房地產投資本來就要從小培養起.
怎樣觀察重大建設.
怎樣判定漲跌幅度和發展方向.
怎樣判定房地產各種物件的特質.
這些都是房地產最難的地方.
有經驗的人,地點用聽的就知道可以買.不殺價買都會賺.
沒經驗的人,書本看一大堆,臨時抱佛腳,一個月看1000間房,對地點還是會誤判.
反而房地產最沒價值的就是啥.
擺飾,裝設,風水,土木狀況,稅金等等.
因為這些東西都可以速成,用背的+看個100間房就懂之外.
很多東西會隨時代快速改變.
例如格局,土木等等,因為時代風格,技術,工資等的改變,所以不是一個"定值"
so...從小培養對房地產地點敏銳度是很重要的.
因為這種東西,你要看到整個建設完工,光捷運就6年.
一個建設,6年完工,2年發酵,8年後才有成果.
你看兩次就已經白髮蒼蒼...等老了賺了一堆錢,給小孩敗而已.
另外更慘的是.
同樣的建設,在不同的城市,效應是差很多的.
我媽是台北人,她深知交通對台北的影響是很大的.因為當年光找停車位就一個多小時.
所以在高雄她就是以交通為重點去買.
沒錯,買在捷運附近就還是穩定,會漲.
但是基本上高雄這個城市對捷運的依賴性偏低.
因為交通太方便,停車太方便,馬路太大條,停車位超好找.
單位時間內移動距離高雄最大,因為不塞車,路又特別直.
另外,多重心,腹地大,人口集中性不強.
七都最不需要捷運的城市就是高雄.
(台中台南對捷運需求性都遠高於高雄,去中港路,府前路和高雄隨便一條路走一次就知道.
高雄馬路上車少,是因為開車很快就到達地點了,不需要塞在半路)
結果就發生了,買捷運宅的價值,不如去追巨蛋,不如去追百貨公司.這樣賺更多.
因為高雄人愛熱鬧,愛繁華,所以百貨商場,展覽場效應比捷運還大.
所以當年我就看到了,買捷運不如買巨蛋.
而這個經驗要多久才看的到?...
窩在高雄10年,看著巨蛋開始蓋,到整個房價突破天際...!!
(漢神巨蛋上面某飯店開幕,我是表演舞者..XD)
看鄰居對捷運對巨蛋的評價,看房價變化,看都市發展人民對捷運或巨蛋的反應.
so...今天我的店面,就追站東商圈.
離捷運500公尺我認為夠用了,但我更近將來新興的大型百貨商圈.
so..一堆人愛問我,鐵路捷運站價值怎樣.
我只能說,他會漲沒錯,但同樣的錢你有更好的選擇.
也許再過不久,高雄捷運網架構更完善後,捷運價值疊家效應會變很強.
但今天,站東商圈這麼大的計劃,亞洲新彎曲一次四大展覽性建設.
是不是更有戰鬥力?
不然亞洲廣場360億計畫...聽到360億該有感覺了八,夢時代第一期也沒這麼貴.
也因此,如果自住,買捷運宅旁透天.
因為你要長期持有,每當捷運價值疊加,你家就長期穩定一直有利多.
所以買捷運好,無腦定期增值無煩惱.越住越方便.
但是中短期投資,與其買現在的捷運宅,不如去追展覽場和百貨公司.
因為當捷運價值超越這些東西的時候,可能是10年以後.
你這10年有更多更好的選則.可以賺更多的錢.
但是如果你長期持有,那百貨商場的價值就又沒捷運好.
因為百貨會退流行,想想當年的地王SOGO現在早就被更多新百貨甩到不知到哪裡去了.
so...經驗才可以告訴你.
你有多少錢,你要做多久的計畫.
而在這個前提下,你應該選擇買哪一樣東西.會有最大的CP值.
而這些,都不是看看書,或是一年兩年這樣跑一跑就可以得到的.
而是長期觀察,長期體會才可以發現的.
而你不從小培養起,那....
就像高雄人到現在,很多人還在說雙捷運宅一坪10萬太貴,應該8萬才合理.
同樣住在高雄,大部分的人都只有在住,沒有在看.
大腦僵化,活在過去,無法理解整個大環境.
等到時候到了,擺在他眼前她也看不懂.
而等他看懂了,她也買不起了.
就算她買的起,他看懂了,她也差不多60歲了....還投資個蛋蛋麵.
最後,搞企業基本上一定要有房產觀念.
麥當勞炒房炒到世界頂級企業.
鴻海世界各地擴廠,也都在炒地皮.
台積電也在世界各地炒地皮.
它們便宜的時候買進土地,投資.開工廠,增加就業機會,增加人口聚集性.
土地價值上升,增貸擴廠,讓地區性更繁榮.
等到哪天這個城市變成有錢的城市,產業轉型,她的工廠也被時代淘汰.
她就關廠,賣超貴土地,在賺一大大大筆,之後再去另一個地方炒.
這是企業基本手法.光靠那毛一毛二的投報率,就算你有10億你根本不可能賺到1000億以上.
炒地皮才是各大企業壯大的主因之一.
而當然,地皮會上漲也會下跌.
底特律破產,埃及革命後又革命,敘利亞整天內戰.日本當年經濟崩潰,米國次級房貸.
這些重大因素造成房地價下跌.
而等到下跌到穩定後,中國蝗蟲就會飛過去大量收購房地產.
例如埃及終於革命好了,底特律大改革完成等等.它們就會開始買.
而等到他門政府內政穩定,開始獎勵工商發展刺激經濟.
企業就會過去蓋廠蓋商店,這時中國蝗蟲就把收購好的大塊土地賣給他門.
而企業收到這些土地就開始發展,然後炒地皮.
這...就是千百年以來這個社會世界的運作.
也是為啥八國聯軍要的就是割地...
老外不炒地皮媽..XD...不炒地皮他們幹嘛要中國割地.不然貴族為啥要分封領地.
因為聰明人都知道,有土斯有財...無論千古中外.
只有白癡才搞不清楚狀況.
而搞不清楚狀況,如果妳生在福利好的國家,那就算了.
失業有國家養,吃不起飯國家給妳吃,窮無所謂,日子一樣安安穩穩的過.
但如果妳生在比較不穩定的國家...那...節哀順變.
so..回到原話題.
如果你今天只是打算領領薪水,每天想退休躺在床上睡到往生.
那怎樣都無所謂,甚至你根本不應該買房子,去租投報率1%的房子住就好.
因為你應該不可能住一百年,除非將來科技進步你可以活到130歲.
但如果你今天想要挑戰這個社會,要做一些事業來.
那....你不能不會炒地皮,炒房地產.