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託仲介賣屋 簽一般約曝光多銷售快
室內設備毀損難究責 易削價競爭
2013年10月05日
【潘姿羽╱台北報導】委託房屋仲介賣屋時，最怕房仲不積極處理，苦苦等待卻始終盼不
到成交。專家建議，屋主不妨先判斷屋況、價格是否符合市場需求，若是熱門產品，可選
擇「一般委託銷售契約書」，讓不同家仲介互相競爭，縮短銷售期。
民眾想賣房，通常會委託房仲處理，但卻搞不清該如何簽訂委託銷售契約。中信房屋行銷
企劃部副理江龍名表示，委託銷售契約分成「一般委託銷售契約書」（簡稱一般約）和「
專任委託銷售契約書」（簡稱專任約）；前者因彈性較大，是市場普遍的簽約方式。
江龍名進一步解釋，一般約的意思是，契約不會限制委託人與他人簽同樣的銷售契約，也
就代表一棟房子可以委託多家房仲同時銷售，而契約時效大多截至房屋售出或屋主解約，
雙方也可自行約定日期。
市區物件可採一般約
若簽一般約，因曝光管道較多，提升找到買方的機率。不過江龍名提醒，假如屋主開價偏
離市場行情，房仲可能不會認真賣，也曾發生鑰匙給太多仲介，當室內設備毀損，難以追
究負責人的情形。
「鄰捷運站、都會區的物件，簽一般約就可以。」知名作家Sway建議，條件好的房屋容易
吸引買方，交給3、4家仲介同時賣，能縮短銷售期。但他叮嚀屋主，不要一次找太多家仲
介，否則可能引起削價競爭，產品形象也會降低。
專任約不可私下成交
至於專任約，江龍名解釋，約期通常1~3個月不等，契約限制委託人不得再與他人簽委售
契約，適合總價偏高、須長期經營的產品。他指出，房仲多想爭取專任約，因為經營過程
中，不用擔心被其他業者搶走生意，因此房仲在專任約投入的人力、努力和廣告經費通常
比一般約高。
專任約期內，屋主形同被契約綁住，即便自己找到買方，也不能私下成交，仍須付給房仲
服務費。Sway提醒民眾，若要簽專任約，「房仲品牌愈大愈好，直營店又比加盟店好。」
簽約時，要確認合約結束日期及履約保證、瑕疵擔保等責任歸屬，最好另加註「合約到期
後，屋主便可自行買賣」的條文，避免節外生枝。
簽約反悔不租店面 押金會被全數沒收？
讀者ative：
已經簽約租了店面，但因故無法開張，必須違約。但租賃契約內有條：「本契約自簽約起
生效，如因可歸責乙方事由反悔不租，押金應由甲方全數沒收。」請問我現在反悔不租，
押金一定要全部沒收嗎？
專任約vs.一般約
出租人有權沒收 軟性協商可望斟減
專家回覆：
因為契約是雙方簽約同意後生效，既然簽約時承租人同意了，從法律角度出租人就能沒收
押金。但承租人也可試著軟性溝通，告知房東並非故意違約，或以幫忙協尋房客等方式，
協商是否能斟減違約金。
吳光華小檔案
現職：住商不動產加盟行政處協理
經歷：
．萬國法律事務所
．台北市公會理事監事
．全聯會監事
．台北市不動產經紀人員獎懲委員會
學歷：中興大學法律系畢業
資料來源：吳光華