該不該買房養老？專家曝靠房養老4模式活化資產，將房產價值最大化
2024-04-20 13:20:00 聯合報 ／ 記者張瀞文、何醒邦／台北報導
許多人打拚一輩子，到退休時發現此生最大資產就是房子，但台灣現有的「以房養老」有
諸多限制，無論是民眾申辦或是銀行承辦的意願都不高，如果不使用政府推的以房養老方
案，我們的房子，還有哪些方式可以拿來安頓後半生？靠房子養老，勢必成為這一代退休
族該思考的事。
台灣各年齡層擁房率 製表／張瀞文
該不該買房養老
「如何用房子養老」是這一輩退休族的功課，而四、五十歲輩的煩惱卻是「要不要買房保
障後半生？」
在為弱勢找房租屋的非營利組織「崔媽媽基金會」的辦公室裡，有很長一段時間「要不要
買房？」成為社工們午間餐桌最熱話題，在這間辦公室，擁房比率遠低於全國同年齡平均
。
這幾年，他們有人買了房，漂泊的心終於安定；有人在猶豫中房價又漲了，至今租屋；也
有人用其他方式為自己的老後安居努力。進數位版看他們的故事。
許先生家住台北市蛋黃區，同社區同坪數日前交易金額約三千萬，他想起卅幾年前四百萬
元購入的小宅，現在已變成千萬豪宅，價格高到連自己都買不起。沒其他投資的許先生曾
想過，日後養老看病需要錢，好歹還有一間房，但細想不對，人生最大資產就是這間房，
如果賣了要住哪呢？
房產是這一代六十五歲以上者「最大資產」，許多人不一定存了養老金，卻在年輕時打拚
買一間房。根據主計總處的人口及住宅普查調查，二○二○年全台六十五歲以上擁有住宅
者高達八十九％，擁宅比率是所有年齡層最高，其中多數人像許先生，雖有房子，卻只有
一間，且現正住在其中。
房子可用哪些方式轉為資產，讓我們後半生既不會流離失所，又因為房子取得生活所需費
用？
馨傳不動產執行長何世昌分析，台灣目前主要有幾種退休住房模式，包括以房養老、留房
養老、共居養老、賣房養老等，可視個人經濟程度選擇。
以房養老 適合僅一棟房
各界較熟知的「以房養老」，就是將持有的房子抵押給銀行，在貸款期間內，銀行每月撥
付養老金，保障退休後生活資金所需，例如價值兩千萬的房子申辦卅年，每月約領兩萬多
至三萬多元；好處是房子雖抵押給銀行，仍能繼續住在家裡，不用轉換環境，適合僅有一
棟房的銀髮族。
留房養老 財產安養信託
「留房養老」則是安養信託的一種，主要對象是手上有兩間房的民眾，可到銀行申請信託
帳戶，將財產交給銀行出租管理，定期定額領生活養老費；身為「包租公」的銀髮族，也
可透過與銀行和包租代管業者的合作，來把關房客。
共居養老 青銀互助互惠
若手上只有一間房時，可試試「共居養老」，長輩將多餘空房出租給年輕人，或幾位志同
道合好友，同住一個屋簷下，共同分攤生活費用，達到互助互惠，彼此照應的目的。
賣房養老 大宅換兩小宅
何世昌說，當人生資產只剩一間房時，又需要多一點的生活費用，「賣房養老」可能是較
適合方式；因許多銀髮族的兒女各自成家後，也不需太大生活空間，像大宅換小宅、一大
宅換兩小宅、市區換郊區等，將房屋出售，找坪數小或房價較低居所，出售後的價金所得
，就用來當退休金，或可另多買一間小宅，用來收租。
「不動產不要真的不動，要活用。」何世昌說，如果不想賣房，也可從房子增貸出一筆資
金，規畫投資理財，不過好地段的房子才會有好的退休金，若房子先天不良，不容易期待
一個老後富裕的生活品質。對持有者來說，房子雖是自己的，但最後也會變成他人的，建
議規畫時先與繼承人溝通，避免家人為房事傷感情。
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