感謝帥大分享
其實在我遇到一些買賣雙方的經驗當中
(我非仲介也非代銷)
較年輕女性買方很注重所謂的"感覺"
有時候房屋的建材跟結構細節反而是其次
房屋外在跟室內的"外表"反而是最重要的....
特別是剛入門有需求要買房的女性
甚至對一進門那種
裝潢燈光的吸引 大樓外觀大廳的營造 有否像家溫馨的"感覺"...etc
或者房仲與代銷人員那裝出來的假誠懇跟穿著
接待中心或仲介店面的室內布置 以及播放的音樂 周遭的擺飾 等等
這都會影響這種女性買方的買屋意願趴數
這就好像
A騙要訴求男性或女性市場 business model內容就得不一樣
賣給男性的...內容就是訴求重點...
幾分鐘內隨便掰個爛劇情之後雙方褲子脫下來
有口交的 有內射中出的 有多P的
如同帥大講的一樣 投資客講求的是"成交(交配)"
所以A片在男性市場講求的就是"成交(交配/打泡)"
至於一開始那些甚麼外賣的 老師的 公車上的 劇情爛不爛不重要
但是若要賣給女性市場
就不能這樣了 女性在性愛上的前提也是需要"感覺"
可能就要細細的規劃男女主角在浪漫的地點邂逅
男生可能要穿著乾淨帥氣整齊
然後中間非常冗長的過程就是在男女累積熟悉度氣氛上的營造與一點一滴的約會過程
讓女性買家在這種一邊羞澀的觀看過程當中
又得裝做很正經的騙自己這不是A片
但是實際上陰唇卻已經跟著劇情的走勢而偷偷濕了整片內褲一樣
雖然很想肉體被男性征服 但是表面還是要裝做是對方好色才不得不做愛一樣
最後最後才緩慢進入交配的重頭戲
(可能片子已經布局了半小時~一小時之久)
幹他媽的拍女性市場的A片還真是得花大錢請編劇跟設計師才能拍得出來
所以市場願意這樣拍的不多 因為耗時費工CP值又差
因此結論在於
要經營買方 要看客群 性別 年齡 首購投資還是投機
我遇過很多次那種某個地區即將要開案的預售案...
假設價格可以拿相對較低
但是圖面還不確定 而且資料也非常簡陋 只有一張紙 的狀況下
敢帶錢衝過來一起確定要下訂的
幾乎都是男性居多 女性其實也有
但是都是有點年紀且老練等級的女性投資客才會來
也有自住買方 但是大都是有多次買賣房屋的男方
也遇過不少買方願意一起參與購買
但是最後被另一半(女性)阻止
經過訪談後 往往阻止的原因大多都是....
沒看到樣品屋不放心啦,
這樣買房很沒fu(類似男性A片一開始就脫褲子很沒fu道理一樣),
應該要有DM阿...之類....
問題是
等到精美的DM 漂亮的海報 讓人充滿溫馨感覺的樣品屋 都到位之後
價格早就調漲兩波以上了
這時候才反過來吵著要幫忙想辦法弄到最初潛銷的那種低價位...
此種狀況發生非常多次....
曾經一個上市上櫃建設公司的高層曾跟我開玩笑說
想買他門的房子要買便宜
最好是土地買了建照送審過程就去建設公司內部談 甚麼都好談
就好像兩人提前把衣服都脫光坦承相見一樣
大家都光溜溜 啥都沒有 可能隔局圖也會修小改(到時候找補)
之後放給代銷開始潛銷時 雖然價格又比較高(因為要給代銷抽庸) 但也還算便宜
然而此時沒有樣品屋 沒有DM 沒有家配圖 沒有氣氛上的營造
等到甚麼都好了
浪漫氣氛營造出來了 就貴了 以總價論的話 還真的貴很多
起碼都是幾十萬的價差...
※ 引述《landagent (帥過頭)》之銘言：
: 標準的自住想法，不同於投資客
: 1.買方是女性，不買房子不可以
: 2.歷經幾次不爽的追價經驗，談的全是經過的細節，細節對女性很重要
: 若為男性PO文，這文章就省略掉七成了．
: 3.買方買滿意，不是買行情，先是需求再求其他，注意她談了很多她的需求
: 一開始是先生上班地點，後來是貓，再來是國小，雖然小孩子還沒生下來
: 4.自住沒有談到後來的漲勢，內容談到比同事小，但價錢比較高，
: 投資不比較，也不談之前的房價，投資客重點在於後勢的漲幅，
: 投資客也不談需求，一房兩房三房，大樓透天全買了，
: 5.常常在最後面會為了小數點而破局，過程很重要，不爽就不買了，
: 6.她談到開價及出價，沒有談到行情，不過很好的一點是沒有談到實價登錄。
: 投資不談開價及出價，投資客談的是行情，及最後成交價，過程別談了。
: 7.自住特別是女生，會談到長輩的看法。雖然長輩遠在三百公里外
: 她很特別，看房子的過程不長，看的房子不多。算是衝動型的買方
: 也是很標準的買方
: 仲介或投資客要了解，自住想的是什麼，才能賺到錢。
: 恭喜妳買到妳滿意的房子
: 帥過頭
: ※ 引述《funyi68 (我想去南極!)》之銘言：
: : 雖然大家一片不看好現在進場買房
: : 可是隨著我肚子一天天大起來
: : 卻還沒有個自己的家,那種感覺總是很不踏實
: : 看到有人分享也忍不住來分享自己買房的過程
: : 我跟先生都是在竹北上班
: : 所以一開始就鎖定要買在這,也沒有考慮新竹市或竹南
: : 因為我們都是怕麻煩討厭通車的
: : 其實一開始我們並沒有很積極在看房
: : 但是自從意外懷孕後就開始覺得這樣下去好像也不是辦法
: : 大概從去年10月後就開始房仲約就去看房
: : 因為我有養了5隻貓,所以一般的3房公寓根本不夠住= =
: : 加上我們都是喜歡透天不受干擾的模式
: : 所以後來把目標放在透天
: : 但是竹北的房價這幾年真是離譜的高
: : 沒有個1千多萬根本買不到好的透天> <
: : 陸續看了幾間都不是很滿意,加上我公婆一直反對我們買房
: : 他們是住在雲林非常鄉下的地方
: : 無法接受買個房子要花上千萬@@
: : 而我父母則是住在在宜蘭的黃金地段透天
: : 宜蘭現在的透天也都是要破千
: : 他們則是覺得透天一千多很合理阿= =
: : 夾在中間的我們其實也很兩難
: : 一度打消了買房的念頭
: : 覺得要跟雙方父母溝通真的好累阿
: : 後來某次聚餐聽到同事在竹北的生醫園區附近剛買了一間社區型透天
: : 7年多的房子,65坪左右,1250萬
: : 又燃起了我們買房的希望
: : 覺得這個價格是我們可以負擔的價位
: : 於是找到某房仲又剛好有接這個社區的案子
: : 我立刻火速聯絡熟悉房仲朋友幫我們談這間
: : 哪知這個屋主姿態非常高
: : 一開始說沒1400不肯談
: : 後來我們加到1400了卻又說他想要賣1500= =
: : 其實1400已經超過我們原本的預算太多了
: : 可是我們貪圖說這個房子屋況跟裝潢跟家電都有現成了
: : 才想說咬牙拚拚看
: : 又是屋主一手屋,屋主本身經濟狀況應該很好吧@@
: : 買這間只是假日讓他小孩來練鋼琴用的
: : 最後屋主就說他1430才免強賣我們
: : 聽到最後我們都火了
: : 雖然屋況是不錯,可是坪數比我同事的少了快10坪
: : 卻又比我同時買的又貴了180萬
: : 後來我們跟我房仲朋友都不爽買了
: : 想說~這應該就是無緣的房子
: : 我也因為這樣跑去租了理想中的大樓
: : 雖然沒買到但至少讓我先租個豪宅過乾癮
: : 就在一個超冷又下雨的晚上房仲又打來約看
: : 時間還晚上8點多
: : 我們本來其實也懶得出門加上前個失敗的陰影讓我們心情還不爽中
: : 本來想等今年6月小孩出生後較大了再來想買房的事
: : 後來房仲一直說這間不看很可惜,才想說看看無妨
: : 結果~看完後真的很喜歡
: : 地點在竹北喜來登附近的社區型透天
: : 雖然屋齡快12年了
: : 不過屋主在3年前買時有花錢重新裝潢過了
: : 只是因為現在家裡親戚人口暴增
: : 已經不夠住了,才想要換房
: : 可是屋主本身可以約看房的時間很有限
: : 所以雖然去年12月就掛了,我們直到今年的1月初還是第一組看房的人
: : 結果這間的地點,格局,裝潢等都比上一間的更適合我們
: : 隔壁就是六家國中,不遠處還有十興國小
: : 又是屬於社區裡最裡面的邊間
: : 樓梯,廁所,每個房間都有對外窗
: : 扣掉貓房,書房還有4個房間可以住人
: : 這樣即使我們雙方的親戚父母來住都沒問題
: : 加上屋主人也很誠懇
: : 除了冰箱電視跟床要再另外買外,其他家具冷氣阿甚麼都會留下來給我們
: : 最後我們也以1380成交了,總坪數大概65坪
: : 雖然當天斡旋到晚上快10點
: : 雖然我們這次完全沒有告知我們的雙方父母
: : 雖然我們實際看房的經驗值並沒有很多
: : 但是~就是一股衝動,加上以後小孩上學方便
: : 我們也不用煩惱交屋後要裝潢水電甚麼的事
: : 就很輕鬆的可以入住
: : 現在即使再去看其他透天好像也沒有這間適合我們
: : 對了~當初我們有看屋主的謄本,當初屋主也大概買1200萬
: : 再加上裝潢家電甚麼的,所以我們覺得這個交易算是公平
: : 畢竟過了3年也不算漲很多
: : 屋主賺到3年免費房屋,我們賺到不用費神裝潢
: : 畢竟我們在竹北也算外地人,根本也不知道去哪找水電阿木工的
: : 也懶得去找家具,要迎接第一胎其實真的很緊張@@
: : 後來住一陣子高貴大樓後,真的覺得我們真的不適合阿
: : 雖然有很多公設可以使用
: : 可是我們根本沒時間去使用阿
: : 大樓也很容易有那種水滴聲= =半夜都會被嚇醒
: : 後來想想~買房子就真的是緣分阿
: : 分享給還在找房的大家