒有想要靠這個賺錢的意思)
: 不然最後加個選項~先租屋2.3年~看房價走勢後再做決定..
高雄租屋房租比2%房貸還高.
你確定你要租屋??
: 麻煩各位幫忙集思廣益一下~感謝囉
最後補一個很重要的.
內維20年屋貸款應該可以上8成.
微笑時代地上權,貸款只有7成.
當然微笑可能可以幫你做....黑黑~~~
但是內維的貸款成數,基本上應該是高於地上權的微笑的..
你這邊可能被代銷騙了...XD