節錄這則跟房地產無關的新聞
http://mag.udn.com/mag/campus/storypage.jsp?f_ART_ID=137309
零分上大學 錄取機會100% 2008/07/20
【聯合報╱記者張錦弘／台北報導】
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........大考分發會指出，大考只限定校系採計的科目沒報名，不能填志願，
但只要報名，即使缺考算零分，也能填志願。去年十萬人報名，九萬人填志願
，錄取率近九成六三，只有三千多人落榜，另有卅五校系招生不足，空出五百
多個缺額。
今年指考報名人數只剩九萬三千多人，招生八萬五千多人，若依去年九成考生填
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志願的比率，預估只有八萬四千多人填志願，錄取機會超過百分之百，即使零分
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，也可能錄取沒設門檻的校系。
分發會組長郭?煌說，根據理論，今年的確有可能出現零分上大學的情況，但他
認為機率不高，也不樂見這種情況。...................................
心得:
1.這幾年許多學校不斷的擴增 不斷的改制 不斷的成立新學校 => 總錄取名額不斷增加
2.出生率不斷的持續減少 結婚年齡層逐漸往上爬 頂客族增加 => 總學齡人數不斷減少
根據這兩點原因 任何人都能推論到 許多後段的學校將會面臨越來越難招生
而臺政清交...等等頂尖學校(僅舉例) 並不會受到招生的影響
但是......仍舊得面臨學生平均素質與招生門檻下滑的窘境
以上都看起來跟房地產完全無關 乍看之下 這篇文章好像廢文一樣...
如果 換個角度來思考
1.把學校招生門檻最低錄取分數想像成最低房價
2.把學校錄取名額想像成房屋數量
3.把報考的人想像成購屋部分人數者
這樣的話...........
我知道這樣不能完全類比 因為房屋跟學校招生差很多
考生很大比例都是年輕學子 而購屋則是人人有錢就能買
但是...
少子化除了對學校產生衝擊以外
個人認為也還是會間接衝擊未來的房地產...
學校科系錄取人數只要跟教育部申請 隨時都可以減招
但是.... 房屋蓋了就沒辦法減少
( 會有建商有錢到把蓋好的一整棟房子因為銷售狀況不佳而打掉嗎? )
以上的新聞跟個人想法 給各位另一個角度的思考跟批評討論
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再來講到了房價上漲的觀念...
我發現到 很多對房地產熱衷的人 往往有一個我個人認為這不是很正確的觀念
常常許多人從小到大都根深蒂固有一種
" 買房可以保值抗通膨甚至可以上漲 "
我覺得這樣的說法並不是非常的恰當...
所謂的房價上漲 絕對不是那個地上建築物上漲 而是土地上漲阿!!!
所謂 " 地段 地段 還是地段 " 就已經說明了一切
土地之上的建築物(指狹義的房屋 包含鋼筋 水泥 衛浴 廚房設備...等等統稱)
絕對是百分之百隨著時間而折舊 因為這些跟汽車一樣絕對絕對是消耗品
絕對沒有所謂的上漲
因此 我個人也提出一個本人對房地產的概念 與各位分享
買了房子 一定要有個觀念跟心理準備就是: "買下去住之後 保證每年折舊耗損 "
那麼所謂房價上漲是哪裡漲呢? 答案就是底下的土地上漲
如果週遭公告土地現值的增幅大於您地上房屋折舊耗損的幅度
那當然就是您的"房地產"上漲...反之亦然
看一下台北市很多熱門地區老破公寓的房價 為何會這麼貴呢?
其實這些成交價仔細去分析之後
往往會發現到 這些30~40年以上的老破公寓
它們的成交價幾乎都快要是土地的價格 而土地上面的建築物
講難聽一點 幾乎價值都快要=0了(甚至是個累贅)
說到累贅這個字眼 或許有人人為好像太偏激了
可能有人不是很認同 會說到: ㄟ 房地產不是保值抗通膨嗎 怎麼還是累贅?? 肖ㄝ
我在這裡 順便舉個例來打破這種迷思好了
假設老王在某熱門地段擁有雙併四層樓共八戶之45年公寓 總地坪為100坪之房地產所有權
然而老張也在老王相同價位地段旁邊擁有空地100坪之土地所有權...
你們認為 老王跟老張比較之下 老王擁有八戶房子 真的會強過老張嗎?
你們認為 如果您是建商 您會想找老王還是老張?
文筆不是很好 請多見諒
最後 我要強調一件事情
我發現近年有些熱門地段新蓋的漂亮華麗大樓
雖然新穎又漂亮 擁有華麗的迎賓大廳 美麗的公設 精美的DM
但是大樓建築結構不見得會比30年前的房子還耐用
用料不見得會比以前的建商老實
而且都把容積率用到最滿之外甚至還光明正大建商帶頭外推陽台 機房搞成廚房...etc
我真的替這些購買這種建築結構與用料欠佳的住戶買家們擔心
這種房子 真的幾乎是消耗品 如果哪天天災人禍出現 可能會比40年公寓還更容易倒塌
連改建都別想改建 土地持分這麼少 改建個鳥
在這裡也不是鼓吹要買老公寓
只是要提醒一下許多買屋的人
與其注重華麗的外表
到不如多多觀察房子的建築結構會比較好...
※ 引述《arkuma (arkuma)》之銘言：
: 到底租屋好? 還是買屋好?
: 我想這個問題是見仁見智
: 我個人看法如下:
: 根據這數十年來的人口變化
: 我們可以得到一個確定的數據
: 倘若以5年作為間隔劃分的話
: 參考一下行政院主計處的資料
: http://www.ris.gov.tw/ch4/static/st10-1.xls
: 大略以民國95年底的那一頁節錄如下
: 1~4歲 5~9歲 10~14歲 15~19歲 20~24歲 25~29歲 30~34歲 35~39歲 40~44歲
: 90萬 143萬 161萬 160萬 176萬 199萬 183萬 185萬 192萬
: (0歲19萬)
: 上面代表什麼意思呢???
: 可以看到 從25歲~29歲這一組開始之後的年齡階層 人口數目都很高
: 直到50~54歲的164萬之後大幅滑落...
: (很多人在50歲開始就逐漸陣亡 生死有命...這個不談)
: 而請問一下哪種年齡階層最需求迫切買房? 哪一種年齡階層開始有能力買房?
: 我相信本版大多數的人大約都是坐落在25~29 以及 30~34之間吧??
: 至於有能力買房的 扣除老子支援或者小開
: 我相信普通人應該得25歲以後才有能力買房 才有需求買房吧??
: 自從民國92年SARS過後開始 外加政府間接釋放利多
: 銀行紛紛以極低房貸利率跟極高貸款成數如此雙重刺激房市買氣效應之下
: 又加上25~之後的人口相對需求高點 造就了這幾年房市的多頭
: 但是有沒有人想過...
: 現在有很多地區的國小班級人數 一年比一年還少 (超級特例熱門學區例外)
: 而這些未來的主人翁 將會是牽涉到未來房市需求的數目阿...
: 因此 我們可以知道 居住的需求人口只會越來越少...
: (這是以整體台灣來做分析 並非分區段分析)
: 至於房子 雖然也可以稱作是某種程度上的消耗品(會折舊)
: 但是房子並不會像汽車這樣 用了十多年之後就報廢讓他不見
: 君不見非常多熱門地段的老房子 本來一棟只有四層樓共八戶的老破公寓
: 建商與地主戶合作把這老破公寓敲掉後 蓋上一棟10層樓以上至少16戶的大樓
: 這代表什麼意思呢??
: 代表 全台灣的房子數量只會越來越多 只會有增無減...
: 結論: 1.全台灣之需求人口只會越來越少
: 其中台北縣 桃園縣 新竹縣市 台中縣市 四大縣市每年戶籍人口增加
: 然而台北縣部份區域(林口 三峽) 桃園縣 新竹縣 台中縣市
: 這幾個地方新成屋供給量也不斷的暴增 建商也要賺錢沒辦法
: 這種情況下 這四大縣市即使人口大幅增加
: 但是也趕不上新房屋供給的消化速度 造成新成屋餘屋一大堆
: 至於其他人口大幅滑落的縣市 房屋也是有持續在供給
: 在這種情況下 除非是特殊地段(ex:台北市) 否則是要怎麼長期看多呢?
: 2.房子總數量只會越來越多
: 房子跟汽車不同 汽車開始十多年之後損壞而可報廢
: 可是房子有可能感覺不太能住 就讓他報廢從眼前消失掉嗎?
: 不可能嘛
: 頂多就不住 然後空屋在那邊 也租不出去
: 至於熱門地段的老房子 如果到了不堪用的地步
: 也有可能會面臨到改建跟都更
: 於是又變成改建的大樓戶數大於原先戶數
: 同樣也是供給量大增
: 有人說 房子可以先買來以後大不了租人
: 請問目前大宗租房的潛在族群是哪些人呢??
: 我想應該大多數是
: 1.學生
: 2.單身老家外地上班族(包含流鶯與歪國人 但不包含外勞 因為外勞都住廠宿舍)
: 3.尚未買房的新婚夫妻
: 4.認為買不如租的族群
: 在人口出生率每年遞減以及房屋總數量每年遞增的推論下
: 請問10年過後 甚至20年過後
: 全台房屋的數量應該又比今年多非常多(新房子一直蓋 舊房子又不會自動消失)
: 而租屋需求人口卻一直減少
: 人口變少