obov大大大,
有沒有興趣來分享一下你的房地產投資心得呀!
小弟弟我蠻想聽看看的,
小弟就在這邊拋磚引玉,
跟大家分享一下小弟在美國的房地產故事,
其實美國當包租公的確是可行的,
每年大致有3%~1x%的回報率, 看地點,
但是想要期待靠房價差賺大錢, 那真的是很難很難,
只有非常非常小的地區才有辦法,
而且"幾乎"不可能像台灣這樣兩三年就翻倍賺,
大致上十年房價大概漲20%~60%之間, 還是看地點,
矽谷是剛好這幾年挖到石油跟黃金, 所以就漲翻了,
大概2011年到現在2013漲了60%,
但是這十年2003~2013年其實也大概就漲60%,
至於其他地區, 像紐約這幾年根本只有漲20%左右,
有些紐約百年公寓甚至完全沒有漲,
光是以收房租角度來看,
買single family的回報最高,
公寓的持有成本太高, 其實租金收入並不好,
美國持有成本最高的部分就是房屋稅1.25%~1.6%,
HOA管理費, single family只要幾十塊甚至不用錢,
但是公寓都是要1%以上, 有的豪華公寓甚至到3%, 5%,
房屋的裝潢維修保養保險費用, 小弟抓每年2%,
遇到屋齡大屋況不好的甚至要花兩三成房價的錢,
所以一般房子一年持有成本大概4%以上, 公寓可能會到10%,
所以小弟只買 single family
貼一下對帳單, 這種資訊都是網路上公開的,
case 1: 比方說在加州矽谷的一棟single family,
百年老房, 剛好在2009年抄底買到30萬,
但是光是維修, 裝潢, 買家具就先花15萬,
所以成本是45萬, 房屋稅1.6%, 每年都在漲,
除草保險保養之類的, 每年1%,
(但是如果把之前15萬的維修裝潢算30年攤提加上去的話, 就是每年2.5%左右)
所以持有成本一年是(1.6%+2.5%)*30萬=12300,
大概每個月房租收2000,
所以房租投報率 = (2000*12-12300)/300k = 4%,
PS: 房價漲到50萬,
但是投入成本其實是45萬,
並沒有賺到價差
case 2: 在北卡的single family, UNC隔壁,
20年房, 買在19萬,
屋況良好, 只花了1.5萬買家具,
成本20.5萬, 房屋稅1.6%,
除草保險保養HOA和家具攤提, 每年1%,
持有成本一年是(1.6%+1%)*19萬 = 4940,
房租1200,
房租投報率 = (1200*12-4940)/19萬 = 5%,
PS: 房價完全沒動, 大概漲了6000左右
這裡還沒有提到貸款所造成的槓桿效果
※ 引述《obov (恩登)》之銘言：
: ※ 引述《Jpen (日直雙面打)》之銘言：
: : 美國的房產持有成本相當高.
: : 每年property tax(含scholl tax)約是你的房價的2~3%.
: : 也就是說一百萬美金的房子,一年要付將近三萬美金的持有成本
: : 房屋持有後,從房屋保險(幾乎都要保),每週的割草園藝,
: : 這都不是像台灣隨便找個水電就可以搞定的
: 其實真的隨便找都有
: : 租屋收益? 任何有租金收益的地方幾乎都有大型社區造鎮型的租屋業
: : 從低檔到高檔都有. 另外在美國不要想去逃稅.....
: 有人買惹兩房兩衛的公寓
: 一個房間自己住 另一個房間租人 一個月收個八九百 現金收惹花光光
: 你IRS有本事就來查 慢慢查巴 頗ㄏ
: 就算有人去IRS檢舉 IRS大概會跟你說三小小咖 查三小喇幹
: 你當IRS吃飽太閒喔
: : 若是真的本粗能夠熬著付這些持有成本,而且對於美國房價未來是大起飛的再去試吧
: : 經過次級房貸之後,房價不太可能再大幅波動了....
: 事實就是
: 我之前租的2bb公寓
: 2010賣25萬
: 現在45萬
: 不過以目前加州等區房價來看
: 租金報酬率已經偏低惹
: 不爽不要買