1. 標的：亞銳士6171
2. 分類：多
3. 分析/正文：
一、公司簡介
亞銳士為台中北屯區起家的小型建商(股本約7.5億)，前身為電子業，後來被大城集團入
主後，目前主要以建設業為營收來源，近年營收介於4~5億之間，公司母公司大城營建機
構旗下尚有「大城建設」，兩公司近年在北屯區十期重劃區及廍子重劃區大量布局，依據
各區域條件不同，主打首購及換屋客群。
二、競爭優勢分析(質化分析)
1.區域長期深耕，累積在地粉絲：長期耕耘台中北屯區尤其是10期重劃區一帶，這點與
總太很相似，二代賴亮成接手後，推出大城「小食光卡」，結合在地周邊餐廳、店家推出
打折優惠，平常可銷售建案外還可舉辦社區聯誼活動，營造社區凝聚力，其實舉辦活動是
很累又麻煩的，根本無短期收益可言。這也是我認為亞銳士有強力護城河且有差異化的因
素之一。
2.因區域深耕故重視售後服務，品質較有保障：亞銳士及總太雖非台中一級建商，但其
建築品質一定不會太差，原因是他們非區域性的一案建商，在同區域還有很多土地庫存的
情況下，如果名聲不好之後同區域的案就不用賣了，相反的，如果服務好且建築品質佳，
那後續銷售狀況會更加加速成長。
三、未來推案簡介
2020年認列營收建案：(詳見圖一)
1. 大成仰雲(265戶)：餘屋剩20幾戶。故已銷90%，2020年入帳90%，2021年入帳10%。
2. 12月滿(45戶)：餘屋1戶。故已銷95%，2020年入帳80%，2021年入帳20%。
以上兩案主要貢獻2020年營收約12.2億，預估EPS合計約2.89元。(扣除前三季虧損0.24元
後)
2021年認列營收建案：
1.8月小確幸(156戶)：已完銷，目前正過戶入帳中，經查已交屋84戶，交屋達5成以上，預
估1月還有一波營收認列高潮可以期待。
2.另外今年下半年等待完銷大案「4月伯樂」交屋認列，由去年得知亞銳士取得使照後的
2~3月即可開始認列營收，後續持續追蹤即可。
https://imgur.com/LxjulL3
四、配息率狀況
很多人都在意的配息狀況，發言人表示會配2成~7成，當然感覺有講跟沒講一樣，所以原本我預估現金股利配6成下修到配5成做預估值。另外很多人會看一年的現金殖利率來
回推股價，但是我覺得那是在每年營收及現金股利配發穩定的情形下的一種估值，營建族
群每年營收起伏大，以殖利率來計算股價參考性較低(除非是華固、遠雄等穩定大型股)。
一般而言我會以3年為一個基期評估，而且估價的權重占比也很低(佔10%)。
五、股價估值評估(詳見圖二)
這次的估值保守評估用預售案「已售出」的EPS來估算股價，保守評估約25元，若考量「
完銷後」的EPS推估股價約28元，故評估目前合理價格約在25~28元之間。預估近三年營收
將逐年持續成長，EPS將在3~5元之間。
https://imgur.com/0dR3KaC
六、結論
整體而言，亞銳士近年深耕及布局台中市北屯區，因前幾年剛入主變更營運內容，績效及
配息均不佳，但預估未來幾年後將持續收割，但因資本額小及成交量小，須注意有流動性
及滑價風險，目前股價合理偏低，預期未來到2023年將有機會到35元以上的價值。