※ 引述《bikebikebike (bike)》之銘言：
: 朋友的房子..他在煩惱這件事
: 房子位於台北的北投地區
: 距離捷運站700m(google map)
: 周邊有一些公司行號(也距離500m~700m)
: 距離某大學(騎車10min..走路2.5km)
: 周圍方圓500m內沒有什麼餐飲店及便利商店
: 目前有租給住家16000而已
: 若是要隔套房出租
: 需要大整修..約需120~130W左右
: 一間預算租8000左右
: 約可隔7間
: (為透天..所以不會有上下鄰居檢舉的煩惱)
如果要做長遠的話，我建議至少準備150萬再考慮
120萬大概就是滿租後就賣掉的投資客會考慮的改法
目前一間房含家具用全和成牌的衛浴大約都要25萬起跳
包含管線重拉、台電電錶負荷加大、全磚牆等等
不然現在省小錢簡單裝潢，也只是日後再丟錢進去補救而已
更不論會不會被人檢舉後要補申請裝修許可
上下雖然沒鄰居，不過左右嫌吵或是愛八卦，就有可能會被有心人檢舉
: 朋友是這樣打算的
: 隔套房出租
: 8000元/月*7間*11月(以每年每間出租率11/12來算)=61.6萬
: 以(水費1000元/月+網路1000元/月+有線電視500元/月+垃圾清潔費300元/月)*12月=30800
這邊有線電視會低估許多，我建議要有兩間拉一條第四台線的心理準備
不然7個房間只拉1條，到時候第四台業者跟上面左右鄰居八卦看不順眼要求多拉線
每個月多出1000，沒有心理準備到時候就會出現跟出租經驗板的一堆案例一樣了
: 再以家具折損費8間房一個月共5000來計算*12月=6萬
: 整修的貸款利息3000/月*12=36000
: 整個算下來616000-30800-60000-36000=48萬左右
: 比起整間租給人16000/月*12月=192000
: 加維修費2000/年..
家具的折損應該不可能一個月5000這麼高，更何況裝潢時用好的設備(冷氣、電視)
保固通常都會超過1年，家具部分除非是暴力狂，不然要壞很難
更何況有些是人為的就可以跟房客求償
貸款利息就看你朋友自身條件了
: 年增收入約為29萬..
: 但是還要攤還銀行的整修貸款..
: 所以..不知道收回然後改套房划不划得來
: 所以上來請教各位包租神人...
: 謝謝~~
我是覺得如果有時間管理套房，然後房屋已經不用付貸款的話是可以考慮
因為裝修成本差不多5年回本，在用心裝潢的前提下
基本上不會花到太多錢去做後續的大幅度維修
有些粉刷或是消耗品更換也都可以自己來
要不然就是透天花個30萬左右小整理後分層出租
這樣算是小幅度的改裝又可以增加房租收入簡單管理的方法