※ 引述《orangeli ()》之銘言：
: ※ 引述《landagent (帥過頭)》之銘言：
: : 誠心請教各位仲介朋友及買賣過或對青埔預售屋觀察過的鄉民們
: : 發表你對青埔的看法
: : 本人打算進軍青埔買斷建案，金額當然不小，也歡迎各位朋友報
: : 建商來認識，也可以密函給我。
: : 我LINE的ID 0935239738
: : 青埔連絡人ID：amgclub 林榮邦
: : 帥過頭
: : 報建商物件成功者，佣金請事先洽商。
: : 感恩
: 看完幾位大師的分析，我也來提出其他看法，歡迎指教！
: 一個區域一定要有些豪宅，才能靠比價效應讓周邊小宅也跟著雞犬升天
: 現在桃園的大老闆以及暴發的地主們都群居在興起的藝文特區，短中期要他們再購買青埔
: 高總價的住宅，幾乎是微乎其微！
: 且青埔的生活機能形成前，中路重劃區又再吸引一堆高身價的winner進入。
: 等於青埔完全失去了當地的主力！
: 我也認為青埔的投資是要走長，而且是很長，但只要臺灣房價開始修正
: 即使機能出現，也不會有多大的賺頭了
我比較同意這篇的說法.
請思考什麼樣的人會選擇住桃園.
桃園的看好究竟是因為他本身的條件優異還是因為他比較靠近雙北?
買得起房子的人的工作會集中在哪裡?
別忘了桃園過去的區域規劃是工業縣,
而這個縣市的勞動力大量被外籍勞工所取代, 薪資條件也不及他的鄰居. (雙北` 新竹)
桃園的房價在過去三年翻了一倍, 在新竹工作的人不會跑來桃園住.
只有在雙北的工作人口有機會跨縣市住到這.
這些人的工作區域散布在
北市中心商業區` 港湖汐` 板橋雙和新店` 三重新莊五股.
這些人要住哪裡? 成家後又會住哪裡?
單身住哪根本沒差. 有家庭的, 就需要住近一點了, 看是放棄工作還是往北搬.
小孩子的作息是固定的, 有能力負擔長時間的托嬰托兒費用的家庭
會選擇付這筆錢還是直接拿這筆錢去繳貸款住雙北?
我自己的看法是只有年薪1-200的中階白領家庭有條件住桃園通勤雙北上班.
年薪不到百萬的家庭買房的桃園現在很少, 選擇更少.
年輕人普遍也沒有以前那種胼手胝足的決心了.
年薪超過兩百萬的家庭直接住雙北就好, 嚴格來說家庭年薪超過150的家庭久了
就會跑去新北買小房子住.
以上說法仰賴的樣本數很少, 但都有實例.
我自己住桃園, 周遭的朋友這幾年來買房的策略跟考量的因素, 歸納之後不脫上頭幾項.
也因此, 我評估桃園的房價不可能追得上新北.
未來精華區的房價頂多只有新北精華區的2/3,
非精華區的房價大概就只有新北非精華區的1/2了.
桃園上個月非常慘, 青埔` 藝文特區` 八德擴大重劃區全區成交價掉價超過10%,
連帶整個縣的平均房價都下修.
拉回到青埔, 我認為青埔最突出的優點只有一個, 就是機能.
綠地水景那些都只是加分而已, 講綠地的話沿著環溪三街往月眉過嶺觀音走
不用說40%綠地, 90%綠地的地方也找得出來,
過山東國小到觀音廣福那一帶還有一個鳥鳥的綠色隧道.
綠地對桃園來說跟雙北不同, 它不是稀有財; 水景有加分但老街溪醜, 支流水不夠.
但是請問什麼樣的人會因為注重機能而買房子?
機能有分交通機能跟生活機能
交通機能就是開頭提到被洗出雙北的通勤族, 這有限.
而經驗上最注重生活機能的就三種人: 年輕人` 女人` 年輕的女人.
(勿舉鬼城作反例, 應該聽得懂意思.)
但是這三種人多數買不起太貴的房子.
因此青埔的建商很聰明的推中小坪數產品作主力.
偏偏中小坪數多戶數就多, 戶數多消化就難, 就複雜, 複雜有錢人就不喜歡.
所以青埔的房子最後要賣給誰? 航空城滅村計畫的受益者?
先不討論他們為什麼不直接去住大園的未徵收區,
也相信一定會有人來買青埔, 問題是佔多少比例?
當地人住慣了透天, 習慣了不是太方便的生活機能, 突然拿了一大筆錢
就算繼續要找西桃園這一帶他會去買你青埔大樓?
還是月眉過嶺觀音買一大塊地自建價錢還差不多?
歷史告訴我們過去青埔的地主最後多數的選擇不是繁華的桃園或中壢市區
而是跑去新屋買地自建.
雙北通勤族跟大園徵收戶分析完後未來還有誰會買青埔? 就剩桃園換屋族了.
但是在空屋爆棚的桃園, 房價普遍偏低的桃園, 重劃區一個接一個推的桃園.
青埔目前來說是桃園僅次藝文特區最貴的地方, 而且不只是貴一點點而已.
(龜山靠迴龍當他新莊, 靠林口當他林口.)
光跟青埔自己的外圍` 月眉` 過嶺相比, 比價下的劣勢就很明顯了.
青埔本身就已經夠大了還拖著一堆未開發而且可以開發的外圍.
就憑這點青埔的上漲就會非常牛步, 最好賺的時間點已經過了.
(18漲到36遠比36漲到54來得快, 而且投報更高.)
青埔會漲是肯定的, 但是我不認為他會這麼順利.
首先他看航空城計畫吃飯, 航空城計畫的推行時間過久會稀釋掉年均報酬.
再來航空城計畫就算真的成功也要看他帶來的工作機會與待遇有沒有辦法跟雙北新竹競爭.
就算都OK, 青埔未來的商業機能一樣受到林口挑戰, 通勤雙北也是林口較佳.
水岸宅的優勢接下來則會受到經國重劃區挑戰, 討論高級住宅區的話中路遠比青埔單純.
綜合以上, 我認為青埔未來會是中壢最貴的地方.
但是比不上林口, 比不上副都心, 縣內也比不上藝文` 經國與中路.
天花板在65萬左右而且必須要等桃園航空城搞起來才行, 最快8年最慢不知何年.
不要說我唱衰, 我自己青埔買四間套兩間.
套的兩間分別是新世紀特區高樓層(去年進價16)以及太睿A19高樓層(今年進價12)
預計明年脫手抓50%利潤, 希望賣得掉, 因為這兩間不能裝基地台.
其他兩間已經裝台了的就不方便說在哪了, btw, 高鐵站正上方就有三支了.