預售屋市場有2種
一種是先建後售 一種是先售後建
早期預售屋市場大都以先售後建為主
今年內政部新修訂預售屋買賣契約書範本
嚴格規定建商必須詳列建物面積與登記項目
以及過去常因建材材質 建商常和客戶起爭議
新修訂的版本 都有較嚴格的規範
目前建商賣預售屋 幾乎都採行內政部版本
受到消費者保護法所保障
代銷公司不少用廣告公司名義成立
早期代銷以新聯陽 甲山林 甲桂林 最強
這幾年又多了海悅
代銷公司不單只是賣房子
有時會對建商這個案做產品企劃及市場定位
內部的企畫常常是左右這個案成功的關鍵
建商常蓋美美的現場接待中心
但建商卻常蓋出醜爆 沒特色的新成屋 反差很大
現場接待中心內就是一個銷售團隊
專案 副專 專員 跑單
跑單小姐和代銷公司的關係是因個案結合 因結案而分開
這些人說穿了就是想趕快短線撈錢
馬上找到準客戶是她們要的 話術很多 而且很會演
在極短時間內 要你馬上就能下手敲訂
她們的獎金約是總價的千分之5上下 也要看個案
但是若你是地主戶 委託她們賣 就不可能只收千分之5
一樣是按中古屋市場行情去談
除非這件物件很搶手 才有談判空間
接待中心還沒蓋好前 已經有人開始潛銷
這些人都有一票投客班底
以信義路3段附中旁的精選集來說
還沒推 高樓層都賣光 成交單價約在50多萬
而且大都業內買的 價格買得漂亮
買預售屋常常就是以小搏大 行情熱絡時
潛銷有時都可達到3成以上
現場來客組數也是一個觀察指標
在預售屋市場有一個成交或然率
所以跑單小姐告訴你賣掉了 不見得是騙你
他們愛玩一些花招
比如你想買B3 七樓 她們會大聲問專案 B3七樓可賣嗎
另外就是當你付訂時 專案現場大聲賀你成交
塑造熱絡氣氛
早期我剛買預售屋時 對這群人就覺得虛偽
但之後 倒是覺得這只是行銷手法 不要太嚴肅看待
買預售屋到底好不好
如果是自住買方 挑選想要的位置 樓層
也可以在興建過程改變格局 住新屋很舒服
缺點就是怕蓋出來的品質不如預期
對投客來說 如果房市剛起漲
搶預售屋以小搏大 買對地點賺很大
但房市漲幅已大 買預售屋等於買到地雷
房屋有遞延交屋的特性 交屋前要蹲幾年
影響行情變數太多
碰到房市修正 不少投客常斷頭
預售屋市場雖然看不到房子 但常影響到該區塊房市
它是行情風向球
預售屋中間轉賣除了仲介費 還會多一筆換約費
有些建商換約會收總價的百分之1 如國揚
也有0.5的 如華固
若沒轉賣 交屋前要支付代書費 瓦斯管線費 銀行設定費
還有契稅
契稅和房屋面積大小正相關 如果大坪數住宅 契稅很高
數十萬都有可能 有時會讓人傻眼
建商不一定都會委託代銷公司賣屋
它們也有自己的團隊 比如潤泰 遠雄
通常對建築常識比較有概念
有訓練有差
一般的代銷 都是開賣前幾天做銷售講習
你可以想像買預售屋時 還要由消費者教跑單小姐或菜鳥專員
的可笑畫面
連廣告上的地圖及當地人文標示 嚴重錯誤 就知道有多麼急就章
買預售屋自住 一定要做市調
特別是當地人文的調查及工地現場的週邊地物
常有建商很賊 明明地點超爛 卻把接待中心放在地點好的
很多年輕買方只知道基地在何處 卻沒現場觀察
這會有何後果
可能你的房子以後旁邊有壁刀 或是有基地台 甚至會看到福地
房屋以後不好賣 虧損很大
個人經驗僅供參考